過(guò)去的二三十年，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了快速的騰飛，企業(yè)成為了全球第二大經(jīng)濟(jì)主體，在經(jīng)濟(jì)快速騰飛的背后，房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了不少的力量。

雖然經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了大幅度的增長(zhǎng)，但是房屋的價(jià)格也出現(xiàn)了快速的膨脹，從2000年房屋平均的價(jià)格不到2000元每平米，2021年第2季度統(tǒng)計(jì)全國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)到達(dá)了10,086元每平米，在過(guò)去20年時(shí)間中房屋的價(jià)格上漲了整整5倍有余。這只是平均房?jī)r(jià)而已，在我國(guó)熱點(diǎn)的12線城市，房屋的價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)要超出5倍以上，其中最為亮眼的是深圳，2000年房屋的價(jià)格為2300元每平米，到了20210年平均房?jī)r(jià)已經(jīng)漲到了8.8萬(wàn)元每平米，翻了接近40倍，需要注意的是這只是“平均值”，有部分地方房屋的價(jià)格早就已經(jīng)突破10萬(wàn)元以上，比如南山區(qū)平均房?jī)r(jià)都已經(jīng)超過(guò)10萬(wàn)元，有部分樓盤(pán)甚至達(dá)到了15 20萬(wàn)元每平米，以不足為怪購(gòu)買(mǎi)一套100平方的房子最少都是千萬(wàn)級(jí)別。

根據(jù)2021年最新統(tǒng)計(jì)出來(lái)的數(shù)據(jù)，深圳的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到了全球第一 46.6，根據(jù)國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)收入比在3~6倍為合理區(qū)間，但是中國(guó)是發(fā)展中國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比在6~9倍也為合理，但是面對(duì)如此之高的房?jī)r(jià)收入比，顯然就已經(jīng)存在了巨大的泡沫，相當(dāng)于一個(gè)家庭不吃不喝的情況下，需要46.6年才可以購(gòu)買(mǎi)一套房子。

不少人都在吐槽，20年前不小心在深圳買(mǎi)了一套房子，現(xiàn)在都已經(jīng)是屬于“千萬(wàn)富翁”

深圳的房租一直都是全國(guó)風(fēng)向的指標(biāo)，為什么會(huì)出現(xiàn)如此大幅度的波長(zhǎng)，最主要是有四個(gè)原因影響著深圳最關(guān)鍵的房子價(jià)格走勢(shì)。

1、靠近香港

國(guó)內(nèi)的商品房市場(chǎng)還沒(méi)發(fā)展，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)都已經(jīng)走向成熟的階段了，甚至香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)歷過(guò)金融危機(jī)的洗劫后，依然是死灰復(fù)燃，恢復(fù)到一個(gè)前所未有的高度。

特別是香港回歸之后，更多的香港居民把目光瞄準(zhǔn)了旁邊的深圳，畢竟深圳的房?jī)r(jià)和香港的房屋價(jià)格對(duì)比，簡(jiǎn)直就是一個(gè)天一個(gè)地，如同現(xiàn)在深圳的房?jī)r(jià)跟三線城市的房?jī)r(jià)對(duì)比。

香港有一部非常經(jīng)典的電視劇《創(chuàng)世紀(jì)》描述了當(dāng)年房地產(chǎn)市場(chǎng)的瘋狂。

2、經(jīng)濟(jì)特區(qū)

深圳不僅是經(jīng)濟(jì)特區(qū)還是全國(guó)性的經(jīng)濟(jì)中心城市和國(guó)際化城市吸引了大量的資本投資，相對(duì)應(yīng)房屋的價(jià)格自然而然就水漲船高。

關(guān)鍵一點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)特區(qū)的政策優(yōu)惠特別的棒，吸引了更多的優(yōu)質(zhì)大企業(yè)來(lái)到這邊進(jìn)行發(fā)展，目前民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)最多的似乎都在深圳。

3、大量的人才涌入

根據(jù)2020年第7次人口普查出來(lái)的數(shù)據(jù)，深圳常住人口高達(dá)1,756萬(wàn)，如此之高的數(shù)據(jù)真正體現(xiàn)出來(lái)的是，這些年來(lái)深圳在發(fā)展的過(guò)程中吸引了大量的人才流入，人多了土地資源比較稀缺，最終就會(huì)導(dǎo)致房屋的價(jià)格出現(xiàn)快速的飆升。

即便很多人在深圳買(mǎi)不起房子，但是深圳的租賃市場(chǎng)是非常的火爆的，租金一度緊跟北京和上海這兩座城市。

4、投資者的涌進(jìn)

結(jié)合上面三個(gè)原因，導(dǎo)致大量的投資者看中了深圳這個(gè)不一樣的發(fā)展模式，最終出現(xiàn)了大量的專(zhuān)業(yè)炒房團(tuán)在最開(kāi)始的，只聽(tīng)溫州炒房團(tuán)后面就有了深圳炒房團(tuán)。

即便在2020年遭遇到了非常嚴(yán)重的“黑天鵝”事件后，上半年的樓市依舊是處于非常火爆，根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示炒房人群戴著口罩去售樓中心買(mǎi)房，而且所有的樓盤(pán)都是一掃而空，深圳沒(méi)有房源銷(xiāo)售的不少投資者，把目光瞄準(zhǔn)了旁邊的東莞，3月底開(kāi)始東莞的樓市像發(fā)瘋了一般一樣出現(xiàn)了，如同深圳一樣，所有的房源也一掃而空，剩下來(lái)的惠州、東莞、中山成為了最大的受益者，因?yàn)檫@三座城市有源源不斷的房源。

上帝要其滅亡、必先使其瘋狂，深圳的樓市在今年遭遇了特大的沖擊，沒(méi)有別的原因，就是因?yàn)樘偪瘢攸c(diǎn)整治，全國(guó)風(fēng)向指標(biāo)再一次的印證了這把風(fēng)向指標(biāo)值，現(xiàn)如今學(xué)區(qū)房無(wú)人問(wèn)津，成交量跌破新低。

接二連三的政策，讓深圳的樓市直接降到冰點(diǎn)，特別是二手房指導(dǎo)價(jià)，使得不少購(gòu)房者的房屋都實(shí)施了高位鎖盤(pán)的局面，銀行僅認(rèn)可這套房子價(jià)值市面上的60%~70%之間。

二手房成交量出現(xiàn)了大幅度的下滑：

今年深圳的二手房樓市最高光應(yīng)該就是在3月份了，4月份后二手房指導(dǎo)價(jià)正式由銀行介入，成交量就一直出現(xiàn)下滑的局面，4月份到如今成交量已經(jīng)出現(xiàn)了5連跌，根據(jù)最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳8月份的二手房成交量不足2000套，4月至8月的二手房成交量分別為4877套，3027套、2575套、2557套、1979套，8月份的成交量已經(jīng)創(chuàng)下了10年來(lái)最低的數(shù)值，上一次深圳的成交量跌破2000套的是2011年的8月僅為1462套。

二手房的成交量出現(xiàn)如此之快的下滑，除了指導(dǎo)價(jià)起到的作用，另外還有“兩道紅線”使得整體的房屋貸款難度出現(xiàn)了直線式的上升過(guò)去，二手房的整體貸款時(shí)間幾乎在7個(gè)工作日就可以批下來(lái)了，現(xiàn)在需要一個(gè)月時(shí)間和放款的周期已經(jīng)延遲到3~5個(gè)月不等。

目前銀行最主要合作的都是新建商品房，沒(méi)有別的原因，最主要是方便，不用管這么多事情。

學(xué)區(qū)房降價(jià)百萬(wàn)無(wú)人問(wèn)津：

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)指出，今年1月份深圳的二手房成交價(jià)為歷史最高，72,436元每平米，隨著政策的施壓力度越來(lái)越大，到了6月份成交價(jià)格已經(jīng)下降到了61,500元，價(jià)格縮水15%，根據(jù)中原研究院數(shù)據(jù)顯示，其中測(cè)算的樣本中有54%的樣本房源都在下滑。

京東法拍網(wǎng)顯示，深圳福田區(qū)港中旅花園。26棟一套116平米的學(xué)區(qū)房，起拍價(jià)格為1,969萬(wàn)，比市面價(jià)已經(jīng)便宜了500萬(wàn)，但是出現(xiàn)了流拍。

深圳優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，百花片區(qū)，長(zhǎng)城花園，104.7平米起拍價(jià)格為1,040萬(wàn)，單價(jià)已經(jīng)去到了10萬(wàn)元每平米，相比市面上的房?jī)r(jià)已經(jīng)便宜了3萬(wàn)每平米，同樣遭遇到流拍，目前二拍的價(jià)格降到了867萬(wàn)依舊是，屬于無(wú)人接手的狀況。

8月1日《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)社會(huì)建設(shè)條例（草稿征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，針對(duì)各界教育公平性問(wèn)題，草稿中明確地要指出推行大學(xué)自招生和辦學(xué)管理模式，建立義務(wù)教育與學(xué)校教師交流制度，以合理的均衡分配教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)，即便政策還是草稿階段，依舊是引起了重大的社會(huì)關(guān)注，不少業(yè)主紛紛降價(jià)銷(xiāo)售房子。

業(yè)主們想要把房子賣(mài)出去，必須得出現(xiàn)大幅度的降價(jià)，特別是學(xué)區(qū)房即便是降價(jià)3%，也依舊是無(wú)人問(wèn)津的狀況，一旦學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了。被整頓整個(gè)學(xué)區(qū)房的所在價(jià)值將會(huì)大大打折，包括以前的老破小，這一次基本上也沒(méi)戲了。

深圳未來(lái)樓市走向會(huì)怎么樣？

專(zhuān)家表示未來(lái)兩年深圳的整體房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于非常蕭條的狀況，過(guò)去的搶房已經(jīng)不會(huì)再出現(xiàn)，在未來(lái)整個(gè)樓市的發(fā)展局面已經(jīng)確立了，目標(biāo)穩(wěn)字當(dāng)頭，穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。

全國(guó)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的深圳再一次的指引了大家，現(xiàn)在深圳的樓市不行了，其他城市的樓市慢慢也不行了，東莞也漲得最快，跌得也最猛，廣州也出臺(tái)了二手房指導(dǎo)價(jià)，整體的樓市成交量出現(xiàn)了逐步下滑，逐步的蔓延到了成都、西安、合肥、寧波、紹興、杭州等城市。

中國(guó)房地產(chǎn)將完成了歷史革命，逐步地將會(huì)退出舞臺(tái)，將會(huì)有新的時(shí)代接管房地產(chǎn)。