近日，有消息稱SOHO中國計劃以80億美元將中國的辦公大樓權益出售給外資公司。接觸過該筆交易的知情人士透露，目前這筆交易已經開始進行，潘石屹、張欣夫婦最終的計劃是將SOHO中國的核心資產“八大金剛”全部出售。

“八大金剛”是指北京的望京SOHO、光華路SOHO 2期、前門大街、麗澤SOHO（在建），以及上海的外灘SOHO、SOHO復興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。可以說賣了這八大金剛，SOHO基本啥都沒有了。今年除了正在交易的“八大金剛”，老潘剛在一個月前把北京地區的9個物業的2583個地下停車位作價7.61億賣給了慧泊停車場投資（廣州），平均每個29.46萬元，獲利2.53億元。

受此消息影響，SOHO中國股價30號大漲17.9％，經過一日盤整之后， 11月1號再度上漲超過10%，上沖至年中高位2.9港元以上，三日累計漲幅接近30%。

股價大漲，機構卻在大幅拋售。30日當天瑞銀減持641萬股，美林減持167萬股，滬港通下的南下資金則拋售89萬股，只有深港通下的南下資金大幅買入87萬股，當天成交量1.63億股，是10年以來最大的日成交量。

現在可以說機構在逃離SOHO中國，而潘石屹則在想從房地產行業徹底地逃離出來。而老潘從房地產脫身，要從2012年開始說起。2012年SOHO中國宣布房地產項目從“開發銷售”轉為“自持租賃”，意圖徹底擺脫傳統房地產開放式高周轉、高杠桿和高負債的“三高模式”，轉型發展辦公空間區域。

此后潘石屹很少出手拿地，因為他看到了房地產市場的極限，去年在接受采訪時他表示，房地產行業這種“拿地—開發—銷售”的商業模式到2017年基本就已經結束，天花板已經在來的路上，甚至已經來了。

因為目前中國人均財富僅為美國的5%左右，可人均房產市值卻是美國50%以上，房產總值也超過美歐日總和，是美國的兩倍多，怎么看都有點像90年代的日本。

在預見這種情形，在SOHO中國轉型兩年后，老潘就開始了甩賣資產之旅，這既是為了保持償還公司到期的巨大債務，也是未來保障公司的發展。

2014年，SOHO中國以82.8億元的價格出售上海SOHO海倫廣場、靜安廣場，以及凌空SOHO一半項目。2015年，潘石屹以將84.93億元將外灘地王股權轉讓給復星集團。

2016年，SOHO中國以32.2億元的對價，出售了位于上海的SOHO世紀廣場；2017年公司又分別以35.73億元和50.08億元的價格，出售了虹口SOHO和凌空SOHO。

而在2018年3月舉行的2017年業績發布會上，潘石屹明確表示未來不再出售資產，但是剛過一年多，今年6月潘石屹宣布將再次拋售13個項目，總價值約78億元。

老潘這7年來拋售的資產，價值接近300億元，加上正在進行12宗物業和的8項核心資產的“甩賣”，已經和計劃賣掉的資產價值達930億元。

在今年6月底北京舉辦的資產推介會上，面對“為什么要這樣急迫的銷售穩定現金流？”這一問題時，潘石屹解釋道：“公司持有的房子量太大了，有600億的資產，100多億的負債，把這些零零星星的物業都銷售出去，是一個很理性的考慮。”

事實是，這些年SOHO中國將停車位、大樓、股權等項目拋售，為的就是回籠資金償還債務并補充現金流。

從上表可見，從SOHO中國2012年宣布轉型開始，7年半時間內，公司流動負債減少228億，而償還債務需要現金，因此可見現金及等價物從245億一路下降至2018年的8億。

而目前，公司1年內到期的銀行貸款有20.5億，40億將在1到5年內到期，報告期內SOHO中國的總借貸共計約177.6億元。以目前公司13億多一點的現金，根本不足以償還，因此，只能賣掉資產回籠資金。

除了這個之外，潘石屹賣掉寫字樓的另外一大原因是回報率太低，近年來甲級寫字樓市場遇冷，自持的600億物業回報率僅為3%，比銀行4%的貸款利息都還低，不賣掉他們留著虧錢么。

對于下一步的發展，盡管潘石屹曾表示下一步SOHO中國打算集中在一線城市最繁華的地段拿地。但不少網友懷疑老潘是不是要學李嘉誠一樣投資海外市場。

“炒房高手”李嘉誠開始從中國內地房地產市場撤離時間，比潘石屹還早一年。

從2013年開始，當一線城市寫字樓逐漸出現觸頂跡象時，李嘉誠就開始布局從內地撤退。第一個賣掉的是上海東方匯經中心，然后是廣州西城都薈廣場；2014年到2017之間，陸續出售了南京國際金融中心大廈、長園集團股權、北京三里屯盈科中心、上海盛邦國際大廈、重慶大都會、陸家嘴世紀匯等。

同時賣掉的還有在香港也出手了眾多房產、物業，如天水圍嘉湖銀座、亞洲貨柜碼、和記陸港、新界盈暉薈、香港中環中心、和富薈香港購物中心等，此外還出手了香港山頂道86至88號和90號兩幅宅地。

李嘉誠在香港和內地出售的物業和股份共套現超1780億港元，而這些資產去哪里了呢，答案就是歐洲。

在這段時間里，李嘉誠家族投向通訊、電力、港口、天然氣管道等基礎設施和能源領域的資金高達近3000億港元，都是清一色的高現金流基礎設施類資產。

現在看來，不談愛不愛國這一話題，光從經濟方面來看，李嘉誠的做法可謂是十分明智。如今國家嚴厲的打擊炒房、投機行為，如果不是早早脫手落袋為安，如此龐大的一筆資產要不砸在手里，要不就得打折出售。

而與李嘉誠、潘石屹做同樣選擇的還有王健林，不過王健林出手的時機比前兩者可晚了不少，可口氣卻不小，揚言要“徹底退出地產圈”。

2017年王健林以774.4億元的價格將13個文旅項目和76個酒店全部賣給融，隨后又甩賣了萬達電影股權、13個設計建筑公司、萬達百貨37家門店，以及海外的AMC影院股權和4個地產項目。

在出售地產項目同時，萬達全面進軍大健康產業，以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體，到現在地產收入已經不足其總營收的四分之一，萬達轉型輕資產基本成功。

除了以上三家，其他地產巨頭也紛紛布局轉型，恒大巨資砸向了新能源汽車，碧桂園作始積極布局機器人領域，萬科要在10年內打造為“城市服務商”，保利則依托地產發展出12大業務板塊，實現多元化。

可以說，簡單粗暴的房地產業高峰已經過去了，看著這些最牛的地產商紛紛套現離場，一切就全明白了。

作者：金萊