本報（chinatimes.net.cn）記者梁寶欣 李貝貝 廣州報道

“隨著房地產供求關系的變化和產業政策的調整，房地產存量時代的到來，商業地產是中國整體實體資產的重要構成部分。粗略估計中國整體實體資產（截至2021年末）的資本價值應當在150-200萬億元之間，其中狹義的商業地產（僅指代零售物業、辦公物業和酒店）在40-50萬億元，占比可能在30%左右。” 中國房地產業協會商業文化旅游地產專業委員會秘書長、研究員蔡云表示。

4月2日，由觀點機構主辦，《華夏時報》聯合主辦的2024觀點年度論壇在廣州成功舉行，會議主題為“信心的周期”，主要探討房地產新周期的經濟與行業發展新模式。

蔡云在會上表示，作為一個綜合性的市場，房地產服務市場是一個巨大的經濟體。根據相關數據，僅以物業管理為例，目前中國物業管理市場的規模約為數千億元。

房地產存量市場達300萬億元

觀點指數研究院報告指出，成交低迷是所有房企在2023年面臨的共同難題。盡管中央與地產購房利好政策不斷，但從房企銷售表現來看，行業信心的修復仍需時日。房企資金鏈改善緩慢，融資仍然受阻，暴雷現象持續出現。銷售端“造血”能力的羸弱以及融資端“輸血”的阻塞使得2023年依舊是房企出險頻發的一年。

蔡云表示，面對新的經濟發展形勢和社會需求，房地產市場需要實現轉型，以“土地經濟”和市場開發為主的城鎮化面臨新的轉變。而構建房地產發展新模式，是破解當前房地產發展難題、促進房地產市場平穩健康發展的治本之策。

在蔡云看來，近來中央多次提及房地產發展新模式：中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。“三大工程”不僅是逆周期調節、擴大投資的一項主要內容，更是建立房地產發展新模式的重要環節。政府主導的“三大工程”可以說是房地產新模式的“立”和“進”的方面，以此來幫助房地產市場實現平穩過渡。

其中，從房地產行業的角度來看，蔡云提到，超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施缺口較大，其中涉及新建、改造及運營“平急兩用”的民宿酒店、休閑和康養基地、儲備單體大型方艙醫院、升級應急醫療服務點、新建或改擴建一批城郊大型倉儲基地、產業園區、物流園區等，給房地產企業提供了抓手和轉型發展的契機，也為特大超大城市房地產投資帶來新的增長點。同時，可以盤活房地產企業部分低效和閑置資產，通過新增設備和改造，將單一功能升級為多功能體系設施。

“今年以來，北京、上海、深圳、成都、杭州、武漢、大連等多個城市已經開始布局，積極推進‘平急兩用’公共基礎設施建設，涵蓋多個行業領域，帶來巨大的管理運營的市場潛力，是房地產行業從增量轉存量市場的重要支撐。”蔡云表示。

除此之外，蔡云還指出，城中村改造、城市更新市場需求的巨大釋放，是經營性物業最基礎的運營空間，是未來影響房地產業發展的核心變量。從老舊小區改造上看，十四五期間，要完成2000年以前已建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造業務。

“從城市更新角度看，據不完全統計，房地產存量市場達到300萬億元，按2%的市場轉化率，應有6萬億元的規模，是一個巨大市場。盡管存在著周期長、利潤低，成本難以覆蓋，但市場目前增量減少、短平快的投資模式不復存在，精耕細作、長遠發展仍是一個重要的投資方向。”蔡云說道。

需要注意的是，蔡云還提到，城市更新以及城中村的改造帶來大量城市基礎設施的重新利用和開發，不少城市政府對于城市更新的商業比重要求越來越高，整個更新面積中商業最高的比重甚至到達了50%。這就意味著商業成了整個地塊能否成功的最大關鍵，是城市商業、文化旅游、產業等重要場所，是經營性物業最基礎的運營空間，可持續合理產生收益，是維護城市健康發展的重要保障。

2023年有不少房企在商業賽道也取得不錯的成績，如華潤置地2023年經營性不動產業務營收為222.3億元，同比增長30.6%；輕資產管理業務營收為106.4億元，同比增長27.7%；生態圈要素型業務營收61.9億元，同比增長11.6%。

商業地產資本價值在40-50萬億元之間

蔡云指出，廣義的服務業是國民經濟重要組成部分，對改善民生、推動產業升級有著重要的作用。作為一個綜合性的市場，房地產服務市場是一個巨大的經濟體，是中國經濟的重要組成部分，擁有巨大潛力和機遇。根據相關數據，僅以物業管理為例，目前中國物業管理市場的規模約為數千億元。

據蔡云提及，存量市場以經營性物業為主，長期穩定的租金收益是房地產發展閉環的重要環節，也是發展方向。隨著房地產供求關系的變化和產業政策的調整，房地產存量時代的到來，商業地產是中國實體資產的重要構成部分。

“我們粗略估計中國整體實體資產（截至2021年末）的資本價值應當在150-200萬億元之間，其中狹義的商業地產（僅指代零售物業、辦公物業和酒店）在40-50萬億元，占比可能在30%左右。”蔡云說道。

而如今，市場和政策對房地產企業轉型提出了更高的要求，要求具備極強的服務水平，更專業的運營能力。與之相對應的是，在政策端也有較多的支撐，如REITs、經營性物業貸款等政策頻出。

蔡云提到，以已發行的REITs看，底層資產較為優質，均位于抗風險能力較強的一二線城市；運營時間較長，從6年到10年不等；收益整體穩定，回報穩定，出租率接近100%，有較強的業績增長潛力，未來可期。經營性物業貸款的資金使用對龍湖集團、華潤等持有大量優質商業的、有著較強運營能力的企業，有著較大的支持力度。

“隨著市場規模的不斷擴大和創新的推動將進一步促進房地產服務市場擴容和發展。因此，就目前的房地產市場形勢和今后的發展方向看，只有加強服務意識，深耕服務內容，才是未來房地產企業行穩致遠的重要方向。”蔡云表示。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧