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房地產，一個泡沫與機遇并存的行業，在中國房地產發展的黃金20年里，創造了無數暴富神話。

在最近的幾十年，再也沒有一個群體比中國人更能直觀地感受到房地產的威力。

利潤翻倍的地產商、殺紅眼的炒房客、打雞血的韭菜、經濟痛苦指數不斷上升的民眾。

如今中國房地產已經告別黃金時代，搭上車的人早已賺的盆滿缽滿，沒反應過來的人還在悔不當初。

如果說房產造富流程再來一遍，那么毫無疑問上車最多的一定是中國人，偏偏這種劇情在東南亞已經上演。

在近幾年全球經濟普遍失速的狀況下，承接了中國產業鏈轉移的東南亞吃到了最多紅利，幾乎成了全球唯一高速增長的地區。

在此背景下，中國樓市曾創造的漲幅開始在東南亞重現。

各路資本瘋了般地奔赴東南亞，氣氛炒得飛起，散戶蜂擁而至，火熱程度比同階段的中國還要夸張。

“現在投資東南亞就是投資10年前的北京上海，這里的房價一定會迎來爆發式增長，再不下手就來不及了。”

就是這樣一句簡單粗暴的話，點燃了國人心中的火焰，被房地產傷過的韭菜一發不可收拾。

泰國的曼谷、芭提雅，越南的胡志明市、河內，柬埔寨的金邊、西港，菲律賓的馬尼拉...東南亞各個核心城市的房價正在像坐了火箭一樣步步高升。

大家好，這里是好奇心爆棚的一心博士，今天就來講講由投機分子設局，營造“房產造富神話”引誘中國散戶，榨干民眾家底、充斥著欲望與罪惡的東南亞炒房騙局。

時間撥回到2017年，這一年堪稱東南亞樓市騰飛的分水嶺。

彼時中國房地產市場調控收緊，北上廣深和諸多熱門二線城市紛紛出臺限購，國內炒房客無地可炒。

而經濟高速增長，房價卻處于“洼地”的東南亞恰到好處地填補了空白。

由于身處“一帶一路”的經濟帶，又有6.5億的人口紅利、還簽署了RCEP，大量低端制造業流入東南亞，國內順勢興起了南下“掘金”的浪潮。

也是在同一年，柬埔寨頒發了163張牌照，其中91張落在西港。嗅覺靈敏的炒房客迅速入場。

17年之前，西港是一座有著標配美景的海濱小城，城里最高建筑還是7層高的酒店。

17年后，大批來自中國的投機分子涌入，雖然西港土地禁止外國人買賣，但可找當地公司代持。

作為“一帶一路”倡議下的重點港口城市，同樣是經濟特區的西港，旗號便是：20年前的深圳。

被鼓吹遍地都是黃金的西港，成為了樓價最瘋狂的城市。

一排排高樓拔地而起，一塊塊土地擊鼓傳花，整個西港化為工地，目之所及全是施工現場，腳下的土地，不是房子，就是在變成房子的路上。

坊間傳言在西港賣涼皮的陜西人加懷山，拿著30萬循環買地，在繁華地帶蓋起了多棟高樓。

有30萬本金的人不少，他們在國內可能什么都不是，但不識字的加懷山在西港卻一躍成了“西港炒地天王”。

炒地大佬開路之后，淘金商戶接踵而至，、酒店、寫字樓、大廈，一家比一家蓋的快，而背后的推手，基本全是中國人。

2019年7月，西哈努克省的警察局長春納倫接受《曼谷郵報》采訪時曾經透露，西港幾乎90%的生意都是中國人在經營。

作為全球最貧窮的國家之一，柬埔寨在2015年才剛剛摘下“貧困國”的帽子，隨著資本注入，2019年的西港物價已經變得十分荒誕。

1.5美元的農夫山泉、14美元的煎蛋、40美元的中華比比皆是。

瘋狂的中國投資客僅用3、4年就造就了一個瘋狂的西港。

“最狠的時候，租地蓋樓招租，兩年回本；搞個迪廳KTV，半年回本；開個火鍋串串店，三個月回本；支個燒烤攤，半個月回本；承包個賭桌，最快一天回本。”

流浪歌手海鑫在西港開了場演唱會，一首《沒有夢想，何必西港》打滿雞血，這場演唱會票價高達6200元。

太多的投資客，太多的熱錢涌入西港，于此相伴的是令人心驚的房價泡沫。

兩年時間，西港房價翻了七倍，地價翻了數十倍。西港機場附近的荒土，最初售價每平米1美元，一年半后再轉賣時價格高達30美元。

2020年6月，在一場座無虛席的財富管理論壇上，“炒房天王”的歐成效大言不慚地勸導來賓，拋售深圳高倉位15萬一平的房子，去買柬埔寨的地塊項目。

循循善誘把自己手下6300畝柬埔寨土地拆分成小塊推向國內散戶，以一畝地48萬的價格出售，哄騙了無數國人。

韭菜們以為搶到先機蜂擁而至，沒有人覺得自己是食物。

可事實上，柬埔寨是君權主義國家，權貴資本有很大話語權，土地永久產權也只針對本國人。

作為外國人去那買地的風險極高。

像歐成效手里的這種特許經濟用地，很可能被柬埔寨政府收回。

等到土地使用期滿之日，目標土地的使用權與地上物也自動無償歸柬埔寨政府所有，并無續期之說。

所以地塊合同只會注明為“長期租賃”，從頭到尾都不會有“產權”一詞，誰上車誰就是妥妥的冤大頭，但偏偏還真就有不少義無反顧地奔赴西港。

隨著柬埔寨網賭政策的收緊，再加上“血奴”事件揭露了柬埔寨等國產業的黑暗，沒了網賭產業，數十萬中國人陸續逃離西港。

搖搖欲墜的房價一擊即潰，只是這時沒人告訴那些上車的韭菜們，該如何從昔日繁華的西港地產中脫離，又該如何尋找那些信息閉塞的接盤俠。

當西港炒房天團因網賭政策的打壓死掉一大片時，隔壁泰國的投資客正風生水起。

《泰囧》《唐人街探案》等電影的爆火，讓泰國旅游業在國內開始聲名鵲起。

《泰囧》

熱帶、人妖、盛大的潑水節、紅極一時的“水果西施”、“塞班”，泰國漸漸成為國人眼中性價比最高的明星旅游區。

火熱的旅游業加上資本的推波助瀾，于是出現了這么一種現象：游客邊看景邊看房。

在曼谷核心，短短的一條街道上，聚集著至少20家房地產中介，他們的目標就是中國人。

什么“永久產權”，“緊臨中國的房價洼地”，“一帶一路”，“中國四線城市的錢，泰國一線富人區的海景房”等字眼，不斷沖刷著中國游客的認知。

“投資現在的泰國，就是投資10年前的北京”就像一針定心劑，讓很多中國買家不能自拔。

從2017年開始，來自中國的買房者，已占據泰國所有外籍買房者的25%，之后數字一路飆升。

到2018年，中國買家占比已經高達42%，一舉超越美國，成為第一大戶。

這里中國買家手里的房子，大部分指的是公寓，泰國每建造五套公寓，就有一套歸中國人所有。

問題是，2017年曼谷每戶家庭平均每月收入為41002銖，折合人民幣8000元。

如果按照國際統一標準“房價收入比”計算，相對于曼谷28萬泰銖每平的房價，當時曼谷房價泡沫已經妥妥地超越了北上深，炒房風險極高。

但因為便宜價格，國人理智被沖刷的干干凈凈，畢竟一套房才幾十萬人民幣，首付2成，對于中國炒家來說，就跟買大白菜一樣。

所以一口氣拿下幾套泰國房產的“高級”玩家不在少數，尤其是獨愛海南的東北人，當海南封殺省外購房者后，更是將“南下”去處轉移到了泰國。

疫情前，如果你去泰國旅游，你一定會看到這種現象：去芭提雅的看房大巴車中滿載著中國買家——其中大媽大爺居多。

中介會用比國內還標準的普通話推銷海景房新盤：“大家好，我們所到的，就是芭提雅富人區絕版海景房地段。這里的房子好出租，收益高，買了絕對不吃虧，穩超國內一線海景房。”

如果當地的泰國人聽到了，一定會對此感到瞠目結舌，因為那里不會是富人區，絕對就一郊區。

去泰國買房的中國人，70%都是為了投機獲利，想要低價買高價賣賺差價的前提是得有人接盤，問題是這些公寓真的好出手嗎？

當然不好出手！因為泰國人對二手房根本沒概念，對于他們來說，買別墅很便宜而且還可以擁有屬于自己的土地。

除了有錢人投資高檔公寓外，他們真正的剛需首選一定是聯排別墅或者獨棟house，所以泰國本地人，怎么可能去當國人手里公寓的接盤俠。

泰國公寓，坑的就是外國人，因為泰國法律明文規定土地是私有的，外國人不能持有土地，每個物業至少要有51%留給當地人。

所以為什么中國買家買的是公寓？因為在當地人眼里，公寓只是房產是供過于求的“次級選擇”，就只能再賣給外國人。

而且泰國大多數賣給外國人的樓盤，都會玩一個套路，就是把“對外價格“訂得非常高，靠它去跑利潤，然后賣給本地人的那部分，全部打折處理。

在所有泰國公寓的廣告中，中介都把噱頭放在了租金收益上，號稱擁有全世界最高10%的租金收益率，可這是真的嗎？只能說誰信誰傻。

首先新房交易需要1%的交易稅，然后是每平米100元的維修基金，除此之外是高昂的物業費。

一般每平米9-16塊的物業費，50平米的公寓一年下來近萬元。

又因為隨著泰國房地產開始迅速擴張，導致樓市庫存巨大，公寓“供過于求”。

據泰國房地產中介機構主席講，2018年泰國住宅類房產庫存已經超過了45萬套，總值410億美元。

所以泰國的租賃市場競爭非常激烈，除了地鐵旁核心地段的房子出租率高以外，大部分地方出租率都很一般。

尤其是中國人熱衷的海景房，一年有幾個月的空置期不說，因為海風侵蝕，平均三四年就得重修一次，這又得花費重金，因此大部分廣告所謂10%的租金回報率真就是智商稅。

根據最新第三方權威機構統計數據，泰國房產租金回報率實際僅為3.5%，泰國房產價值早就因無法變現喪失了房價收益。

而且海外中介推薦的房產幾乎都是期房，漫長的交房期間又存在太多不確定性。

泰國普吉有名的翡翠天堂海景公寓，項目爛尾后CEO在潛逃中被捕，共計造成10億泰銖損失，其中無數中國買家折戟于此，哭都沒地方哭。

疫情下，當其他國家的炒房行為開始收斂時，由于越南出口的亮眼表現，你們猜怎么著？相同的套路又輪到了越南。

根據《越南網》報道，2022年4月，對標上海的胡志明市，對標北京的河內，房價已經達到10年來歷史高點。

河內

胡志明市全市場樓盤商品房均價達到3300美元每平，按季度比增長8%，按年比增長27%。

其中“平民”級別的商品房價格已經逼近1.7萬元/平，聯排房子漲至5.7萬元-8.6萬元每平。

河內的住宅價格同期平均上漲了 20-25%，在河內以西的許多地區，漲幅高達近35-74%。

借著“李嘉誠投資越南”的新聞，“炒地皮”行為在越南又一次上演。

根據越南建設部，2022年一季度，河內、胡志明市、峴港、海防、平陽、同奈、慶和等8個地區房價出現了相當高的漲幅。

與其他幾個國家分化上漲不一樣的是，越南是普漲，全國的房價都在漲。

越南本土房企和一些國際房企也都在拼命買地，地價抬的飛高，當然，這種面粉貴過包的劇情，我們應該很熟悉了。

根據網上的公開信息，今年3月份胡志明市的地價，最高的已經達到12萬元/平，嗯，不愧是對標上海的城市。

于是想要趁機撈一把油水的國內投機客又又又開始蠢蠢欲動，中介們最近也頻頻整活，國內有關越南房產新聞暴增。

對此只能奉勸大家一句理智，雖然越南經濟是20年前的中國，但房價可不是，目前這程度已經趕上5年前的房價了，這也意味著越南房產已經大幅透支了未來的增長空間。

而且越南和其他東南亞國家一樣，對外國人買房的限制十分多，土地和別墅不能買，能接手的也就高層電梯公寓。

和泰國一樣，現在的房價，已經讓越南本國人感到驚恐了，也不會有人接盤價格昂貴的公寓。

因為對于他們來說，一套公寓的價格，足以讓他們自己買塊地，或者在自己的私有土地上建個7、8層的小樓，這得什么樣智商的人才會去當接盤俠？

所以被各路媒體炒得天花亂墜的東南亞房產造富之路，真的能賺到錢嗎？

或許最早入局的那批人確實可以，比如加懷山。

但當情況已經演變成連一個廣場舞大媽都懂得的賺錢門道時，這時就不能再把東南亞的房產當作投資品了，因為“泡沫”已經足夠大了，后進場的人只會是嚶嚶待割的韭菜。

更何況東南亞各國經濟體量都不大，對外經濟依存度高，抵御風險能力差，貨幣貶值風險極高。

還有不穩定的政策，當初在西港買臨海公寓的，原本計劃趁著業熱潮，將這些公寓出租給當地企業的高管，號稱收益能達到 8%。

但是20年8月，洪森政府頒布的一紙禁令，直接戳破了泡沫，現在的西港早已物是人非，起起落落，也就2年而已。

況且國人大部分都是為了炒房投資，稀里糊涂被騙著買了公寓，結果呢？沒人接盤連本都收不回來。

據泰國當地媒體報道，東北一家企業高管，眼見手中持有的30余套房產拋售無望后，在中介機構大打出手，后遭到相關黑勢力報復，最終不治身亡。

在東南亞炒房陷阱下，無數中產家庭一朝破產返貧，有人因無法挪騰周轉銀行貸款，導致房產被開發商沒收，財物兩失，負債累累，不僅上了失信名單，下半輩子的生計都成問題。

但即便是這樣，還是有不少人飛蛾撲火。

因為國內總有大量的自媒體和中介，充分利用信息差，虛報租金回報率，營造產權誤區，讓國人以為能在東南亞買地投資，穩賺不賠。

很多大V根本都不知道，自己推的是什么房子，只要給廣告費和傭金就拉人頭，根本不會告訴你風險。

2021年5月，亞洲最大的房地產科技公司發布了一份調研顯示，27%的中國投資者預計兩年內將購買海外房地產，而這部分人群中80、90后占比70%。

調研顯示，近四分之三的人表示將首選東亞、歐洲和東南亞。

這也意味著隨著疫情形勢的好轉，東南亞炒房還將在未來一段時間內“發燒”下去，不知又將有多少人淪為血色鐮刀下的韭菜。

一定要理智看待東南亞飆升的房價，上頭的時候想一想，真正的優質資產，又怎么會無限量推向社會，進行公開化、大眾化銷售。

好了今天的內容就到這里，我們下期不見不散。

參考文獻：

1.越南房地產暴雷，李劍秋

2.林偉強——房地產投資的下一股浪潮或在東南亞，張昕

3.韭菜與鐮刀，東南亞炒房群像：有人暴賺上億，有人破產身亡，朱未

4.西港，有多瘋狂有多瘋，盧俊

5.日本、東南亞房地產泡沫的教訓及對我國的啟示，黃云