【特別提醒】本文談及的是北海市房地產(chǎn)交易中心官網(wǎng)的使用方法。如果官網(wǎng)有調(diào)整變化，文章內(nèi)容就有可能失效。建議先拉到文章底部的留言區(qū)，如果有“留言”指出內(nèi)容已經(jīng)過時已經(jīng)失效，那就不要再看了。

2023年11月16日，北海市房地產(chǎn)交易中心啟用新的官網(wǎng)。

原先官網(wǎng)叫“北海房地產(chǎn)網(wǎng)”，網(wǎng)址（beihaire.gov.cn）已經(jīng)停止使用。

現(xiàn)在官網(wǎng)叫“北海市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”，網(wǎng)址是bhsfdcjygl.com。

新網(wǎng)站采用了全新的架構(gòu)。

現(xiàn)在，我們一步一步來查找北海樓盤和小區(qū)的“樓盤表”。找到了樓盤表，本文標題的那兩個問題基本上就可以得到解決。

北?？捶抠I房，建議盡可能學會查找交易中心的“樓盤表”，很有用的。

注：交易中心官網(wǎng)目前更適合使用電腦操作。手機也可以通過瀏覽器訪問，不過現(xiàn)在用起來可能有些費勁。

在瀏覽器中輸入交易中心的新網(wǎng)址：www.bhsfdcjygl.com。

然后，在網(wǎng)站首頁（差不多到中間位置）找到“商品房項目信息”這個欄目，點擊它右邊的“更多”。

在彈出的新頁面找到“項目名稱”輸入框：

這個頁面左邊有些舊網(wǎng)站沒有的新內(nèi)容，好奇的盡可點擊瞅瞅。因為不在本文闡述范圍內(nèi)，暫且不提。

請注意：輸入的“項目名稱”必須是“商品房預售許可證”或者“商品房現(xiàn)售備案證”里面的項目名稱（業(yè)內(nèi)俗稱“項目案名”）。如果輸入的是樓盤的推廣名稱，查詢結(jié)果可能為空。

比如，不能輸入“北海名座”，要輸入“嘉順金城華府”；不能輸入“候鳥灣”不行，要輸入“新源金域藍灣”。前者都是樓盤推廣名稱，后者才是樓盤的項目名稱。

項目名稱可以完整輸入，也可以只輸入其中的一部分。

現(xiàn)在，我們選擇一個樓盤（橦汀苑）作為示例（因為它的樓棟情況現(xiàn)在非常典型）。

在項目名稱那兒輸入“橦汀苑”，再點擊“查詢”按鈕。

查詢結(jié)果如下：

本文的查詢時間2023年11月19日。這個樓盤共有9棟樓，上面只是局部截圖。

圖中紅框里面有三棟樓。注意喔，新鮮的東西要出來也：

1棟是“預售”。因為它還沒竣工驗收，現(xiàn)在仍是期房狀態(tài)。

4棟和5棟是“現(xiàn)售”，因為已經(jīng)通過項目竣工驗收并備案（也就是可以交房并了）。

不過，4棟5棟雖然都是“現(xiàn)售”，但它倆的出生經(jīng)歷又完全不同：5棟建得差不多時，開發(fā)商申領了預售許可證。在樓棟建成之后，開發(fā)商把預售證換成了“現(xiàn)售備案證”。

4棟呢？一直都沒有申領預售許可證，建成之后直接就申領“現(xiàn)售備案證”。

北海市房地產(chǎn)交易中心新網(wǎng)站告訴我們：一個樓盤（或者其中一棟樓）是不是現(xiàn)房，在此為證。如果在新網(wǎng)站查不到樓盤（或樓棟）的信息，那就表示連銷售資格都沒有；如果在這兒查到是“現(xiàn)售”，那才是真正的現(xiàn)房。

繼續(xù)。在查詢結(jié)果頁面里面找到樓棟，然后點擊它右邊的“查看樓盤表”。

樓盤表頁面就出來了：

樓盤表分左右兩部分。

左邊：

左邊主要是看這棟樓賣出了多少，是不是售樓中心或帶看中介聲稱的賣完了、沒房了。

如果明明還有很多房源但對方硬說已經(jīng)賣完了，那也沒轍。因為一句“有人已經(jīng)認購了”或者“正在和他人洽談認購事宜”就可以解釋一切。

另外，如果是現(xiàn)房樓棟（有商品房現(xiàn)售備案證），那更沒辦法了。目前好像還沒有相應的規(guī)定制約現(xiàn)房捂盤惜售。

樓盤表的主要內(nèi)容在右邊：

首先，要理解上圖紅框里面的顏色說明：

可售：表示這套房子手續(xù)齊全，可以立即簽訂購房合同。

合同網(wǎng)簽：表示這套房子已經(jīng)簽訂了購房合同。

網(wǎng)簽合同備案：表示這套房子簽訂了購房合同之后，開發(fā)商已經(jīng)向交易中心申請辦理了合同備案（官方已經(jīng)審核并確認購房合同不存在一房多賣等等現(xiàn)象）。

其它已售：房子已經(jīng)從其它渠道或以其它方式賣出去了。反正就是已經(jīng)賣出了。

已抵押：通常理解是“在建工程已抵押”。

這樣的房子能不能買？如果信得過開發(fā)商，可以入手。因為房子解除抵押后就可以變成“可售”狀態(tài)，就可以簽訂購房合同。在建工程已抵押的房子，銀行一般都愿意配合解除抵押的，除非開發(fā)商信用已經(jīng)很差。

已限制：交易中心以前的官網(wǎng)認為“已限制”有兩種含義：一是土地已經(jīng)抵押，二是此房子可能被查封了（或者其它原因被凍結(jié)、被限制出售）。

不可租售押：表示此套房子不可出租、不可出售、不可抵押。物業(yè)管理用房通常都處于這個狀態(tài)。

樓盤表可以分層來顯示。

每套房子顯示4項內(nèi)容：

1、房間號；

2、面積：（應該是指建筑面積）；

3、用途：住宅、商業(yè)、管理間、物業(yè)管理、停車位等等。

4、單價：（應該是指導價格，估計官網(wǎng)以后要補充完整說明）。

每一項都要小心細看清楚。如果買的是住宅但樓盤表顯示的是“商業(yè)”，那要頭大了。

北海現(xiàn)在對新建商品房（包括期房和現(xiàn)房）實行“指導價格”制度。

開發(fā)商在申請樓盤預售許可證（或申請現(xiàn)售備案證）時，必須按照“一房一價”的形式報備所有房源的銷售價格。經(jīng)審核之后形成“指導價格”（也叫“備案價格”）。

“指導價格”有什么作用？

第一、高于指導價，不能網(wǎng)簽（網(wǎng)上簽訂購房合同）。

第二、低于指導價的90%，也不能網(wǎng)簽。

以后會不會取消“指導價格”制度？或者說，以后會不會放松指導價格的限制（比如低于指導價格的90%也可以網(wǎng)簽）？

這個不好說。如果未來有變化，本文最后的“留言區(qū)”會及時補充說明。

北海從2021年7月開始實行嚴格的指導價格制度（即低于指導價格的90%不允許網(wǎng)簽）。如果購買的二手房是2021年7月之后才網(wǎng)簽購房合同的，樓盤表顯示的指導價格跟實際購房價格差不多（相差僅10%）。

從這點來說，樓盤表對二手房還是有參考意義的。

如果購買的二手房比較新（比如是最近兩三年才交房的），從樓盤表也許可以看出這個樓盤（或這棟樓）有多少房子已經(jīng)售出、有多少房子已被限制交易。

從這個角度來說，樓盤表有助于提高二手房交易的安全性。