新年伊始，房地產市場政策頻繁出臺。

1月1日，東莞取消了首套房貸利率下限，各銀行將根據市場化和法制化原則自主決定；1月2日，上海降低了二套房公積金貸款的首付比例。這兩則利好消息或將帶來當地成交量的小幅增加，但對房價的影響預計微乎其微。值得注意的是，盡管2023年各地相繼推出了700多項利好政策，但房地產市場仍處于持續的深度調整之中，不少城市的成交量和成交價依然處于低谷。對于2024年來說，售樓難的局面或將進一步加劇。

政策調控的影響力可能會逐漸減弱，樓市趨向市場化的趨勢或將愈發顯現。

在過去的20多年中，政策調控對房地產市場產生了顯著影響。稍有利好消息，房價便會迅速上漲，甚至翻倍。另一方面，為了降溫樓市，偶爾出臺的抑制政策反而會引發購房者的恐慌性購買，使樓市更加火爆。這一現象的根本原因在于供不應求。因此，過去的每一次政策調控，無論其好壞，都會引發一輪購房潮。然而，隨著供需關系的變化，調控政策的影響力已經顯著減弱，甚至在一些城市已經直接失效。這主要是因為購房需求已經大幅下降。因此，即使是重磅政策也難以發揮作用，相信大家最近都有所感受。

許多人可能沒有預料到，南京這座新一線城市、GDP十強、全國第二大經濟體省會城市，二手房均價從3年前的3.3萬元/平方米下降至目前的2.4萬元/平方米，平均跌幅達到27%。

實際上，就某些片區而言，從一些平臺公布的數據看，像江北、河西南、溧水等核心區小區的價格，與2021年高點相比，跌幅約為50%。有自媒體曝光的標題引人注目：“南京不僅在新一線、二線城市中房價跌幅榜上名列前茅，甚至有可能成為全國房價跌幅冠軍”。甚至有南京某開發商公司的老總向筆者抱怨，南京市場實在太差，以至于他們在集團會議上都抬不起頭。這些給誰帶來了壓力呢？

當然，事物都有兩面性。既然我們已經了解南京的房價下跌得如此之多，那么，出臺更有力的救市措施就不足為奇了。

除了全國統一的一系列樓市政策放松外，南京還在短時間內推出了“都市圈9城公積金互認互貸”和“買房即可落戶”兩項重磅新政。

這兩項政策值得關注。比如公積金互認互貸，盡管南京可能不具備像那些人口凈流入的熱門城市那樣的吸引力，但在都市圈內絕對稱得上是老大。表面上看，這項政策允許在都市圈內使用公積金相互購房，如果資金充足，誰不愿意在南京購置一套房呢？結果很明顯，南京樓市無疑是這項政策的最大受益者。

再如買房即可落戶。老實說，南京錯過了城市化人口高速增長的時期，部分原因是南京一直未放開戶籍限制。據當地消息，南京追求的是人才而不是人口，對戶籍的學歷和房產的面積都有相當高的要求。因此，過去一段時間，南京的人口凈流入遠不及杭州、合肥、蘇州、西安等城市。

在一系列措施的推動下，南京樓市確實開始見到效果。據當地自媒體統計，“5.1”長假期間，南京二手房成交均價同比上漲了6.7個百分點。

南京如此，其他城市又如何呢？

總的來說，我國當前的房地產市場正處于風口浪尖之上，盡管未來可能會迎來轉機，但不太可能依賴所謂的周期性自動上漲。

之前出現周期性自動上漲的原因在于大量農村人口涌入城市。然而，隨著城市人口的飽和，這種周期性上漲的模式不太可能再次出現。

面對未來房價持續下跌的局面，作為購房者，購房前應了解房地產市場的趨勢，準確定位個人需求，并盡可能選擇信譽良好的開發商。

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