白珍亮/發(fā)自山東

又逢歲末，新的一年即將到來。

2023年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)前高、中低、后穩(wěn)的趨勢。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整之中。2024年，房地產(chǎn)市場出臺的相關(guān)政策有望繼續(xù)優(yōu)化調(diào)整樓市，供需兩端協(xié)同發(fā)力，促進市場逐步企穩(wěn)，并向新模式過渡。

2023年，青島房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一季度短暫“小陽春”之后，二季度開始下行。6月份，青島開始放松限購。7月24日召開的中央政治局會議作出“我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”的重要判斷后，青島9月份出臺新政取消限制性措施，之后，“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房存量貸款利率下調(diào)等一系列新政出臺，購房政策全面寬松。

不過，從市場端反應(yīng)看，新房、二手房成交并沒有迎來爆發(fā)，“以價換量”成為市場主線，而房企在土地上市出手也比較謹(jǐn)慎。

在這辭舊迎新之際，讓我們盤點一下2023年青島樓市關(guān)鍵詞，看看有哪些事深刻影響著青島樓市的發(fā)展格局。

關(guān)鍵詞一：保交付

2023年是“保交樓”的重要節(jié)點，1月份央行新增1500億元保交樓專項借款投放，加上2022年下半年投放的2000億元，累積已推出3500億元保交樓專項借款，同時提出設(shè)立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等相關(guān)舉措。

在這一年時間里，青島統(tǒng)籌用好國家各項金融支持政策，綜合運用法律手段、經(jīng)濟手段、市場手段，推動投資方開工復(fù)工、加快建設(shè)，成功破解一批復(fù)雜棘手問題。青島住建部門，也在金融部門與房企之間搭建橋梁，通過多種方式籌措資金保交樓。

經(jīng)過各方的努力，在這一年時間里，融創(chuàng)、世茂、中南等出險房企，在青島均有項目迎來交付。

點評：保交付是房企至關(guān)重要的責(zé)任，關(guān)系到百姓民生，是樓市的安全底線。

關(guān)鍵詞二：政策調(diào)控大年

從2017年3月15日青島這一輪限購啟動算起，已經(jīng)6年多時間。這6年時間，全國房地產(chǎn)市場均出現(xiàn)了急劇的變化，從當(dāng)年的各種政策出臺為樓市降溫，到如今各種政策輪番出臺支持房地產(chǎn)發(fā)展，今年以來各大城市對限購政策普遍進行調(diào)整。

今年9月份，青島全域取消限購，同時在本市范圍內(nèi)，商品住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易，至此，青島樓市所有限制性措施全部解除。

點評：一夜之間，很多人又有了買房和賣房的資格，增強了市場的流通性。

關(guān)鍵詞三：以價換量

2023年青島樓市的另一大顯著特征是“以價換量”。

在市場低迷的背景下，今年青島房企的營銷自救的“花式促銷”不斷，零首付、墊首付、特價房、送裝修無不體現(xiàn)出房企對于銷售回暖的期待。

盡管今年青島二手房成交數(shù)據(jù)創(chuàng)5年新高，但成交價格卻一路走低。房東為了盡快出手，一再讓利，部分區(qū)域跌幅超過20%。

點評：利潤率不再是房企關(guān)注的焦點，保住現(xiàn)金流才能“活下去”。對房東來說，“割肉”很痛，但也是及時止損的有效手段。

關(guān)鍵詞四：市場先揚后抑

春節(jié)過后，北京、上海等地都傳出房地產(chǎn)市場回暖的消息，樓市似乎在一夜間就由冷轉(zhuǎn)熱，在這波熱潮中，青島樓市迅速回暖，其中，2月份二手房成交量達(dá)到5245套，新房成交8861套，從業(yè)人員、購房者普遍感受到了市場回暖氣息，市場信心逐漸提升。

不過，在積壓的需求釋放后，青島市場開始轉(zhuǎn)淡，盡管后續(xù)青島樓市利好政策不斷，但市場再未恢復(fù)到彼時的高度。

點評：市場波動較大，熱度來得快去得也快。

關(guān)鍵詞五：土地市場“低溫”

今年青島土地市場有兩大變化：一是集中供地模式發(fā)生了變化，時間跨度更長；二是取消“限價”，恢復(fù)“價高者得”的模式。

從全年的土地市場表現(xiàn)看，“低溫”依然是青島土地市場的基本特征，除個別地塊因土地質(zhì)素較高引發(fā)爭搶外，多數(shù)土地基本都是底價成交，土地市場有待完全激活，從實際參拍企業(yè)來看，今年上市地塊多由國企斬獲。

相關(guān)統(tǒng)計顯示，已結(jié)束的前兩輪供地中，青島共供應(yīng)土地28宗，成交27宗地塊，成交總建筑面積約238.23萬㎡，與2022年相比，2023年青島前兩輪土拍成交總建筑面積、成交地塊數(shù)均有所下滑，但成交金額同比上漲約58.5%。

點評：目前的房地產(chǎn)市場，基本是央企國企唱主角了，這以后也會成為趨勢，留給民企的機會不多了。

關(guān)鍵詞六：城市更新提速

2023年是“青島市城市更新和城市建設(shè)三年攻堅行動”攻堅的一年。

這一年，青島市城市更新十個重點攻堅領(lǐng)域都取得了豐碩的成果：兩年來青島市共謀劃實施了總投資4210億元的135個基礎(chǔ)設(shè)施項目，不斷把城市更新建設(shè)工作推向深入。

膠州灣第二隧道、重慶路快速路等一批事關(guān)青島長遠(yuǎn)發(fā)展的重大交通基礎(chǔ)設(shè)施啟動建設(shè),張村河、閆家山等一批城中村改造“老大難”問題得到突破。

點評：青島作為特大城市與北上廣深超大城市一起，將迎來“10萬億級城市更新”市場，青島城市更新大有所為。

關(guān)鍵詞七：改善需求爆發(fā)

今年從中央到地方都先后表態(tài)支持、滿足剛性和改善型住房需求。縱觀今年的青島樓市，涌現(xiàn)出了越來越多的改善產(chǎn)品。尤其是在豪改市場，越來越多的高端住宅以改善型需求為主要導(dǎo)向。

根據(jù)卓易數(shù)據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，今年1~11月份青島單盤銷售TOP10榜單中，改善項目占絕大多數(shù)，這樣印證了主流置業(yè)需求正在發(fā)生變化。

點評：改善換房已是大勢所趨，以小換大、以老換新、以遠(yuǎn)換近，整合資產(chǎn)的機會來了。

關(guān)鍵詞八：購房成本降低

信心比黃金更重要。

8月份，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，明確首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例統(tǒng)一為不低于20%、二套30%，調(diào)整二套住房商貸利率下限為LPR+20BP（此前為LPR+60BP）。

另外，隨著首套房房貸利率的支持政策不斷落地，調(diào)低存量首套房貸款利率呼聲高漲。8月31日央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，明確降低存量首套房貸款利率，包括青島在內(nèi)多個城市已經(jīng)進行調(diào)整，降低了購房者負(fù)擔(dān)。

點評：減負(fù)很重要，增加消費信心和預(yù)期更重要。

關(guān)鍵詞九：探索新模式

今年青島在保交付、加快一二手房流通方面多有創(chuàng)新。

在“房住不炒”的大背景下，傳統(tǒng)的“先繳費、再簽約、后看房”交付模式已經(jīng)不符合業(yè)主期望。早在2020年5月，青島市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局拉開探索“先驗房后收房”新模式的序幕，收不收房業(yè)主說了算，目前，該模式已獲全國推廣。

另外，在探索“一二手聯(lián)動”方面，青島也走在了最前列。早在去年9月份，青島貝殼推出了“優(yōu)鮮賣”模式。

今年2月青島春季房交會上，“優(yōu)鮮賣”就被青島房協(xié)點贊推廣為“好經(jīng)驗、好做法”。隨后在3月的一場論壇上，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也肯定了這一舉措，并向山東省全行業(yè)發(fā)出推廣和號召。

目前，該模式已經(jīng)在濰坊、聊城、煙臺、濟南、淄博等地落地，并被南京等省外城市借鑒創(chuàng)新，激活了二手房市場的流動性。

關(guān)鍵詞十：租房可以落戶

當(dāng)前全國總?cè)丝谝堰M入負(fù)增長階段，城市的人口競爭變得更為激烈，今年，杭州、南京、蘇州等17個城市優(yōu)化放松落戶政策。

11月底，青島市人民政府發(fā)布《關(guān)于進一步深化戶籍制度改革的通知》，在擴大人才落戶范圍、放寬居住落戶政策、加大穩(wěn)定就業(yè)落戶支持力度等六個方面做了進一步的優(yōu)化。其中，人才落戶政策的放寬和租房即可落戶的內(nèi)容引起廣泛關(guān)注。

數(shù)據(jù)顯示，2012年到2022年間，青島人口出生率由9.75‰降到6.12‰。2022年，青島出生人口5.15萬人，而同期山東省人口出生率為6.71‰。

點評：青島取消落戶限制，在引入人才的同時，會對樓市產(chǎn)生積極影響，但具體效果也要看實施細(xì)則和配套的社會福利措施。