老成都有句俗話：東窮北亂。很不幸，位處東北三環(huán)外的龍?zhí)端卤毁N上了又窮又亂的標簽。窮，龍?zhí)端禄臼切┌仓梅亢蛷S房市場；亂，龍?zhí)端卤蝗h(huán)、高速和鐵路線完美切割，生而平凡。

就這樣一個臟亂差的城市界面，往日里沒少遭人白眼，但又偏偏是這樣一個城市邊緣，一派垂暮的犄角旮旯，卻正在老樹開新花——現(xiàn)在它的稱謂，叫做中優(yōu)。

△龍?zhí)端碌乩砦恢檬疽鈭D

2019年底成都市政府印發(fā)了《成都龍?zhí)缎陆?jīng)濟產(chǎn)業(yè)功能區(qū)五年行動計劃（2018—2022）》，這是龍?zhí)犊偛啃鲁枪芾砦瘑T會積極推動多年的結果，使得龍?zhí)端缕瑓^(qū)的未來整體發(fā)展，在頂層設計上開始有跡可循。

其中很明確地提出了建設開發(fā)理念由“產(chǎn)-城-人”向“人-城-產(chǎn)”的全面跨越，這其實也是大大公園城市理念下成都開發(fā)模式的全盤轉(zhuǎn)變。智庫們對此解讀頗多，但歸結起來，就是“以人為本”、“引鳳筑巢”。

龍?zhí)犊偛啃鲁牵且浴皺C電產(chǎn)業(yè)”為主導、“研發(fā)營銷”為特色的產(chǎn)業(yè)大城，這個劍指市域東部新增長極的總部新城，其核心還是離不開人的先行導入、聚集。

把龍?zhí)端伦鳛槌扇A區(qū)的產(chǎn)業(yè)突破口，似乎是五城區(qū)往三環(huán)外溢浪潮下的不二之選。三環(huán)內(nèi)的成華區(qū)，讓它發(fā)展升仙湖、八里橋、雙水碾或者荊竹村是萬萬不可能的，這些地方拆解無力，甚至都想全部打包丟給金牛。

此外的成華，除了二仙橋-八里莊片區(qū)（簡稱二八片區(qū)，含蜀龍路），沒有多少干凈清爽的空地。除非大規(guī)模拆遷，但在棚改逼近尾聲的當下，并無多大可能。而且二八片區(qū)多與鐵路局關聯(lián)且地塊不大，后期施展空間受限。所以往三環(huán)外發(fā)展新的人城產(chǎn)，是偶然中的必然。

川陜立交外側遠離城市發(fā)展方向，而更趨近于東門的北湖，尤其是龍?zhí)端缕瑓^(qū)，則當之無愧的扛起了成華的重任。

△成華區(qū)行政范圍

確定了發(fā)展突破口，那就亟需人和產(chǎn)業(yè)的導入，所以我們看到了成華區(qū)政府的身先士卒，那就是政務部門的集體入駐。

目前成華區(qū)住建、交通、市場管理、知識產(chǎn)權、新經(jīng)濟和科技以及龍?zhí)懂a(chǎn)業(yè)功能區(qū)管委會等單位已經(jīng)在龍?zhí)端碌膰鴻C西南大廈辦公，而大廈正對面，就是正在新建的成華區(qū)政府辦公大樓，再往東一個路口便是龍?zhí)端l(xiāng)。

△成華區(qū)部分職能部門入駐龍?zhí)端?/p>

2021年裝修完畢后，成華區(qū)各職能部門將整體搬遷到該服務中心辦公，讓“歷史遺留問題”蛻變?yōu)椤靶陆?jīng)濟產(chǎn)業(yè)服務中心”，為實現(xiàn)企業(yè)辦事不出功能區(qū)助力。

如果能理解當年成都市政府搬遷至孵化園給城南帶來了什么，也就不難理解成華區(qū)政府搬遷到龍?zhí)端碌囊饬x所在。

在政府外遷配合總部基地的大背景下，成華走在了最前面，其次是錦江、武侯，最后是金牛、青羊。

“引鳳筑巢”，在產(chǎn)業(yè)的動作上，最出名的莫過于早在2017年，成華區(qū)政府高調(diào)引進了羅永浩的錘子科技，當然后面證明這很錘子，但不展開點評了。

但其他重大項目陸陸續(xù)續(xù)的入駐是實打?qū)嵉模瑩?jù)龍?zhí)督?jīng)濟管委會官網(wǎng)稱，截至目前，功能區(qū)已建成面積約9平方公里，入駐企業(yè)2000余家，“四上企業(yè)”60家，世界500強及國內(nèi)500強關聯(lián)企業(yè)43家，上市企業(yè)33家，國家級研發(fā)機構及技術中心5家，省級技術中心11家，市級技術中心13個，投資億元以上重大項目116個（其中5億元以上40個）。

政府姿態(tài)夠真誠，產(chǎn)業(yè)引進實力派，那么“人”不能落入俗套的只能后發(fā)補救。而吸引人，勢必配套先行。

與南門甚至東安湖一望無際的空白田地不同，龍?zhí)端潞诵膮^(qū)早已被大大小小的安置房、自建房、廠房、爛尾樓等劣勢明顯的建筑物霸占多年，這樣的城市界面，使得改造升級它變得相當棘手。

再加上幾乎被鐵路線、東三環(huán)、滬蓉高速以及繞城高速四四方方地圍了起來，所以想殺出一條血路，非常考驗操盤手的能力。

但認準了的事，再難也要試一試，畢竟毛主席說過：戰(zhàn)勝困難才能走向勝利！

作為一個產(chǎn)業(yè)新城，龍?zhí)端路较蚋泻軓姡呀?jīng)匯聚了機械制造、電子信息、研發(fā)營銷等門類的約2000家企業(yè)，3.9萬人。這些人，選擇龍?zhí)端掳簿訕窐I(yè)，成為了順理成章的事。

目前龍?zhí)端碌穆肪W(wǎng)是比較清晰的，斷頭路大多在荒地，如若要修起來，也是相當快。早些年以爛路著稱的龍港路，在龍?zhí)端缕瑓^(qū)也修繕黑化了一些，城市路網(wǎng)界面已大為改觀。

而這條爛路，與龍港鋼材市場的貨車經(jīng)年累月的碾壓不無關系，但利好的是，該項目的搬遷工作已啟動，龍?zhí)豆芪瘯?020年3月答復網(wǎng)友提問時稱，龍港鋼材城預計2021年一季度完成搬遷和拆除工作。

騰挪后的地塊或?qū)⒁?guī)劃為商業(yè)用地，如若落實，那么將對片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套沖刺，起到?jīng)Q定性的作用。

該片區(qū)內(nèi)目前可視范圍內(nèi)有二手房保利林語溪，新房中糧瓏悅錦云、萬科錦園以及保利瓏堂里院。此外還有二重嘉苑、水鄉(xiāng)嘉苑以及西南財大天府學院（成都東區(qū)）的數(shù)萬人口匯聚。

如此大體量的商圈，目前只有保利林語溪底商在苦苦支撐，而稍微談得上商場的，遠在2公里外的華宇旭輝錦繡廣場（在建）以及星悅廣場（也就是上古天地）。

片區(qū)內(nèi)商業(yè)可謂乏善可陳，即便這兩家商場、六合廣場加上成宏路的永輝超市以及待引進的家樂福，整體覆蓋面依然有限，還急需新的商業(yè)規(guī)劃，這在后期持續(xù)大量供地后將尤為突出和迫切。

龍?zhí)端律虡I(yè)的爆發(fā)點在哪？我們后面再說。

△龍?zhí)端律虡I(yè)配套地圖

商業(yè)滿足對內(nèi)生活需求，再談一談對外的交通需求，現(xiàn)在龍?zhí)端鲁俗择{和公交（K16路，龍?zhí)端碌饺h(huán)內(nèi)、石羊場快速公交），最迫切的非地鐵莫屬。

地鐵對龍?zhí)端聛碚f，具有高度的發(fā)展方向標志性意義。地鐵沿線走在哪里，哪里就是其核心開發(fā)重點。

地鐵規(guī)劃需要國家發(fā)改委的批復，他們自有一套異于（優(yōu)于）尋常老百姓閑扯的邏輯，看似背離了所謂的城市發(fā)展方向，往往讓普通民眾大呼看不懂。

△成都地鐵2025建成示意圖（圖據(jù)：程家大老爺）

成都地鐵第四期規(guī)劃就是很明顯的例子。大熱的機投-航空港-高新的33號線落馬，或許與9號線一期重復有關，此外9號線二期、29號線等線路也被砍。

第四期回歸中優(yōu)明顯，19-2聯(lián)通東進南拓，13號線貫穿東西主動脈，都屬于眾望所歸。18-2以及10-3加密三環(huán)市，27號線主攻城北平息眾怒。剩下另外的8-2和17-2，無一例外都延伸到了今天的主角——龍?zhí)端隆?/p>

△成都地鐵第四期規(guī)劃龍?zhí)端缕瑓^(qū)示意圖，除7號線，均為暫命名。

如果將三環(huán)內(nèi)的地鐵站撇開，我們可以很明顯地看到，17-2號線的航空西路站、龍?zhí)渡虅諈^(qū)站以及高洪村站，基本是在服務龍?zhí)豆I(yè)區(qū)和成華政務部門。

其中航空西路臨近龍?zhí)豆I(yè)園，龍?zhí)渡虅諈^(qū)站臨近成華區(qū)政府和龍?zhí)端l(xiāng)，或?qū)⒗^續(xù)盤活這個讓人甩腦殼的旅游項目，另外高洪村就是純粹農(nóng)村了，對村民來說真是無妄之喜。

三環(huán)內(nèi)的圣燈公園站，毗鄰中國水電美立方、正成東區(qū)1號以及藍潤V客尚東，這三個盤是屬于那種盼星星盼月亮的孤島區(qū)域，如今一下就要變成雙地鐵，不知道能否承受得住這份喜悅。

說它雙地鐵，是因為8-2號線也得在這里借道沖出三環(huán)，直達龍?zhí)端伦≌瑓^(qū)。

8-2號線在三環(huán)外設站4座，龍?zhí)犊偛空绢A計位于隆興路與成華大道交叉口，也就是前文提到的華宇旭輝錦繡廣場以及星悅廣場（也就是上古天地）。

毋庸置疑，這里將是龍?zhí)端吕铣菂^(qū)（鐵路線以南，成宏路以北）的核心CBD，這里除了上東國際、金科天籟城以及眾多老小區(qū)和安置房，最能大顯身手的，莫過于華宇旭輝以及后面會提到的北京開發(fā)商：金融街，正是它，使得龍?zhí)端碌貎r首度破萬。

8號線再往北，跨越鐵路線后，在北湖客運中心東側設站北湖公園東站（環(huán)評文件里又名桂葉路站），這附近有首鋼蓉城里，中國鐵建北湖國際城系列。當然，還有最近的華宇旭輝錦繡花城，不得不說華宇旭輝處處押寶地鐵口啊。

與此同時，8號線掉頭朝東，在桂林小學附近設站龍?zhí)端挛髡荆@使得恒大錦城和綠地悅蓉公館一舉成為地鐵房。

再繼續(xù)往東，來到了8號線的終點站，龍?zhí)端聳|站，此地和17號線高洪村站相似，周邊幾乎荒無人煙，但是政府在這里設計了一個神級反轉(zhuǎn)。

那就是龍?zhí)端聳|TOD。

按照雨露均沾的原則，成都中心城區(qū)（除青白江）均先行規(guī)劃了一區(qū)一TOD，成華區(qū)的TOD就坐落在龍?zhí)端聳|站，加上近期的軌交公司拿地，使得龍?zhí)端聳|站成了成都東北地圖上最閃亮的星。

△成都首張TOD地圖

成華區(qū)目前規(guī)劃了7個TOD項目，包含北湖片區(qū)在內(nèi)，整個龍?zhí)端掳鍓K就占了5個，分別是龍?zhí)端聳|站，龍?zhí)端挛髡荆焙珗@東站，北湖站以及8號線龍?zhí)端峦＼噲觥：竺鎯蓚€概念比較模糊，但前面三個卻異常眼熟。

至此，8-2和17-2基本覆蓋了龍?zhí)端碌拇笮^(qū)域，但兩條地鐵呈現(xiàn)出的“C”型合圍，使得同仁社區(qū)、院山社區(qū)出現(xiàn)了真空地帶，也就是龍崗路四大扛把子：保利林語溪，中糧瓏悅錦云、萬科錦園以及保利瓏堂里院。

怡心湖和大面都能大談22號線和13-2，為什么龍?zhí)端戮筒荒苷勥h期規(guī)劃呢？

據(jù)悉，龍?zhí)端缕瑓^(qū)還將有9-2號線穿過，除了與17-2在龍?zhí)渡虅諈^(qū)換乘，與8-2在北湖公園東換乘，還將在龍港鋼材城附近設向龍寺站，屆時，即便最遠的保利瓏堂里院步行至地鐵口，距離也將被控制在一千米內(nèi)。

9號線是成都規(guī)劃的第二條環(huán)線，單看二期長度僅47公里，與其余幾條線路旗鼓相當，加之途徑區(qū)域居民呼聲較高，進入成都地鐵第五期規(guī)劃可能性較大。如若成真，有望2025年開建，2030年前開通。

所以，龍?zhí)端卤昏F路線殘忍地切割，又被地鐵線完美地縫合。

它層次分明地被劃為了龍?zhí)缎鲁菂^(qū)、龍?zhí)独铣菂^(qū)以及北湖片區(qū)。新城區(qū)負責總部產(chǎn)業(yè)，老城區(qū)負責科教文衛(wèi)生活配套，北湖片區(qū)負責宜居宜住新增長極。

△龍?zhí)端缕瑓^(qū)分割及地鐵網(wǎng)示意圖

很多人談到龍?zhí)端碌臅r候，會多說一句：畢竟是主城區(qū)。

是的，龍?zhí)端律硖幦h(huán)外，卻根紅苗正地屬于成華區(qū)，這和隔壁的十陵不一樣，如果你百度地圖搜索龍泉驛區(qū)，會發(fā)現(xiàn)十陵的來龍村，有一丟丟深入到了三環(huán)內(nèi)——但它仍然屬于近郊的龍泉驛區(qū)。如果需要對標的話，可以把龍?zhí)端潞褪辏c天回（金牛區(qū)、主城區(qū)）和大豐（新都區(qū)，近郊）聯(lián)系起來。

商業(yè)、地鐵都可以共享，但戶籍教育是（暫時）無法逾越的鴻溝，目前成都依然實行“5+2”區(qū)域招生。

什么意思呢？成都中考政策文件規(guī)定：全市共設16個招生區(qū)域，其中“5＋2”區(qū)域（天府新區(qū)、成都高新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)）作為一個招生區(qū)域。

5＋2區(qū)域?qū)W生中考分數(shù)線更低（幾分到幾十分的差別），更容易考上好的高中，整體優(yōu)勢更大。

明白了這一點，我們再來看起跑線稍高的龍?zhí)端拢逃Y源怎樣分配。

目前龍?zhí)端聡栏褚饬x來說只有三所小學選擇：成都市龍?zhí)缎W校、成都市桂林小學、電子科技大學附屬實驗小學(龍?zhí)缎^(qū))。他們小升初都是一樣的多校劃片：成都三十八中和雙慶中學龍?zhí)缎^(qū)。

龍?zhí)缎W挨著上古天地，小學劃片主要覆蓋周邊的隆興嘉苑、上東國際、北湖龍郡、上古天地、時代欣城、龍翔苑南區(qū)、香木林馨園、龍湖麗景、龍翔人家、北湖龍珠、東潤豪庭一期，以及中國鐵建北湖國際城一二三期。

北湖國際到龍?zhí)缎W要經(jīng)過三環(huán)，要跨越鐵軌，不太方便。到這里其實屬于借讀性質(zhì)。北湖國際太需要自己的小學了。

其實成華區(qū)教育局早已安排上了，北湖片區(qū)的配套小學位于北湖國際城三期北側，目前土建部分已基本施工完畢。該學校辦學層次還在研究中，有可能是石室小學北湖分校，按照36個班（每個年級6個班）的辦學規(guī)模打造，不出意外的話，2021年秋季將正式招生，投入使用。

此外該片區(qū)還有配套幼兒園，位于秀水社區(qū)1組，預計9個班（每個年級3個班，每個班大概25人）的規(guī)模，但明顯偏小了。

桂林小學十分靠近前文說過的地鐵龍?zhí)端挛髡荆凑招W劃片它主要負責北湖印象一到六期外加A區(qū)，另外華宇錦繡花城、恒大錦城以及綠地悅蓉公館也歸它所有。不出意外的話，桂林小學就是龍?zhí)端聳|TOD后期開發(fā)出來的眾多地塊樓盤的不二學區(qū)了。

電子科大附小龍?zhí)缎^(qū)主要負責龍崗路以南的樓盤，包括保利林語溪、二重嘉苑、鶴林小區(qū)、金科天籟城、香木林花園里、龍華居、向龍小區(qū)以及居家福地等樓盤。

保利林語溪附近還有三個新盤，分別是中糧瓏悅錦云、保利瓏堂里院、萬科錦園，也許是為了彌補地鐵的不足，政府給配套修建了一所辦學規(guī)模30個班的小學，按照計劃，今年底會完工，但招生規(guī)模和時間暫時未定。

其實龍?zhí)端逻€有兩所小學，即成都大學附屬實驗小學（南、北校區(qū)），但它們負責的是繞城以東的村鎮(zhèn)生源，距離過遠且暫無小升初出口，這里就不討論了。

另外我想針對成都石室中學北湖校區(qū)說兩句，這所中學涵蓋初中和高中，經(jīng)常被開發(fā)商當作教育配套挪為己用。

據(jù)教育局公布的《2020成都中考第二批各學校招生分數(shù)線》，石室北湖以統(tǒng)招考生612分，調(diào)劑考生618分在中考收分排名全市第六，足以說明它的實力。

那么，它是龍?zhí)端碌男∩鮿澠瑢W校嗎?

很遺憾，不是，它甚至也不是成華任何一所小學的劃片學校，它是成都市市屬學校，面向的是全市小升初大搖號。

至于非義務教育的幼兒園（目前有11所幼兒園，還計劃引進市一級的十四幼）和實際意義不大的高等教育（西南財經(jīng)大學天府學院成都校區(qū)），本文就不列為教育配套來分析了。

據(jù)不完全統(tǒng)計，龍?zhí)端陆逃涮兹缦拢?/p>

△龍?zhí)端陆逃涮椎貓D

前面的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、交通和教育配套都談到了，再新增一個可圈可點的話題，那就是醫(yī)療，這對于宜居環(huán)境來說必不可少。城市之所以比農(nóng)村更值得養(yǎng)老，就是有觸手可及的醫(yī)療配套。

龍?zhí)端履壳搬t(yī)療是相當匱乏的，只有一所規(guī)模較小的成華區(qū)第七人民醫(yī)院（龍?zhí)渡鐓^(qū)衛(wèi)生服務中心）。但補短板的時候，一來就是個王炸。位于金科天籟城西側的成都市第二人民醫(yī)院(龍?zhí)夺t(yī)院)，是一所頂級的三甲醫(yī)院。它于2018年3月開工，預計2020年底開業(yè)。床位12000張，日門診數(shù)2000-3000人，可以說規(guī)模很大了。屆時這一醫(yī)療資源將有效覆蓋龍?zhí)端隆⒈焙踔凛椛淅砉ご蟆⑹昶瑓^(qū)。

至此我們看到，龍?zhí)端码m然天生環(huán)境不好，但是在內(nèi)外協(xié)作下，也極力向上生長。

身處新一線城市榜首的這艘大船上，一個區(qū)域不怕窮，不怕亂，不怕偏，最怕的是幾十年如一日，毫無生氣，毫無未來。

而龍?zhí)端聫恼a(chǎn)業(yè)端發(fā)軔，在地鐵、商業(yè)上發(fā)跡，再在土地、人口上的發(fā)力，千年洼地還能洼多久呢？

由于篇幅所限，今天先講到這里，下篇很快出爐，將專注于板塊內(nèi)的土拍、規(guī)劃、開發(fā)商及其新房，二手房等方面來詳細地談談龍?zhí)端路慨a(chǎn)方面整體的價值研判。