提問：

我想咨詢一下中考移民的問題？家中3個孩子：老大老二雙胞胎。今年小升初九月份初一。妹妹開學四年級。都在朝外本部。妹妹可直升本部初中，所以換房不需要考慮初中學區。家里3套房：一套臥龍小區 220平電梯塔樓四居，一套天通中苑 160平南北電梯三居，一套天通苑北二區 172平南北電梯復式四居。打算初二之前轉學東城，朝陽普高率心里沒底。

問題：

1、這種情況，是不是不需要考慮學區？

2、性價比高點的片區，有推薦嗎？大戶型，至少四居室。

3、三套房都是大戶型，不好賣。如果過戶給自己名下公司，每年要交的稅費是什么比例？我感覺天通苑兩套房沒有升值空間，想賣掉。家里人覺得天通苑戶型好面積大，想過戶給公司，要是您會怎么做呢？（東城買房可以不用考慮這兩套房的賣房款）

回答：

1、初二轉學東城，考慮學區的意義不大了。好學校肯定是不收，就算買了好學區的也大概率是派入普校。不過既然是在朝外上學，那有必要轉學嗎？轉到東城的學校肯定都比朝外弱，差不少呢。所以如果是確定轉東城，那中考跨區不就得了。既得到了朝陽的牛校資源，也不耽誤考東城的高中。

2、入學高峰期沒有性價比高的學區，溢價都挺高的。當然總價高的大戶型相對溢價低些，至少低10以上。這我沒房源，問當地中介吧。

3、公司的話每年房產稅0.84%，按網簽價計算。不過想好了，確定是長期持有才合適，否則出手的時候有可能交稅較高。

天通苑的大戶型，自住為主，不算投資房。最早天通苑是“低價高端”的定位，所以開發了這么多大戶型。但2005年之后天通苑成剛需板塊了，那這種大戶型就相當于“錯配”，影響了升值，價格走勢遠遠落后于中小戶型。以后最好的成績是跟上大盤，但超出的可能性幾乎沒有，大概率還是略有落后的。

要是我在不住的情況下就肯定賣了，留著沒什么意義。租金有可能高，但也未必好租，而且高租金是用升值慢換來的。

3、總之如果是從朝外這種級別的牛校轉東城，一般都建議是中考轉。既得到了朝陽的優質資源，也或許能占東城均衡的便宜。具體房子沒推薦的，找當地中介吧。

僅供參考。