來源 / 證券時(shí)報(bào)網(wǎng)

近日，有媒體刊文稱，今年不少國人前往日本進(jìn)行房產(chǎn)投資并獲利豐厚。文章描述，一位在日本定居4年的民宿經(jīng)營(yíng)人士稱，2014年他們夫妻辦理了日本投資經(jīng)營(yíng)簽證，移居北海道，并購置兩套獨(dú)棟別墅，房?jī)r(jià)加改造、裝修共花費(fèi)300萬元人民幣。目前的年均投資回報(bào)率超過15%，在他的帶動(dòng)下，已有不下10位朋友在北海道投資民宿。

一些知名新媒體也對(duì)該文進(jìn)行轉(zhuǎn)載，并一度登上新浪微博的熱門榜單。然而證券時(shí)報(bào)記者從熟悉日本事務(wù)的法律咨詢機(jī)構(gòu)了解到，該文其實(shí)漏洞百出，純粹是一篇“忽悠文”。

原文指出，2013年，在北海道旅行的李先生被當(dāng)?shù)?0%以上的森林覆蓋率吸引，認(rèn)為日本北海道的風(fēng)光媲美北歐，來了就不想走了。過了一年，李先生帶上妻子（在北海道購置兩套獨(dú)棟別墅）辦了投資經(jīng)營(yíng)簽證，成功移居日本。

真相會(huì)是這樣？對(duì)此，煒衡律師所東京分所商業(yè)咨詢顧問王栩告訴記者，投資經(jīng)營(yíng)簽證雖然相對(duì)好辦，但也有門檻，即必須是日本政府許可的經(jīng)營(yíng)范圍。在2018年6月15日《日本民泊法》（編者注：“民泊”即漢語民宿之意）出臺(tái)之前，民宿一直還是比較灰色的領(lǐng)域，如文中所說2014年便以民宿為經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)申請(qǐng)投資經(jīng)營(yíng)簽證，幾無可能。

據(jù)介紹，關(guān)于此的變通方式，例如說，以在日本注冊(cè)的公司持有房屋進(jìn)行租賃業(yè)務(wù)，租金作為公司穩(wěn)定的現(xiàn)金收益，那么就可以申請(qǐng)投資經(jīng)營(yíng)簽證。

圖片來源：google地圖網(wǎng)頁版

原文說，李先生夫婦在北海道購置了兩套獨(dú)棟別墅，一套是建好3年的次新房，一套是已經(jīng)有25年房齡的二手房，房?jī)r(jià)加局部改造、裝修，一共花了300萬元人民幣。

對(duì)此，證券時(shí)報(bào)記者查看資料發(fā)現(xiàn)，雖然原作全文都在說北海道，但北海道是日本的一個(gè)區(qū)域，相當(dāng)于我國行政區(qū)“省”的概念。日本的行政區(qū)劃是“一都兩府一道（四十三縣）”，分別是東京都、京都府、大阪府和北海道。也就是說，北海道屬于日本的一級(jí)行政區(qū)域，它的陸地面積約8.35萬平方公里，相當(dāng)于2.5個(gè)海南省（3.54萬平方公里）。

全文只說北海道，但不指明哪個(gè)城市。那么就好像是，我向朋友吹噓說花300萬元在海南買了一棟別墅，但不告訴你是在三亞、海口，還是在儋州、臨高。實(shí)際上，海南全島不同地方的房?jī)r(jià)差別可達(dá)數(shù)倍。安居客統(tǒng)計(jì)顯示，三亞的二手房最新均價(jià)為3.3萬元，環(huán)比上月下跌0.84%，而儋州均價(jià)約8000元。

圖片來源：google地圖網(wǎng)頁版

原作全文只是說“我在北海道買了獨(dú)棟別墅，做民宿出租賺了很多錢”，但絲毫未提是在北海道最大城市札幌，還是富良野、小樽這樣的旅游城市，或者干脆是在偏僻鄉(xiāng)野？無疑，這不是在瞎編，就是在刻意隱瞞真相。

證券時(shí)報(bào)記者的一位日本朋友說，獨(dú)棟別墅其實(shí)就是日本的“一戶建”，即使在北海道，不同區(qū)域的價(jià)格也差異巨大。

原文指出，李先生夫婦在日本北海道買了價(jià)值200萬元人民幣的房子，要交的印花稅、登記稅、取得稅，總計(jì)約2萬元，成本并不算高。李先生還說，日本的土地和房屋都是永久產(chǎn)權(quán)，每年繳納物業(yè)持有稅（評(píng)估價(jià)的1%）。而獨(dú)立別墅一般沒有物業(yè)費(fèi)，公寓須交管理費(fèi)。

首先需要明確，由于人工成本極高，日本的房屋改造和裝修費(fèi)用相當(dāng)昂貴。25年房齡的“一戶建”，在日本實(shí)際操作中，房屋本身已基本沒有價(jià)值，實(shí)際只剩土地的價(jià)格，建筑物基本都是白送的。其次，日本的房屋內(nèi)部裝修成本非常高，當(dāng)然材料的品質(zhì)也非常好。總的來說，如果地段合理，那么從買地到改造，300萬人民幣的價(jià)格也說得過去。

不過，人民幣200萬元的房子，各種費(fèi)用卻遠(yuǎn)不止2萬元。記者通過專業(yè)法律顧問了解下來，這里所謂的2萬元中介費(fèi)及稅費(fèi)，應(yīng)該是翻幾倍的15萬元甚至更多。為此，記者采訪了煒衡律師所東京分所商業(yè)咨詢顧問王栩，他為我們做了詳細(xì)介紹。

第一是中介費(fèi)，買方需支付總價(jià)200萬元的3%，即6萬元人民幣的中介費(fèi)；以及每套6萬日元的手續(xù)費(fèi)，兩套就是12萬日元（合計(jì)約7500元人民幣）。光中介費(fèi)用就接近7萬元人民幣。

第二，日本房屋交易需繳納登記稅和取得稅，分別是評(píng)估價(jià)格的3%和2%，也就是說，兩套房子的登記取得稅（相當(dāng)于我們國內(nèi)稅務(wù)未合并之前的國稅和地稅）為房屋評(píng)估價(jià)的5%，而一般評(píng)估價(jià)格是實(shí)際成交價(jià)的一半，尤其是房齡較長(zhǎng)的物業(yè)。那么按照李先生200萬元購入兩套別墅來計(jì)算，登記稅和取得稅一共就是100萬的5%，即至少為5萬元人民幣。

第三，印花稅是每套5000日元，兩套合計(jì)630元人民幣。

第四，物業(yè)持有稅，為評(píng)估價(jià)格（注：按照市場(chǎng)價(jià)的一半計(jì)算，實(shí)際可能略多）的1.4%，一共是1.4萬元人民幣。

第五，都市計(jì)劃稅，為評(píng)估價(jià)格的0.3%，一共是3000元人民幣；

第六，每套需繳納10萬日元的“司法書士報(bào)酬”，兩套合計(jì)人民幣1.25萬元。

不包括交通跑腿、吃喝住宿等費(fèi)用，李先生在日本買兩套獨(dú)棟別墅花費(fèi)200萬元人民幣（不含裝修），光是交給日本政府和中介機(jī)構(gòu)的稅費(fèi)就超過了15萬元人民幣。其他各種不可預(yù)知的費(fèi)用并未計(jì)入。

原作中的2萬元購入稅費(fèi)，對(duì)于不了解日本市場(chǎng)的中國投資者來說，有很明顯的誤導(dǎo)嫌疑。

原文說，2015年初，李先生將手上的兩套物業(yè)進(jìn)行改造，一套整租，一套自住分租。向政府申請(qǐng)了民宿許可，一年有180天可營(yíng)業(yè)。雖然不是全年，但日本住宿費(fèi)高，像北海道，民宿標(biāo)間500-600元/晚，套房800-1000元/晚，整棟3000元/晚起。因此，只經(jīng)營(yíng)180天的收益也不錯(cuò)。一般來說，北海道12月-3月中旬是冰雪旺季，5月-9月中旬是春夏旺季，開放180天足夠了，剩下的時(shí)間要么是請(qǐng)朋友來住，要么干脆空著。

看到這里，讀者心中可能升起一股莫名的沖動(dòng)吧？多么令人憧憬的生活啊，一年只需工作半年，還能有15%的年化收益。總之，趕緊去日本投資民宿吧，別在國內(nèi)股市瞎折騰了。

但事實(shí)上，這也是完全混淆了《日本民泊法》的“新舊法”要求。

煒衡律師所東京分所商業(yè)咨詢顧問王栩告訴證券時(shí)報(bào)記者，日本民泊新法2018年6月15日正式頒布，之前根本沒有所謂“180天許可”的要求。按照此前的管理規(guī)則，只能以“旅館業(yè)簡(jiǎn)易宿所”的名義申請(qǐng)開辦所謂民宿，走的是旅館業(yè)法，相當(dāng)復(fù)雜，比如說對(duì)消防、區(qū)域規(guī)劃、房間大小、內(nèi)部設(shè)施等都有嚴(yán)格明確的要求。

也就是說，2018年6月之前的日本民宿業(yè)，實(shí)際上并沒有法律明確界定，所有人都是偷偷摸摸在干，反正也是自己的房子。這篇報(bào)道，實(shí)際上是拿2018年的最新法律要求（比如180天營(yíng)業(yè)時(shí)間），去套用之前5年的事，完全是一筆爛賬，故意把真真假假的事情混在一起。

而且，日本北海道的民宿價(jià)格，遠(yuǎn)沒有每晚500-600元人民幣這么高。

先回到前面提到的區(qū)域問題，北海道面積很大，那么這里最大的城市札幌，一般酒店和民宿的價(jià)格大概是什么水平呢？據(jù)公開數(shù)據(jù)，每年的1月-3月間，札幌的商務(wù)酒店價(jià)格在7000-12000日元之間，約合430-750元人民幣之間，而且住宿條件比民宿要舒適許多，房間一般還都挺大。

在北海道的富良野、網(wǎng)走、知床、斜里、旭川、小樽這樣的旅游地區(qū)，旺季的商務(wù)酒店價(jià)格也就是在500-800元人民幣之間。其中，旺季時(shí)富良野和小樽的民宿一般在300元人民幣左右。而即便在東京這樣的大都市，民宿也不過500-600元人民幣這個(gè)水平。至于原文提到“整棟3000元人民幣一晚”，更是有夸大的嫌疑。

事實(shí)上，原文從頭到尾都沒有提到這兩套別墅在哪個(gè)城市。散落在2.5個(gè)海南島那么大的北海道上面，來對(duì)讀者大談特談回報(bào)和收益，又從何說起呢？

原文說，李先生夫婦這兩棟別墅的日常開銷，除了水電采暖費(fèi)1500-2000元人民幣/月/棟，物業(yè)持有稅5000元/年/棟，再無其他費(fèi)用。此外，長(zhǎng)租或民宿收入需繳個(gè)人所得稅，12萬元/年以內(nèi)稅額的，繳納5%，12萬-20萬元/年稅額的，繳納10%；年家庭收入總額不到350萬日元（約22萬元人民幣）的，屬于低收入階層，免除個(gè)人所得稅。

但實(shí)際上，日本的水電費(fèi)開銷非常高，并非原文那樣的輕描淡寫。由于這篇刊登于官媒版面的文章遺漏了別墅的區(qū)域及面積介紹，所以無法具體一一對(duì)應(yīng)起來。但舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，在東京租房的朋友應(yīng)該有概念，一室一廳的房子，平時(shí)水電取暖的話，一個(gè)月8000日元水電費(fèi)（約合500元人民幣），還必須節(jié)約著用。一般的三口之家，每月的正常水電費(fèi)應(yīng)在12000日元以上，約合750元人民幣。

關(guān)于稅費(fèi)，這里的問題就來了。這對(duì)中國夫妻是投資經(jīng)營(yíng)簽證過去的，或是設(shè)立了公司，以公司名義持有房屋，或是個(gè)人持有房屋，租給自己的公司，公司再出租經(jīng)營(yíng)。但無論如何，都必須是以公司的名義做經(jīng)營(yíng)收入財(cái)報(bào)的，也是需要繳納公司利得稅之后，個(gè)人部分才能正常繳稅。

這篇文章的受訪者李先生，故意把家庭收入、低收入階層免稅等不同范疇的事物混淆在一起，但事實(shí)上必然是公司先完稅，分配到個(gè)人之后，再由個(gè)人完成繳稅義務(wù)。而不是文中那樣混為一談，誤導(dǎo)讀者。

證券時(shí)報(bào)記者經(jīng)過多方求證和詳細(xì)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這可能是一篇漏洞百出、嚴(yán)重失實(shí)的文章。這篇文章巧妙地把“投資經(jīng)營(yíng)移民”、高回報(bào)（15%）、低投入（300萬元）等多個(gè)讓人心動(dòng)的要素組合在一起，極不負(fù)責(zé)地夸大了日本不動(dòng)產(chǎn)投資市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，而選擇性忽略了高昂的成本、激烈的競(jìng)爭(zhēng)等事實(shí)。

最后來看看日本的“無風(fēng)險(xiǎn)收益率”水平以及資金借貸成本等，我們就可以更科學(xué)地判斷該如何“投資日本”。天上不會(huì)掉餡餅，像這篇文章吹噓的毫不費(fèi)力賺取15%回報(bào)，稍微想一想就知道是不可能的。

截至記者12月25日發(fā)稿，日本10年期國債收益率已跌至0%，為2017年9月以來首次。也就是說，人們買國債的目的不是為了增值，只是為了讓資金收益不會(huì)成為負(fù)數(shù)。相比起股市暴跌來，這里還算安全。

數(shù)據(jù)來源：Wind資訊

再來看日本股市。受隔夜美股暴跌影響，日本股市日經(jīng)225指數(shù)12月25日更是收跌超5%。

數(shù)據(jù)來源：Wind資訊

此外，日本主要銀行金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期貸款利率，多年來一直維持低位，當(dāng)前在1%左右的低水平。

數(shù)據(jù)來源：Wind資訊

那么這樣看來，中國人只需花費(fèi)300萬元人民幣，就可獲得日本移民簽證，還能“半工作半休息”享有15%的年回報(bào)。您覺得這靠譜嗎？

記者再次提醒各位，在日本經(jīng)營(yíng)民宿的回報(bào)，遠(yuǎn)比想象中要低。投資者切不可盲目輕信網(wǎng)上的信息，以免上當(dāng)受騙。無論是投資美國、英國還是日本、澳大利亞的不動(dòng)產(chǎn)，首先要拋棄國內(nèi)長(zhǎng)期形成的那種“買房必漲”固有思維。另外，也要尊重法律人士的意見，在投資決策之前，適當(dāng)花些錢請(qǐng)法律專家咨詢一下，絕對(duì)利大于弊。