法院在執(zhí)行過程中，通過拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)的合法權(quán)益。如果法院已經(jīng)開始準(zhǔn)備司法拍賣，也不要松懈，這還遠(yuǎn)不到結(jié)束。

判決書生效只能說是中場休息，要盯緊后面的執(zhí)行程序。也得知道后面需要怎么做才能拿到判決的錢。

強(qiáng)制拍賣過程大致可分為以下階段：

判決書生效后，就可以向法院申請，一般14天內(nèi)會(huì)確定執(zhí)行法官。房子雖然已經(jīng)查封，但還缺乏一個(gè)“公允價(jià)值”，用來確定拍賣參考價(jià)。

這種方式就是申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對拍賣物能夠協(xié)商好價(jià)格，法院會(huì)根據(jù)雙方協(xié)商的價(jià)格確定拍賣價(jià)格。這種方式在司法實(shí)踐中用到的概率比較少。

這種方式是指拍賣物品在政府相關(guān)部門有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格，一般就是房屋，稅務(wù)局會(huì)有一個(gè)計(jì)稅價(jià)格，法院向稅務(wù)局打詢價(jià)通知，稅務(wù)局從稅務(wù)局的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)查詢拍賣房屋得價(jià)格，然后回函告知法院價(jià)格。

這個(gè)是充分利用網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)，由法院向幾家網(wǎng)絡(luò)評估公司發(fā)詢價(jià)函，然后他們根據(jù)大數(shù)據(jù)作出評估報(bào)告，這種方式是評估快（一周左右），不收費(fèi)，缺點(diǎn)是只能對房屋和車輛詢價(jià)，還有可能價(jià)格不準(zhǔn)確。

這個(gè)就是傳統(tǒng)評估，法院委托評估公司到拍賣物品現(xiàn)場進(jìn)行評估，這個(gè)收費(fèi)比較高，作出評估報(bào)告時(shí)間長。一方面確保“物盡其用”，一方面也確保價(jià)格的權(quán)威性、雙方信服。現(xiàn)場查勘出報(bào)告大約一到兩個(gè)月，特殊情況會(huì)延長。

拿到評估報(bào)告后，如果各方都沒有問題，在20天內(nèi)啟動(dòng)網(wǎng)拍。價(jià)格評估完成后，，法院也可以讓雙方當(dāng)事人協(xié)商，按評估價(jià)格將被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)抵債給申請執(zhí)行人。因?yàn)楹芏鄠鞑幌胍孔樱胍F(xiàn)金。而且，如果房產(chǎn)價(jià)值比債務(wù)高，債主還要補(bǔ)錢進(jìn)去，這也很尷尬。所以，雙方當(dāng)事人對以物抵債不能達(dá)成一致的，法院將依法強(qiáng)制拍賣被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)。

拍賣前會(huì)先公告30天，這段時(shí)間里可以通過各種途徑和方法廣而告之。起拍價(jià)不能低于評估價(jià)的7成，這個(gè)法院會(huì)問兩邊的意見。起拍價(jià)就是底價(jià)（拍賣保留價(jià)）。

競買人應(yīng)當(dāng)于拍賣前向人民法院預(yù)交保證金。申請執(zhí)行人參加競買的，可以不預(yù)交保證金。保證金的數(shù)額由人民法院確定，但不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

拍賣時(shí)無人競買或者競買人的最高價(jià)低于保留價(jià)，可選擇再次拍賣。

拍賣時(shí)無人競買或者競買人的最高價(jià)低于保留價(jià)，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)再行拍賣。起拍價(jià)需要降低，每次降幅不超過前次起拍價(jià)的20%，等于是降低底價(jià)換成交，清倉大甩賣。

（動(dòng)產(chǎn)沒有第三次拍賣）如果二次拍賣又流拍，那法院可以考慮直接作價(jià)給債權(quán)方抵債。若債權(quán)方不接受，就60天內(nèi)開始第三次拍賣——“變賣”。

變賣還流拍，就沒第四次了。三次拍賣、兩次降價(jià)都出不了手，這樣的房子再拍下去就不禮貌了，法院按規(guī)定也不讓再拍了。自公告之日起六十日內(nèi)沒有買受人愿意以變賣的保留價(jià)買受該財(cái)產(chǎn)，且申請執(zhí)行人、其他執(zhí)行債權(quán)人仍表示不接受該財(cái)產(chǎn)抵債的，應(yīng)當(dāng)解除查封、凍結(jié)，將該財(cái)產(chǎn)退還被執(zhí)行人，但對該財(cái)產(chǎn)可以采取其他執(zhí)行措施的除外。

如果在任何一次拍賣中階段成交了，不要急著半場開香檳，把下面的程序走完。

“成交后15日內(nèi)交付余款，10日內(nèi)送達(dá)過戶裁定，再15日內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)移交。”

原則上的幾個(gè)時(shí)效規(guī)定，在實(shí)踐中的概念略顯不同，法條上看不出來。拍賣成交后，接盤的買家全款付到法院賬戶，這樣法院才會(huì)出《拍賣成交確認(rèn)書》（相當(dāng)于二手房買賣合同）《執(zhí)行裁定書》《協(xié)助執(zhí)行通知書》。上面三文件，對接盤人非常重要，不用房主配合，房地產(chǎn)交易中心就能直接辦房產(chǎn)過戶和審稅。如果這筆錢要還好幾個(gè)人，法院還得提前擬好各方同意的分配方案。這些都妥了，法院才會(huì)開始分錢。

一定要小心，留意你的不動(dòng)產(chǎn)保全查封期限。房產(chǎn)查封的期限一般是兩年到三年，但是從訴訟整個(gè)階段結(jié)束到執(zhí)行完成，很可能不止兩年。所以一定要記住，不能讓查封狀態(tài)失效，在過期前申請財(cái)產(chǎn)保全。盯緊法官，他們可忙了，出了差錯(cuò)是自己的虧損。切記，切記。債務(wù)人一套房產(chǎn)上往往不止一個(gè)查封，如果你是首個(gè)查封或者排位靠前，那查封一斷，你的順位當(dāng)然也就會(huì)掉到最后，這是最痛苦的。法官續(xù)封后，會(huì)出一份《財(cái)產(chǎn)保全執(zhí)行情況告知書》。可以在上次查封到期之前，去房地產(chǎn)交易中心調(diào)出新的《不動(dòng)產(chǎn)登記簿》。可以核實(shí)查封期限更新，也以防后面的程序需要這份材料。

要注意一點(diǎn)，上面提到的各類期限，是從下面幾份最高院的解釋文件抄出來的。但是，實(shí)踐中八成會(huì)有延長，放平心態(tài)。最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定

（2020修正）最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定（法釋〔2018〕15號）

最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定（法釋〔2016〕18號）

一方面執(zhí)行局很忙，另一方面各地具體情況不一，實(shí)踐會(huì)遇到很多延誤。除非時(shí)間長到太過離譜，否則不用程序細(xì)節(jié)上糾結(jié)，跟法官鬧毫無意義，有失風(fēng)范。

這篇簡述對于大體把握司法拍賣流程來說，已經(jīng)足夠。但上面寫的流程，算是大體比較順利的走向。要對方配合查封評估、沒人提有效異議、沒有中止執(zhí)行等等。如果出現(xiàn)這些意外情況，都會(huì)顯著拖延時(shí)間。其間還有關(guān)于不騰房處理、估價(jià)異議、債務(wù)償還方案等細(xì)節(jié)問題，以后再補(bǔ)充。