大家好，我是藍白。

這幾天樓市要不要救的話題，今日頭條上討論得很激烈，受到頭條財經邀請，跟大家聊聊我的觀點。

6月6號，《中國經濟時報》有個報道，標題很直白，就差拿喇叭喊出來了：

《一線城市房地產限購 應適時優化調整》。

文章里提到：“我國商品房總體短缺時代已基本結束，限購等限制性政策值得商榷，與土地、貨幣、財政、稅收等市場化調控政策不同，是采用行政手段臨時性地凍結一部分需求，即局部性的數量管制。這在一定程度上妨礙了住房合理需求的釋放?！?/p>

這個《中國經濟時報》，看主管單位級別可不低，這篇文章到底是建議還是吹風，還是呼應前段時間的小作文，不得而知。

反正是一石激起千層浪，有券商分析師激動的曬出來年初的預測，認為上海會突破限價，一二手房價差縮小，積分搖號的門檻會降低，五大新城會參考臨港放松限購。

總之，意思是自己猜中了政策意圖。

別急，更有意思的是，6月7號，級別更高的《經濟日報》也發了一篇文章。

標題是：《房地產市場企穩還需一些耐心》。

其中提到：4月和5月比一季度回落是正常調整，政策的落地見效需要一定時間，我們要有更多的耐心和信心。

兩家央媒，時隔一天，兩篇報道。

一個是呼吁繼續放松，更大級別的放松。

另一個是呼吁冷靜，耐心，等政策慢慢見效，市場自己修復。

捂著眼，我說停停，有點搞不明白了。

這兩個報道，也是有背景的，最近一段時間，救不救房地產的討論，愈演愈烈。

其實這是個歷久彌新的古老話題。

目前看，主張救的一方代表，是知名經濟學家、財經作家和部分大V。

主張不救的一方代表，是評論區洶涌的謾罵，是對高房價極度憎恨的網友們。

話題發酵的過程，是專家們拋出觀點，整個醒目的標題，然后網友們開罵。

這是不是又一次典型的精英與民意的對立？

不知道，反正熱度是有了。

該不該救，怎么救，其實是兩個問題，咱們分兩個部分來聊。

第一個問題，要不要救房地產？

只看眼前的話，那肯定是要救的，否則去年到現在，吃飽了撐的出這么多政策干啥。

都說今年找工作難，一個很重要的原因，是很多跟房地產有關的工作，這兩年都消失了。

可研智庫的調研數據，2022年，地產開發相關從業人員從210萬人降到了170萬人。

導致的后果，是地產開發上下游產業減少了600萬個崗位，影響全產業鏈1500萬-2000萬人。

做投拓的，開發報建的，搞工程的，供應原材料的，賣鋼鐵水泥玻璃涂料的，賣房子的中介置業顧問，搞裝修的，貼地磚批墻賣家具家電的。

德邦蘆哲的數據，地產行業對國民經濟的拉動差不多有24.6萬億，占GDP比重的20.3%。

沒活干怎么辦？生活還得繼續，網約車爆滿，外賣爆滿。。。

昨天剛好看到一個不是段子勝似段子的扎心例子，前年騰訊新聞有個紀錄片又被網友翻出來，北漂20年的50歲老騎手，在工地一個人干兩個人的活，省吃儉用、開小店，做買賣、做閃送，18年搬家22次，一心供養兒子有朝一日坐寫字樓辦公室里喝咖啡。

結果。。。。兒子出來找不到合適工作，跟父親做同事，也成了一名騎手。

一生父子情深，兩代快遞人。

大家的生計是一方面，更重要的是賣地收入跟地方債務捆綁的太深了。

一般的觀點都認為，賣地收入占地方財政大頭，開發商不拿地，這一塊的收入沒了，公務員老師體制內的編外的發不下來工資，沒錢修橋補路，城市發展停滯，體系運轉都會出問題。

財政部長在3月份的發布會上專門回應過這個問題：“土地出讓收入是毛收入，收入減少的同時，也會相應減少拆遷補償等成本性支出，因為收支之間是聯動的，所以它的收入下降影響并沒有那么大?！?/p>

啥叫毛收入？

比如武漢2021年賣了1900多億的地，這些錢是包含拆遷費的，把征地補償、儲備土地、整成熟地的錢都給扣掉后，收入才能變成“收益”。

張啟迪的報告說，土地出讓收益占土地出讓收入的比重，在2009-2010年最高，達到了50%左右。

之后一路下降，到2012-2015年，降到了20%左右。

到2022年，全國的土地出讓收益是1.1萬億元，占土地出讓收入的比重只有16.55%。

很明顯，在2012年之前，對地方來說，賣地實在是太賺錢了，不用給拆遷戶太多錢，轉手給開發商就能對半掙，還要啥自行車。

可是，從2015年之后，拆遷越來越難搞，賣地的“利潤”和性價比越來越低了。

收支沒有那么大影響，收入銳減，那就勒緊腰帶過緊日子熬一熬嘛。

所以我們時不時看新聞上，有的城市績效先拖著，獎金先壓著，編外人員先清理著，還有拍賣停車場景區經營權的。

收支可以扛，但賣地收入下降帶來的債務壓力，卻是擺在桌面上的。

地方上的城投持有大量的土地，這些土地是城投從銀行獲得貸款、發債券、做非標的抵押物。

要知道，城投運營城市都是大手筆的基建投資，本身的業務是不掙錢的，造血能力很差。

天風證券估計，截至2022年末，城投企業有息債務規模已經超過70萬億。

一旦地價下降，最重要的土地抵押物價值下降，銀行給不了那么多貸款了，地又賣不動了，巨額的利息還等著還，后果可想而知。

不管是居民的生計崗位，還是幾百個城市的正常運轉，全靠房地產，這是經濟學家財經作家們極力主張“救、狠狠的救、大救特救”的背景。

接下來的第二個問題：怎么救？

《中國經濟時報》的建議是放開一線城市的限購。

可是，一線樓市，跟房地產有關系嗎？跟上千萬人的飯碗有關系嗎？跟幾百個城市的城投債有關系嗎？

興業宏觀4月的報告，把北上廣深列為一線，其他直轄和省會列為二線，剩下的列為其他城市。

從商品房銷售額占比看，一線占比自2004-2007年均值23.9%，下降到2018-2021年均值9.3%。

同期二線占比從19.8%上升到29.5%，其他城市從56.3%上升到61.2%。

銷售面積就更微不足道了，四大一線城市的銷售面積占比，自2004-2007年均值12.8%，下降到2018-2021年均值2.8%，二線上升到25.9%，其他城市上升到了71.2%，占全國房地產市場的絕對大頭。

一線城市占比連3%都不到，我說城門樓子，你說胯骨軸子，這不對癥啊關鍵是。

那有專家說了，照以往的救市經驗，只要大城市限購一開，地王、搶房又開始冒出來，二線三四五六線也能起來。

舉個例子吧。

去年蘇州南京放開限購，沒等兩天就撤回了，為啥？

兄弟城市有意見啊。

這邊蘇州剛發新政，那邊蘇北的二手房馬上掛出來賣，能買蘇州南京，干嘛都擠到鹽城徐州？

大城市是穩住了，小城市的市場本來就弱不禁風，再來抽一管血帶拔管一條龍服務，這到底是救還是在后面又推了一把？

說到底還是時代不一樣了。

過去每隔幾年來一次的城市輪動，一線帶二線，二線帶三四線，是因為那時候是增量時代，加杠桿的時候美滋滋。

干工程的覺得一年掙百十萬不算個事，不就一套房么。

開發商覺得千億規模就是個小目標，能借的錢都借上，周轉快點就行了。

樓下干裝修的大哥覺得一年多接點活，給孩子在城里安個家沒啥問題。

大廠剛入職的碼農看著獎金往上蹦，一個月萬把塊的房貸指定能頂住。

現在呢？

存量時代，城市之間的人口流入、樓市購買力都變成了零和游戲。

海南買房的多了，東北買房的人就少了。蘇南買的多了，蘇北就少了。省會吸地市，一線吸二線，指望一線的火爆能擴散輪動，多少有點刻舟求劍。

如果不放開一線限購，祭出曾經的大殺器棚改怎么樣？讓拆遷戶買房，能達到8年前的效果嗎？

我們能想到的，機智的城市都能想到。

比如前幾天青島的新政，城中村拆遷貨幣化安置，試點房票制度。

從去年開始，浙江、江蘇、河南30多個省市也都開始推行房票安置。

城市給拆遷戶發房票，拿到房票之后找開發商買房，開發商再把房票拿去兌成現金。

拆遷戶擁有了買房消費券，開發商獲得了一筆應收賬款，地方政府把票開出來，既能節省當期的財政支出，如果是期房還能分期付給開發商，等地賣出去，或者上面撥了棚改專項貸款再支付。

看起來似乎很靈光的想法，但這里有個關鍵的前提：

沒那么多地方可拆了。

民生宏觀的報告說，2022年我國棚戶區改造任務僅為111萬套，遠不及2015-2018年年均600萬套棚改規模。

還有，房票給開發商的兌付期限少則兩個月，多則幾個月，如果設定在交房之后再兌現，賬期可能長達一年以上，開發商根本等不了那么長時間，不愿意參與。

現在把所有手段都捋一遍，想達到8年前的效果，做不到，真做不到。

我比較贊同經濟日報的觀點，工具箱里的該用的都用了，剩下的得讓市場自己修復。

房地產起不來，它就不是一個短期的問題。

放開一線限購、房票、降利率首付，還是在刺激居民需求端，他有錢有信心了根本就不用刺激。

需要做的，往往是麻煩的，難纏的，一兩年看不見藥效的，甚至費力不討好的事。

1，一手交錢一手交貨，天經地義，市面上的房企，不管爆雷還是不爆雷，花錢買了你的房就得交，給融資也好，紓困基金也好，先穩住供給端。

2，前幾年，各大城市光顧著搶人，人多了房價地價漲了，賣的地更多，城市建的更漂亮，以后不可能再有這么美的事。

需要配套大量長租期低租金的保障房供應，沒錢建不了，就不要拆那么多城中村，不管來的年輕人想不想買房，至少有個落腳過渡的地方。

3，低收入的兜底，擴大轉移支付的規模，不光是城鎮職工的退休金，還有農村老人的養老金，失業保險的覆蓋，靈活就業的社保，超齡農民工的安置，擴大消費券的發放范圍。

4，城市之間的競爭，再比地標和大樓沒意義了，以后是看誰的運營能力更強，誰的營商環境更好。

賣不出去地，房子賣不動，地方政府、開發商、買房的，包括銀行，都需要習慣：現在就是給以前還債的。

合肥做風投，淄博做旅游，長沙壓住房價，每個城市的資源稟賦不一樣。

有的走出新路了，有的走不出來，有的甚至還倒退了，各有各命，不能強求。

就是有太多人想的是立馬改變現狀，不是一步步的改善環境，才有了如今這么激烈的討論。

一年兩年不行了忍不了苦日子，就想用老藥方解決新問題，這才到哪到哪？

我是藍白，今天先聊到這，咱們下期再見。