今天7宗掛牌土地中，4宗純宅地（桃源、下沙、濱江和慶隆），1宗商住地，地段較為優(yōu)質(zhì)，且近距離內(nèi)均有地鐵。

對(duì)于土拍，粉絲的關(guān)注度非常高。

有人預(yù)測(cè)，這幾年濱江宅地出讓太少，糧荒得厲害，加上互聯(lián)網(wǎng)公司扎堆，肯定封頂。

有人覺得，申花地價(jià)降沒降溫，今天的慶隆地塊，是最好的檢驗(yàn)。更有粉絲表示：如果地價(jià)繼續(xù)封頂，這個(gè)周末馬上去買房。大家都準(zhǔn)備全款吧，想便宜是不可能了！

在多數(shù)粉絲看來，短期地價(jià)不太可能下來。不過，也有人認(rèn)為，地價(jià)有漲有跌，總有一部分開發(fā)商是要虧本的。

剛剛，土拍結(jié)束了，馬上看結(jié)果：

2018年1月12日土拍結(jié)果：

有哪些亮點(diǎn)和結(jié)論？

一，今日土拍關(guān)鍵詞是“創(chuàng)新高”：不是地價(jià)，就是自持比例。其中，桃源宅地自持比例創(chuàng)新高；下沙、濱江都拍出了“板塊新地王”。

二，龍湖杭州終于又有了純住宅項(xiàng)目，第6座天街也呼之欲出。

三，時(shí)隔數(shù)年，中海在杭州這塊傷心地重拾信心，再奪地王，或許是風(fēng)向標(biāo)？

四，土地?zé)岫冉z毫不減，甚至更高了。不止杭州，四前天，蘇州打響了2018年全國(guó)“地王”第一槍。

直到拍完最后一宗“封頂價(jià)宅地”，朋友圈里刷到一句“神評(píng)論”：還有多少空頭，不服來戰(zhàn)！

剛需被懟得啞口無言：

“還在觀望的剛需，別等了，趕緊上車吧！看樣子，杭州走出獨(dú)立行情，估計(jì)有戲。”

更有人掐指一算：2018年新房起碼要漲三分之一。本來可能要調(diào)整一下的二手房，都可以穩(wěn)住了。

地價(jià)降不下來，房?jī)r(jià)怎么跌？

看了今天的拍地結(jié)果，本來觀望的一批購房者，估計(jì)又要擠進(jìn)去買房了。

32%！桃源宅地自持創(chuàng)新高

今天出讓的第一宗宅地——桃源純宅地塊，經(jīng)過49輪競(jìng)價(jià)封頂，和26輪自持比例競(jìng)投，由杭州金翰競(jìng)得，總價(jià)125337萬元，樓面價(jià)19071元/㎡，自持32%。

其中，自持比例創(chuàng)下新紀(jì)錄。

公開資料顯示，杭州金翰，由廣西建工集團(tuán)和金成集團(tuán)聯(lián)合成立。而融創(chuàng)與金瀚合作成立了一個(gè)開發(fā)平臺(tái)。比如，去年金瀚在臨安拿下一宗宅地，即融創(chuàng)金成·十錦臺(tái)。

金瀚·桃源項(xiàng)目，其容積率2.5，體量65720㎡，樓面起價(jià)11235元/㎡。距地鐵4號(hào)線二期桃源站約300米，計(jì)劃2022年建成。

桃源地塊區(qū)位圖（圖片來自：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

不少人，對(duì)桃源板塊，或許還不太熟悉。

它的位置，與熱門樓盤春秋華庭和上塘宸章所在的橋東板塊，其實(shí)非常近，均隸屬拱墅區(qū)。以春秋華庭為起點(diǎn)，往北1公里多，跨過鐵路北站，就是桃源了。

經(jīng)沈半路往北，然后從桃源街左拐進(jìn)入，即可前往桃源。

福山外國(guó)語小學(xué)

沿著桃源街向西，首先看到的，會(huì)是右手邊的一個(gè)紫色建筑群——福山外國(guó)語小學(xué)。這所學(xué)校是上海名校——上海福山外國(guó)語小學(xué)的“杭州版”，而且還是一所公辦小學(xué)，已開學(xué)。

然后，依次是金星桃源居、宋都香悅郡，及廣宇錦繡桃源。過了云錦路，右手邊是總面積3萬多㎡的桃源中央公園（已建成）。

由于板塊還在開發(fā)，到地塊這個(gè)位置，基本已是斷頭路。西北方向，可以看到康橋鎮(zhèn)一帶還在生產(chǎn)的工廠，以及廢棄的煉鐵廠。

地塊西北方向現(xiàn)狀

地塊北側(cè)，緊貼著桃源街公交車站。隔著桃源街的北側(cè)，是2017年板塊唯一成交的1宗宅地（容積率2.8），由聯(lián)發(fā)競(jìng)得，封頂19137元/㎡+自持20%。

與聯(lián)發(fā)地塊相比，今天的地塊，容積率更低，形狀更加方正，規(guī)模也更加適中。

杭州鏈家網(wǎng)顯示，宋都·香悅郡二手掛牌價(jià)，已超過3萬。

下沙“新地王”：地價(jià)封頂16480元/㎡

去年，下沙僅出讓了兩宗地塊。

5個(gè)月多后，下沙地價(jià)再次被刷新——16480元/㎡，自持20%，總價(jià)23.26億元，最終被龍湖拿下。

此次出讓的下沙大學(xué)城北宅地，網(wǎng)上競(jìng)拍顯示，總共110輪的競(jìng)價(jià)和競(jìng)投，龍湖僅錄得5次效報(bào)價(jià)。在競(jìng)投自持面積過程中，龍湖開始發(fā)力，并一舉拿下。

在掛牌期間，龍湖提前出價(jià)的溢價(jià)率為6%。

龍湖下沙地塊，土地出讓面積為68548㎡，容積率2.3，建筑面積159960㎡，總起價(jià)15.56億元，樓面起價(jià)9728元/㎡。地塊北面緊鄰金地下沙項(xiàng)目。

如果按地價(jià)測(cè)算，大概的保本毛坯售價(jià)在2萬5左右。

大學(xué)城北地塊區(qū)位圖（圖片來自：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

下沙大學(xué)城北是下沙最北面的一個(gè)板塊，與海寧臨杭開發(fā)區(qū)接壤，東邊一江之隔就是大江東。

目前下沙暫無新房可售。

去年上半年，保利像素精裝1萬4，東郡之星毛坯1萬3，均已售罄。之后，屬于海寧的錢塘新語從最開始1萬3，最后賣到16000-17000元/㎡。同樣屬于海寧的城市之光，最近精裝均價(jià)18500元/㎡。

目前，下沙沿江二手房成交價(jià)格在2萬3到2萬7之間，湖二手房的價(jià)格差不多3萬2到3萬5。

過去一年，下沙二手房漲幅44%，杭州第一。

常駐下沙的一位資深媒體人表示：去年是下沙高換手的一年，投資客和自住購房者完美轉(zhuǎn)換。

開發(fā)商對(duì)下沙大學(xué)城北地塊表現(xiàn)熱情，并用腳投票，背后是下沙一系列的利好。

比如，已經(jīng)確定在大學(xué)城北建一個(gè)2.7萬㎡的體育健身中心，功能包括籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、攀巖館等。比如，大學(xué)城北已經(jīng)有了第一個(gè)商業(yè)綜合體——水云和達(dá)城，總建面積27616㎡。

再比如，一直“暴擊下沙”的中策橡膠集團(tuán)，搬遷這件事也已經(jīng)列上議事日程。此外還在加快幼兒園、高中等教育配套。

34464元/㎡！濱江地價(jià)再創(chuàng)新高！

時(shí)隔四個(gè)多月，濱江區(qū)再出讓一宗優(yōu)質(zhì)純宅地。最終被中海競(jìng)得，總價(jià)22.15億元，樓面價(jià)封頂34464元/㎡，溢價(jià)率70%，自持比例13%。

拍出后，出現(xiàn)兩大看點(diǎn)：一，濱江地價(jià)再創(chuàng)新高。二，時(shí)隔五年，中海在杭州復(fù)出拿地。

回過頭去看，中海在杭州前后兩次拿地，都誕生了板塊“地王”，特別巧合的是，均發(fā)生在新一輪調(diào)控啟動(dòng)兩年左右。

上一次，中海以總價(jià)56億元競(jìng)得三宗地塊，即現(xiàn)在的中海御道和中海錢江灣，杭州市場(chǎng)因調(diào)控足足陰跌五年，與同期進(jìn)入杭州的外來大鱷相比，中海品牌影響開始逐漸模糊。

關(guān)于中海復(fù)出再奪地王，有業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)：

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講，股票買在高點(diǎn)被套了幾年，既然已是高點(diǎn)了，就該在下降通道繼續(xù)補(bǔ)倉，起碼能平衡一下成本。

一但行情反轉(zhuǎn)，起碼成本低了，也能提前解套。

可惜中海被嚇住了，就一直沒敢動(dòng)手，錯(cuò)失了大好機(jī)會(huì)，還是想哪里跌倒哪里爬起來！

從心態(tài)上說，前幾年被村里姑娘害慘了，離開傷心之地外出打工幾年。回頭看看發(fā)現(xiàn)村里的好姑娘都被娶走了，嫁的娶的都興高采烈，自己在村里卻都沒個(gè)依靠。

外面比較了一下，還是村里的女孩，比較善良賢惠有成長(zhǎng)性，美麗鄉(xiāng)村過過日子還真是好地方啊！

所以，還是要祝福中海，希望它能借這一塊新地王重新“雄起”，再造神盤。

襄七房地塊區(qū)位圖（圖片來自：浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院）

這宗純宅地塊，出讓面積約2.3萬㎡，建筑面積約6.4萬㎡，總起價(jià)約13億元，樓面起價(jià)是20293元/㎡。

地塊位于保利襄七房項(xiàng)目的西南側(cè)，西側(cè)靠近時(shí)代大道高架，北面是濱康路，南面就是長(zhǎng)河中學(xué)。距離在建地鐵5號(hào)線江虹路西站，距在建地鐵六號(hào)線建業(yè)路站約300米。

周邊還有網(wǎng)易、華為、阿里巴巴、海康威視等眾多高新企業(yè)。

在此之前，2017年濱江區(qū)僅推出了兩宗涉宅地塊：

其中，溫州時(shí)代西興項(xiàng)目與濱江房產(chǎn)合作，后者操盤。

濱江區(qū)在售樓盤不多，僅有柳岸曉風(fēng)、濱江金茂府和杭州壹號(hào)院。柳岸曉風(fēng)僅剩下排屋產(chǎn)品，兩千萬級(jí)；濱江金茂府僅剩一幢高層以及二期疊墅；杭州壹號(hào)院第一批房源已售罄。高層精裝價(jià)格區(qū)間46000-52000元/㎡。

過去一年，濱江區(qū)的新房是杭州樓市最難買板塊之一。

不管是六七百萬，還是上千萬的房子，用“一房難求”都不足以形容其難買程度。同時(shí)也可見濱江強(qiáng)大的購買實(shí)力。

新房買不到，也導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格水漲船高。

據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)顯示，2017年濱區(qū)二手房漲幅40.41%，位居漲幅榜第二名，僅次于下沙。

此次出讓的襄七房宅地塊，保本毛坯房?jī)r(jià)大概4萬8左右，而目前東側(cè)緊鄰的南岸晶都花園二手房?jī)r(jià)為3萬6左右。

不過，濱江區(qū)地段更好、房子更新的二手房，比如春江酈城、水晶城、明月江南、東方郡等，價(jià)格已經(jīng)突破5萬。

申花迎來第三宗4萬+宅地！

見證申花土地降沒降溫的機(jī)會(huì)來了。

最終，申花地塊地價(jià)“龜速”封頂——40536元/㎡，總價(jià)約28.18億元。

這宗慶隆宅地，絕對(duì)屬于申花核心。

從大環(huán)境看，它位于濱江萬家花城南側(cè)，中順上尚庭東側(cè)，萊德紳華府北側(cè)，城西銀泰城，最短直線距離不到500米，生活氛圍十分成熟。

從小環(huán)境看，地塊有很多優(yōu)勢(shì)。

比如，地塊北側(cè)并沒有緊挨著主干道，而是緊鄰市政綠化道，擁有一定的景觀資源。景觀河再往北才是萍水街，因?yàn)檎谛藿ǖ罔F5號(hào)線，目前路況并不太好。

地塊北側(cè)的市政河道

據(jù)粗略測(cè)量，地塊距5號(hào)線益樂路站約300米，距10號(hào)線（規(guī)劃）莫干山路站約1公里。

地塊面積33103㎡，容積率2.1，體量69516.3㎡，樓面起價(jià)23849元/㎡。

慶隆地塊區(qū)位圖（圖片來自：浙報(bào)地產(chǎn)傳媒研究院）

2017年，慶隆共成交2宗宅地。

1宗由杭房競(jìng)得，體量約3.3萬㎡，容積率2.2，就位于地塊與萊德紳華府之間。杭房地塊由于規(guī)模小，加上貼近住宅小區(qū)日照不足，當(dāng)時(shí)并未封頂，僅溢價(jià)57.7%，成交價(jià)37509元/㎡。

根據(jù)當(dāng)時(shí)土拍政策，杭房申花項(xiàng)目需現(xiàn)房銷售。

另1宗宅地體量較大，體量近15萬㎡，容積率2.8，由融信競(jìng)得，封頂成交，樓面價(jià)40542元/㎡+自持3%。

圍墻左側(cè)為本次地塊，右側(cè)為杭房地塊

相比杭房地塊，這次出讓地塊，容積率更低，規(guī)模及外部資源也更好些。與融信地塊相比，封頂價(jià)相似，容積率更低，但規(guī)模較小。

融信地塊更靠近市中心，這次地塊更靠近城西銀泰城，地段上，很難說孰優(yōu)孰劣。

另外，目前申花一帶，萬家花城、上尚庭等二手房小區(qū)，掛牌價(jià)基本在4萬5到5萬之間，但也有不少超過5萬，比如東方福邸。

最近兩年來，申花板塊出讓地塊非常多，除去上述地塊，還有融創(chuàng)?宜和園、合景?天鑾、首開?杭州金茂府、融信公館?ARC等，競(jìng)爭(zhēng)壓力并不小。

目前，申花慶隆也是杭州一二手房?jī)r(jià)倒掛最少的區(qū)域，很多二手房掛價(jià)還沒新房高。

那么，如何解釋更近的湖墅地塊遇冷，而今天的慶隆地塊又封頂？

除了眾所周知的高商業(yè)比例、代建公租房等因素，實(shí)際地價(jià)亦不低外，拿地手法上的合縱連橫，可能才是主因。畢竟，湖墅地塊報(bào)名就有12家啊！

不妨開個(gè)盤口，湖墅地塊必定是2家以上合作開發(fā)，而且其中一家是大型央企。

龍湖天街來了！丁橋房?jī)r(jià)坐等3萬+？

今天唯一沒有出現(xiàn)封頂?shù)纳嬲玫兀嵌虻貕K。

經(jīng)過39輪競(jìng)價(jià)，龍湖以總價(jià)16.9億元競(jìng)得，樓面價(jià)10410元/㎡，溢價(jià)僅29%。

丁橋地塊，出讓面積64861㎡，總體量約16.2萬㎡，起價(jià)約13億元，樓面起價(jià)8066元/㎡。

地塊緊鄰地鐵3號(hào)線桃花湖站（筧丁路站），東側(cè)為在建的桃花湖公園，足有28個(gè)標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)那么大。

丁橋商住地塊區(qū)位圖（圖片來自：杭州365房產(chǎn)家居網(wǎng)）

看起來地塊屬性不差，但地價(jià)拍不高，是因?yàn)橛刑嗟奶厥庑浴?/p>

首先，它的用地性質(zhì)極為復(fù)雜，包括商業(yè)、商務(wù)、住宅、廣場(chǎng)，及公共交通場(chǎng)站。

其次，在約16.2萬方的總體量中，自持商業(yè)商務(wù)及配套用房建筑面積（不包括公交用房面積），不小于11萬㎡，且10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

也就是說，地塊的可售住宅體量，最多占總體量的32%。商業(yè)占比高、總價(jià)高，對(duì)開發(fā)商要求不低。

不過，若剔除商業(yè)部分，住宅部分的實(shí)際地價(jià)，也不算低。

2017年7月21日，丁橋成交了1宗商地和1宗宅地，地價(jià)分別為5433元/㎡和17383元/㎡，大概比例1:3.2。

若以此比例換算，丁橋地塊的住宅部分，實(shí)際地價(jià)超過19000元/㎡。

2017年丁橋板塊，共成交了3宗地塊。

相比之下，地價(jià)并沒有下滑。

當(dāng)然，這塊地的最大意義在于，許多人內(nèi)心里，早已把“丁橋天街”算做丁橋房?jī)r(jià)3萬+的最大支撐。

今天龍湖果然不負(fù)重望，低溢價(jià)率拿下杭州“第6座天街”，應(yīng)該算是一個(gè)皆大歡喜的結(jié)果。

來源∣層樓