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市民許先生向今日頭條“頭條幫忙”反映，自己2000年購房，產(chǎn)證上登記了和父親“共同共有”，當初說好今后可更改。但萬萬沒想到，最近在將房屋產(chǎn)權(quán)全部變更到自己名下的過程中，卻遭遇了煩。房地產(chǎn)登記中心認定：

■ “共同共有”就是明確“份額均等”，即兩名產(chǎn)權(quán)人各占50%；

■ 所持份額不能更改。

許先生了解到，在早期房產(chǎn)登記中，對沒有“按份約定”的共有產(chǎn)權(quán)，大致有這樣幾種文字表述方式：共同共有、共同擁有、共有。其中，“共同擁有”“共有”，都能給予一次重新約定份額的機會，唯獨只有“共同共有”不能更改。由此因產(chǎn)權(quán)變更而產(chǎn)生的50%份額交易稅，讓許先生十分郁悶。

產(chǎn)權(quán)被注明

麻煩一籮筐

許先生告訴“新民幫儂忙”記者，2000年自己購房時，正巧出差，是父親代簽字辦理的房產(chǎn)證。總價25萬元，自己首付7萬多元、貸款15萬元。同時，為便于提取使用父親的2萬多元公積金余額，所以房產(chǎn)證加上了父親的名字。

領(lǐng)證時，許先生的父親看到上面寫著“共同共有”，還特地詢問是“什么意思”。據(jù)他回憶，窗口答復“兩個人買房只能這么寫，今后可以改”。許先生的房產(chǎn)證一放就是21年。最近，考慮到父親年事已高，許先生想把房屋的產(chǎn)權(quán)全部變更到自己名下。但因為房產(chǎn)證上的“共同共有”，要承擔50%份額的產(chǎn)權(quán)交易稅。

記者在許先生位于眉州路的房屋產(chǎn)證上看到，“共有情況”一欄中確實注明：“共同共有”。對此，許先生很是不解：除了父親的2萬多元公積金，90%以上的房款都是由自己承擔的。為何房地產(chǎn)交易中心要將“共同共有”定義為產(chǎn)權(quán)人“份額均等”？無形中給他增加了一筆金額不小的“不必要支出”。

“共有情況”一欄中注明：“共同共有”

許先生多次向楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心反映，要求按實際出資比例，更改“共同共有”，重新約定父子的產(chǎn)權(quán)份額。

但楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心以許先生的房產(chǎn)已明確產(chǎn)權(quán)“共同共有”為由，拒絕變更。除非通過司法途徑?，改判產(chǎn)權(quán)人份額比例。

許先生又向法院詢問，但事隔21年，已過訴訟時效。

為此，許先生臥病在床的父親深深自責，“真沒想到當時留下的這一筆，無緣無故給兒子留下這么大的麻煩和負擔。”

而市民王先生的遭遇，更是讓他和自己的父母感到“很委屈”。今年王先生新購一套房產(chǎn)，領(lǐng)證時浦東新區(qū)房地產(chǎn)登記中心計算房產(chǎn)稅時告知，2004年王先生與其母親在一套普陀區(qū)的房屋產(chǎn)證上共同登記為“權(quán)利人”，底檔被注明“共同共有”，這套父母唯一住宅的一半面積也要增加到王先生名下計稅。房產(chǎn)證上沒有“共同共有”，可為何底檔卻被注明“共同共有”呢？對于由此出現(xiàn)的“份額均等”，王先生也是“丈二和尚摸不著頭腦”。

份額平均分

就是不能改

記者撥通“962988”市不動產(chǎn)登記熱線尋求幫助，工作人員解釋：

■ 如果產(chǎn)權(quán)人當初簽字確認過“共同共有”，按照現(xiàn)有規(guī)定確實無法更改；

■ 2007年《物權(quán)法》出臺前，并沒有規(guī)定所有房產(chǎn)證要寫明“共同共有”或“按份約定”，如果檔案資料里沒有明確“共同共有”，現(xiàn)有規(guī)定申請人可以再次約定。

記者追問，市民辦理產(chǎn)證登記早于2007年《物權(quán)法》出臺前，并不清楚“共同共有”意味著“份額均等”，為何不能變更？

工作人員隨后證實，這方面矛盾確實存在，市民確有不少反映。相關(guān)規(guī)定是《物權(quán)法》出臺后才制定的，2009年《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定》修訂時曾有過討論，最后明確：

■ 法規(guī)出臺前房產(chǎn)證登記中沒有明確的要查看底檔，如房產(chǎn)證或底檔都沒有明確“共同共有”，申請人可以再次約定具體份額；

■ 如底檔中已明確“共同共有”，就不能以繳納工本費換產(chǎn)證形式更改。

記者在向“962988熱線”告知許先生的房產(chǎn)證編號后，又收到楊浦區(qū)房地產(chǎn)登記中心來電。工作人員回復：目前是以2015年上海市房地產(chǎn)登記處的“關(guān)于房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)問答（第八期）”為依據(jù)，明確“共同共有”不符合現(xiàn)有政策中可以“重新約定”的情況。他們已調(diào)取許先生房產(chǎn)底檔，《房地產(chǎn)登記申請書》上明確寫明產(chǎn)權(quán)人“共同共有”，有簽字確認。

記者詢問，《物權(quán)法》出臺前，交易中心是否告知過產(chǎn)權(quán)人“共同共有”的明確定義？

工作人員回復：對房地產(chǎn)登記中心來說，“共同共有”就是產(chǎn)權(quán)人“份額均等”，且不能更改；如什么都沒有寫，或?qū)憽肮餐瑩碛小薄肮灿小钡模只蛘呤菍戝e字的，都能給予一次重新約定份額的機會。

市民即使當初不清楚“共同共有”的意思，也不代表“房地產(chǎn)登記條例規(guī)定”允許其變更。如果產(chǎn)權(quán)人有異議，可以通過司法途徑解決，有判決文書就可以依法調(diào)整，確實已有其他產(chǎn)權(quán)人通過司法文書重新約定了份額。

當記者強調(diào)，當事人許先生已咨詢過法院，但訴訟時效已過，法院不予受理。對此，工作人員表示：無能為力，只能按章辦事。

傻傻分不清

法律無約定

記者在許先生提供的《房地產(chǎn)登記申請書》和房產(chǎn)證上沒有看到任何對“共同共有”的提示和注解，更沒有看到“共同共有”就是“份額均等”的相關(guān)表述。記者詢問不少市民，他們紛紛表示：“共同共有”“共同擁有”“共有”，真是“傻傻分不清”！

許先生提供的《房地產(chǎn)登記申請書》

記者詢問法律界相關(guān)專業(yè)人士，“共同共有”是否有法律上的特定含義，但并沒有能明確“‘共同共有’就是‘份額均等’”的法律條文。

記者查詢發(fā)現(xiàn)，今年1月1日起施行的《民法典》第299條規(guī)定：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。而在王利明主編的《民法》（第八版）有這樣的表述：共同共有是指兩個或者兩個以上的民事主體，根據(jù)某種共同關(guān)系而對某項財產(chǎn)不分份額地共同享有權(quán)利并承擔義務(wù)。其中，明確指出：在共同共有中，財產(chǎn)不分份額。

而《民法典》第二百二十條規(guī)定：

■ 權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載事項錯誤的，可以申請更正登記。

■ 不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當予以更正。

對于2007年《物權(quán)法》出臺前房地產(chǎn)登記中的“模糊地帶”，相關(guān)部門是否能給予合理的解決途徑。對此，市民有所期待，“新民幫儂忙”也將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 王軍

攝影 | 王軍

編輯 | 錢俊毅 姚儲杰

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