近兩年才買過房，親身經歷，坐標二線城市，其實，現在不管是一線城市還是二線城市，都叫“不動產權證”了，雖然和過去的“房產證”類似，但之所以名字不同的叫法，還是有一定區別的。

身邊好多人第一次買房或者對樓市涉入不深的小白，都喜歡用過去的經驗，或者用十多年前買房的經歷，來適用現在的情況，畢竟買房這種事情，普通家庭消費頻次也不高，很難說經常“更新”購房經驗。

先說結論：現在近兩年的情況確實是，就算是貸款買房，你的不動產權證是完全可以拿到手的，銀行會在手中拿一個“他項權證”，一般是藍色或者綠殼子的，而你手中的不動產權證，就可以視為你的“房產證”。

這里需要搞明白的一個關系是，你貸款買房，實際上銀行只是和購房人發送借貸關系，銀行和房企、開發商之間在你買房這件事情上，并沒有綁在一起，捋清楚這一層邏輯，就明白了：

你向房企買房，交首付——→你向銀行借款，一般是總房款7成或者8成——→銀行放款直接到房企的賬上——→你的房產證辦下來之后，拿到銀行去抵押

也就是說，從始至終，你要發生2層關系，第一層，就是和房企買房，買賣關系，第二層，就是你和銀行借錢，借貸關系，只是這個借貸中，銀行需要你用你這個房產來抵押。

所以這也解釋了，為什么有的房企爛尾交不了房，但是你的貸款還是必須要還的原因，因為是你向銀行借的錢，借到之后付給房企的，交不了房你去找房企，銀行這邊的錢是借出去借給你了的，現在抵押物也就是你的房產，如果可能交不了房，銀行不要求你提前還貸或者提供其他抵押物擔保就算好的了，貸款肯定是還要按期還的，這個就是貸款買房的基本邏輯。

所以，銀行沒有必要扣你的不動產權證，不動產權證其實就是包含了你的房子（鋼筋混凝土）和你對房子下面的土地的使用權（一般都有年限，住宅70年，商業40年），不動產權證其實只是給到你手中的一紙證明，是你用來對外證明的，如果房管部門登記的這套房子不是你的，那么就算不動產權證上寫的是你的名字，也未必就真正最后屬于你的，要以房管部門登記為準。

以前那種房產證和土地使用權證分開的模式，合二為一了，其實個人覺得分開也有分開的好處，至少在房子上面你是有永久產權的，只是土地有使用權年限，現在合二為一，不動產權證上面寫一個使用期限，就搞不太明白是房子的使用期限？還是土地的使用期限？或是兩者都有使用期限？好在現在大多數人的共識還是你對房子是有永久產權的，只是土地有年限。

銀行用一個“他項權證”來證明銀行享有抵押權就可以保障其債權，也就是說，你的房子如果沒有經過銀行書面同意，你是不能隨便轉賣的，首先要保證能夠實現銀行的借給你的債，比如，當你哪天還不了貸款了，銀行有權把這套房子拿出去拍賣，得到的錢先償還借給你的那7成或者8成的錢。

所以，現在貸款買房，只要房企的大產權也就是宗地之類的辦下來了，就可以配合業主辦理不動產權證的，辦好之后，拿到銀行辦理抵押登記就可以了，銀行辦好了抵押，制作一個他項權證之后，你的不動產權證是要還給你的。不用等到貸款還完才能拿到不動產權證。

只要認真看懂上面這些，基本上就已經很明白了邏輯是怎么回事了。