【文/觀察者網(wǎng) 戴佳源】日前，杭州、西安兩地相繼宣布調(diào)整房地產(chǎn)政策，全面取消住房限購(gòu)措施。至此，目前全國(guó)仍保留住房限購(gòu)的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開(kāi)限購(gòu)的狀態(tài)。

未來(lái)房地產(chǎn)優(yōu)化政策走向何方？是否所有城市會(huì)全面放開(kāi)限購(gòu)？對(duì)此，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)連平分析道，總體而言，下一階段相關(guān)政策或?qū)⑦M(jìn)一步松動(dòng)，但部分城市，尤其是一線城市仍需保留一定程度的限制，因?yàn)閹?kù)存較低，限購(gòu)政策松動(dòng)之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的上漲，目前還不是一線城市將所有限制政策放開(kāi)的合適時(shí)機(jī)。

此外，連平指出，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾并不在于供求關(guān)系的緊張，而在于市場(chǎng)的觀望氣氛較為濃厚。

2024年5月9日，陜西西安城區(qū)樓群 / IC photo

剩下的城市限購(gòu)政策會(huì)否全面取消？連平：目前不是一線城市放開(kāi)的合適時(shí)機(jī)

昨日（9日），杭州和西安相繼全面取消住房限購(gòu)。而稍早前，長(zhǎng)沙（4月18日）、成都（4月28日）也全面取消住房限購(gòu)。

4月30日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議也為房地產(chǎn)政策定了調(diào)。會(huì)議指出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

連平表示，關(guān)于房地產(chǎn)政策的松動(dòng)其實(shí)已經(jīng)持續(xù)了很長(zhǎng)一段時(shí)間，但還有部分城市，尤其是一線城市，雖然在限制方面有所松動(dòng)，但力度相對(duì)有限。一線城市房產(chǎn)庫(kù)存較低，可能會(huì)擔(dān)心限購(gòu)政策松動(dòng)之后房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯的上漲。但連平認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾并不在于供求關(guān)系的緊張，而是在于市場(chǎng)的觀望的氣氛較為濃厚。

針對(duì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)化政策的方向，連平分析道，“有關(guān)住房需求方面，改善性的需求和剛性的需求都存在，但問(wèn)題在于，什么時(shí)候購(gòu)房、地產(chǎn)市場(chǎng)什么時(shí)候能夠企穩(wěn)復(fù)蘇、市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)什么時(shí)候能夠得到有效的控制，這些都影響到購(gòu)房者的決策。所以我覺(jué)得下一步相關(guān)的政策可能是繼續(xù)穩(wěn)定向前推進(jìn)，在相關(guān)政策進(jìn)一步松動(dòng)的方向來(lái)加以推進(jìn)，尤其是在那些政策沒(méi)有明顯松動(dòng)的城市。”

連平認(rèn)為，從主要一線城市的供求關(guān)系來(lái)看，目前還不是一線城市將所有限制政策放開(kāi)的合適時(shí)機(jī)。“在一些主要的一線城市保留一定程度的、合適的限制，恐怕還是需要的，”連平隨后補(bǔ)充道，“不過(guò)，某些重要的一線城市，還是可以推進(jìn)這方面政策限制的松動(dòng)。一方面，向市場(chǎng)傳遞一個(gè)政策將進(jìn)一步放松的信號(hào)；另一方面，也通過(guò)類似的舉措，鼓勵(lì)那些原本有需求的購(gòu)房者能夠出手。”

連平：需求政策推進(jìn)空間已經(jīng)不大，問(wèn)題在于供給

目前，各大城市的優(yōu)化政策主要針對(duì)釋放需求方面，但連平認(rèn)為，（釋放）需求的政策大幅度推進(jìn)的空間已經(jīng)不大，現(xiàn)在的問(wèn)題在于供給方面。

連平解釋道，在政策密集出臺(tái)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求釋放依然沒(méi)有明顯的改變，而這一問(wèn)題與供給方面的問(wèn)題有關(guān)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)的壓力導(dǎo)致一部分房企，甚至一些規(guī)模較大的頭部房企都出現(xiàn)了爆雷的可能性。“而房企爆雷的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者肯定是不愿意接受的。因此在這種局面下，購(gòu)房者一定是比較謹(jǐn)慎的。”

據(jù)此，連平建議，接下來(lái)優(yōu)化政策的方向，包括一些財(cái)務(wù)資源，應(yīng)當(dāng)朝供給方投放，來(lái)幫助房企改善流動(dòng)性以及債務(wù)狀況。連平總結(jié)道，“到目前為止，依靠常規(guī)的金融體系來(lái)滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)融資的需求，已經(jīng)非常困難了。因?yàn)榻^大多數(shù)房企的狀況已經(jīng)不符合，由商業(yè)銀行、其他的金融機(jī)構(gòu)或者市場(chǎng)給他發(fā)行債券的標(biāo)準(zhǔn)……銀行體系也不愿意為在他們看來(lái)具有較大風(fēng)險(xiǎn)的房企提供大量融資。”

由于“常規(guī)狀態(tài)下的金融機(jī)構(gòu)給房企融資的條件已經(jīng)不復(fù)存在”，連平認(rèn)為應(yīng)當(dāng)“由國(guó)家出面，加上一些國(guó)有的金融機(jī)構(gòu)組建基金等等方式來(lái)給困難的房企提供流動(dòng)資金。在國(guó)家出手，在房企的債務(wù)狀況和流動(dòng)性狀況得到明顯改善以后，需求方面投放的許多政策的效應(yīng)可能就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，這樣供給和需求的結(jié)合會(huì)推動(dòng)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向復(fù)蘇。”

2024年5月9日，浙江杭州一處新建樓盤 / IC Photo

連平：如果房企流動(dòng)性和債務(wù)壓力比較明顯，政策不到位，“以舊換新”將有困難

近期，房產(chǎn)“以舊換新”的話題也引發(fā)了公眾的廣泛關(guān)注。目前，全國(guó)已有超50城表態(tài)支持住房“以舊換新”，上海深圳也相繼加入。

連平表示，房產(chǎn)“以舊換新”也是一個(gè)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的方式，但“以舊換新”當(dāng)然也需要政策以及財(cái)務(wù)資源兩方面的支持。

此前，中新社記者梳理發(fā)現(xiàn)，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種：一是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，若一定期限內(nèi)舊房售出則按流程購(gòu)買新房，若無(wú)法售出，則新房訂金全額退款。二是由開(kāi)發(fā)商或地方國(guó)企收購(gòu)舊房，售房款用于購(gòu)買指定新房項(xiàng)目，這種方式是今年以來(lái)住房“以舊換新”的主流。三是對(duì)出售自有住房并購(gòu)買新建商品住房的個(gè)人或家庭給予一定的購(gòu)房補(bǔ)貼或者稅費(fèi)優(yōu)惠。

連平指出，如果房企的流動(dòng)性和債務(wù)的狀況有比較明顯的壓力，而相關(guān)政策資源不能夠到位，達(dá)不到所希望的水平的話，那么房企來(lái)推進(jìn)“以舊換新”恐怕也有一定的困難”。

因此連平認(rèn)為，推動(dòng)房產(chǎn)“以舊換新”落地需要從實(shí)際出發(fā)，綜合考量各地的供求關(guān)系以及不同房企的經(jīng)營(yíng)狀況，“因地適宜”地推進(jìn)“以舊換新”。除此之外，地方政府也應(yīng)該積極地投入政策和財(cái)務(wù)資源，在推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的同時(shí)，起到拉動(dòng)消費(fèi)和投資的作用。

當(dāng)提及“城市更新”將對(duì)哪些領(lǐng)域、行業(yè)帶來(lái)刺激時(shí)，連平指出，城市更新首先會(huì)帶動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，例如為城市管道、道路交通設(shè)施帶來(lái)改善以及對(duì)水泥、鋼材等行業(yè)產(chǎn)生積極作用。此外，城市更新也可能對(duì)消費(fèi)造成影響。城市更新過(guò)程中，一些老舊住房將得到改造。在改造的過(guò)程中，一些家庭就會(huì)搬到通過(guò)政府或市場(chǎng)提供的新住宅中，進(jìn)一步帶動(dòng)家具、家電、裝潢、紡織品等多方面的需求。

最后，連平總結(jié)道，城市更新對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)作用是較為全面的，直接及間接影響到的行業(yè)可能有十來(lái)個(gè)，將對(duì)消費(fèi)端的復(fù)蘇起到推動(dòng)作用。

（林鈴錦對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

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