中泰房產(chǎn)大不同——產(chǎn)權(quán)模式

泰國(guó)別墅的購(gòu)買方式，作為非泰國(guó)國(guó)籍人士，不能在泰國(guó)以個(gè)人名義擁有土地和帶有土地的別墅的永久產(chǎn)權(quán)。那么在泰國(guó)的外國(guó)人是如何解決這一問題的呢？

方法一、注冊(cè)泰籍公司，

律師和地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的協(xié)同配合下，占股不超過49%，公司至少需要4位股東，才能達(dá)到以公司名義持有別墅或者土地，每年需要年審和上稅。

方法二、簽訂長(zhǎng)達(dá)30年的租賃協(xié)議。

泰國(guó)法律規(guī)定，這種長(zhǎng)租合同最多可以續(xù)簽兩次，合計(jì)90年。關(guān)鍵是看看房東是什么樣的，是地產(chǎn)公司還是個(gè)人，一切都需要注意。

方法三、地上權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

（一）什么是地上權(quán)？

泰國(guó)房地產(chǎn)法律中的地上權(quán)賦予其所有人“在他人土地上租地造屋的權(quán)利，或者說，實(shí)質(zhì)上獨(dú)立于相關(guān)土地進(jìn)行房屋登記注冊(cè)，進(jìn)而可以建設(shè)房屋或種植園的權(quán)利”。類似于用益物權(quán)，要注意的是，一旦擁有了地上權(quán)，或者受益于地上權(quán)，必須保持土地的完整性和良好狀態(tài)。

當(dāng)?shù)厣蠙?quán)協(xié)議到期時(shí)，土地必須以協(xié)議前的狀態(tài)予以歸還。如果土地主人愿意，可按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買該土地上的建筑。

地上權(quán)的期限可以是協(xié)議當(dāng)事人一方的終身期，又或者30年之久，在此期間任何與該土地相關(guān)的稅收必須由租地造屋者承擔(dān)。即使該土地上的建筑物或構(gòu)筑物徹底摧毀，也不能撤銷該權(quán)利。

（二）外國(guó)人如何使用地上權(quán)？

· 《泰國(guó)民法和商法典》第1410條，根據(jù)當(dāng)事人之間的協(xié)議，如果獲批可允許外國(guó)人注冊(cè)地上權(quán)。

· 一般而言，在土地廳（Land Department）登記不需要費(fèi)用。但也不妨考慮一下花個(gè)1000泰銖，當(dāng)然，具體金額可能由于當(dāng)事人、土地廳而稍有變化。

· 地上權(quán)可以隨時(shí)終止，前提是當(dāng)事人一方合理聲明且協(xié)議中沒有具體固定的注冊(cè)期限。然而，如果要支付地上權(quán)租金，那么當(dāng)事人一方必須作出至少一年的聲明以終止地上權(quán)，或者支付一年的租金。

（三）地上權(quán)的轉(zhuǎn)讓

地上權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給第三方，也可以通過繼承轉(zhuǎn)讓。但必須要注意的是，任何對(duì)土地的破壞或損害將成為第三方的責(zé)任。在這種情況下，可以直接起訴損壞土地的前地上權(quán)所有人。

如果地上權(quán)由繼承而來，相同條件適用于其繼承人。

（四）如今的泰國(guó)地上權(quán)

在泰國(guó)，地上權(quán)仍不像租賃這么通用。盡管地上權(quán)登記是合法的，但土地主管部門會(huì)根據(jù)自己的判斷來決定是否授予該權(quán)利。