中國的語言博大精深，有時說“好了傷疤忘了疼”，有時說“一朝被蛇咬，十年怕井繩”。到底哪個對呢？

放在當下，正好是疫情對經濟、對房價影響撲朔迷離的一個寫照。疫情，甚至更進一步說是疫苗，將決定一定階段房價的走勢。疫苗強，恐慌弱，人流流動，公寓先恢復；疫苗弱，恐慌強，邊境封鎖，House繼續看漲。

看著沒有觀眾的詭異的奧運開幕式，聽著”楊倩勇奪首金“也沒那么激動。疫情讓奧運都變成這樣，何況房價。

當然，還有兩個重要力量，對房價中期和長期走勢產生重要影響：貨幣和科技。

美國6月房價同比上漲23.4%，而高盛和美銀剛剛發布的報告說，美國房價不是處于泡沫中。加拿大BMO銀行分析師DougPorter研究表明，全球房價以45年有記錄以來最快的速度在上漲。

這中間首先有貨幣的作用：貨幣越發，市面上有了更多錢；不能旅游，甚至出外吃飯都少了，錢有結余了；利率超低，放銀行的錢覺得虧，而房子貸款卻不用還很多錢。

上周大家都討論澳洲審慎監管局(APRA)要求金融機構做出明年應對負利率的方案。是啊，如何存銀行的錢天天在減少，出國玩又出不去，你是不是就開始琢磨買房了？都這么想，房價會怎么樣呢？

科技的力量主要是三個：在家遠程辦公普及、自動駕駛改變出行方式、3D打印降低建筑成本。第一點大家現在就感覺到了，疫情加速了工作配合的方式，所有?都快速習慣了Zoom會議。

遠程辦公就帶動了房子的屬性的改變。記得原來在國內的時候，工作強度大，交通時間長，很多?天不亮就出發，半夜才回來。

家，只是個睡覺的地方，Bedroom而已。現在，天天在家辦公，未來，也會很多時間在家辦公，同時也 有了更多全家在一起生活的時光 。

家，working room，living room，study room，……的角色越來越重了。

你發現全家確確實實需要更大的空間了，更舒服的環境了，需要院子，甚至需要有樹的院子。

同時，由于上班的時間減少，你會有更多生活時間分配在家的附近，你發現家附近的生活配套、鄰里人文、周邊環境，取代了火車站，也變得越來越重要了。

這是一股不斷向前的力量：房子在生活中越重要，大家就越愿意拿出更高比例的收入，花在房子上。

社會的人均收入不斷提升，花在房子上錢的比例再提升，那整個社會房子的總價值就更快提升了。房價“被”提升了。當然，過熱的炒作會招致政策上的管理，進而被市場懲罰。咱們先識別的是大的方向。

回到眼前，從18年開始，悉尼新公寓的開工量大幅下降，疫情又進一步加劇了這個下降。House推倒重建并不能增加住房供應量，這公寓是新增供應量的主力。

隨著邊境放開，長短期移民的進入，新增供應非常少，這個供需矛盾將體現在房價上，包括公寓和House。對于剛需者來講，是如何未雨綢繆，提前做好應對，該出手就出手的問題。對于投資者來講，是綜合分析，把握好時機的問題。

再靠近一點，再一周或幾周，解封了，房價會怎么樣？同事給我講了一個真實的故事：lockdown前，買賣雙方在一個豪宅的價格上談判呢，一聽說lockdown了，買家很快簽約了，而且，比之前自己談的價，高了近20%！

當然，在健康安全面前，有錢人更不差錢兒。但健康安全也的確是所有人的需求。

這次lockdown還是挺嚇人的。原來以為風平浪靜、世外桃源，突然發現這病毒無孔不入，讓人們逃不勝逃啊。

轉到房子上，更嚇人的是，lockdown期間，居然“房照賣、價照高”！

這么嚴的lockdown管理下，一個時間只能一組看房人，同時疫情會讓大家出門多些顧慮，照說需求會被影響啊？錯！清空率沒有降下來，成交量沒降而且開始反彈，很多房子的價格比lockdown前“再上一層樓”！

今年年初“70天暴漲”，應該包含了很多為躲疫情而換房的需求。4月后大家心態平和下來，以為沒事兒了，房價也就沒漲那么猛?，F在，這事還沒完了呢？！lockdown期間毅然決然出來看房、參加網上拍賣、出高價拿下的買家，代表了這個跡象。

結合低利率的催化，解封后，會不會更多需求一下子釋放出來？尤其剛需的，不管是學區房，還是公寓轉House，還是換個更大的公寓，都要仔細考慮，果斷決策啊。

形勢就和大家聊到這兒。接下來的市場，可能瞬息萬變，對于確定要買的朋友，一方面如何盡快買到合適的房，另一方面如何不做冤大頭，用合適的價格買到，后面再給大家三個具體的操作建議。

前面關于價格走勢的分析僅供參考，每個人視角會不同，大家要結合自己實際情況來考慮。

下面我分別結合大家手邊兒可用的房產數據工具來展開介紹。

對區域選擇“別太癡情”

如果不是“不差錢兒，隨便買“，那么購買目標區域范圍決定買到房的速度。有些朋友有很強的”不確定性恐懼癥“，就像”陌生人社交恐懼癥“一樣。

對自己很熟悉的地方，知根知底，優點很清楚，缺點也就那樣。再加自己的朋友、孩子的同學都在旁邊，不想在離這里遠的地方找房子，覺得心里沒底。

也有朋友經過千挑萬選，終于找到了幾個各方面都符合的區域，盯著那里不放。拿出”非她不娶“的架勢，在比較小的區域范圍內買房，可是，那里的房子并不是”非你不嫁 “??！買房子不是娶媳婦，你感情?事，可對方是只認錢啊！朋友、同學，更多也是偷懶的原因。

稍遠一點不影響友情，還可以結識更多新朋友。

會有很多的區域、你細品會發現，真的更適合。房子更是了，而且住進來也可以自己小修小改，滿足心愿。擴大范圍，理智選擇，更能找到最合適的。

每次買房，都是重大的事情，幾年才一次。自住的，意味著對未來全家生活的重要選擇，投資的，更是要獲得滿意的回報。一方面認真梳理出到底什么是最核心的需求，另一方面可能不要太苛求，目標范圍別太小。

以自住為例，核心需求除了預算，還要結合家?的情況和未來的規劃，比如對華人比例的需求、學區、火車站等。同時，其他人文情況、環境、占地大小、甚至私校資源等，都在疫情背景下被強化了。

來源：HomeOne.Com.au

把這些需要梳理清楚了，可以在房產數據網站HomeOn網站上去搜索區域了（homeon.com.au）。利用HomeOn的區域篩選功能，找一找哪些區域符合要求，發現更多可選擇的地方。然后結合區域的其他指標，包括區域概況表里的主要數據，及這個Suburb的價格變化圖，進一步篩選確定范圍。

要快速買到合適的房，切不可偷懶，不能靠撞大運。區域范圍是關鍵的第一步。怎么也得包括10多個中等Suburb 的范圍。

對地段分析“放棄假想”

第二個大家喜歡喜歡偷懶的地方，是認為“世界是平的，Suburb里面都是?樣的”。這個假想，很害人。

代表性的，比如West Pennant Hills、上北的?些區域、有高壓線經過的區域、Suburb里學區差異大的、有成片 Heritage的區域等，同一個Suburb里邊，各地段、街道的差異很大。其他區域也差不多，都有好街、差街之分。

選定了目標范圍，要對這些區域的地段差異做一些研究。不然，真容易掉入”好區的價格、差街的位置“這個陷阱。一開始以為賺到了，后來越來越發現不對勁，到最后想賣的時候，更發現價格上不去。

歷史成交價，和轉手率，都是了解這些差異的重要指標。價格的后面，都藏著很多故事，不是咱們走馬觀花考察一下就能發現的。而同一區域內，轉手率高低的差異，大家可以猜想一下后面的原因。

關于地段、街道，數據網站HomeOn.com.au相關信息和數據很全很方便，可以好好研究研究每個目標區域。現在lockdown在家，更可以安排出時間來研究。

當然，即使不是lockdown，提前做些功能也是取勝的法寶。主要從三個地方可以研究區域內的地段差異。

第一個是每個 Suburb的一年或半年成交分布圖，由于使用不同顏色區別價格，很多區域一眼就能看出價格差異來。同時使用上面的“價格轉換“按鈕，可以把所有這些成交價轉換為當前的價格，看得就更清楚了。

這個成交色階分布圖和價格轉換，都是其他網站或APP沒有的功能。

來源：HomeOne.Com.au

第二個功能是街道排行榜，把主要街道的相對價位和周轉率都列出來了，認真研究的都可以自己把這些畫在地圖上，就更清楚了。

第三個功能是每個房屋的分析報告里，有這個街道五年來所有成交與Suburb當年中位價的對比圖，更是一目了然。雖然有些功能是會員功能，但會員功能?常超值（$99半年），適合正在買房的朋友。沒有進入買房階段的朋友，可以注冊賬號試用，10天試用期，也把區域研究明白了。

來源：HomeOne.Com.au

對價格策略“不要隨性”

本文不適合“土豪“、”家里有礦的朋友“。買房，還是不想做冤大頭的。對心儀的房子，價格稍微高點兒也可以接受，但如果買貴了很多，那就吃虧了。既然賣家”認錢不認人“，咱買房也一定要”腳踩幾只船“。也只有這時候，價格策略才有意思。否則，”忠貞不二“，”我的眼里只有你“，那沒有什么價格選擇，最高價且得到賣家認可，是唯一途徑。

價格，方向上是隨行就市，差不多就行，指望撿到便宜，那只適合絕世高手。價格從兩個維度來判斷：周邊和趨勢。

查周邊成交，HomeOn的確是更方便、更一目了然。價格判斷，其實沒那么神秘高深，把周邊成交情況了解了，一般就有大概范圍了。然后就是按自己喜好程度做些增減了。輸入房屋地址，立刻呈現這個房子周邊500米范圍內最近3個月、半年、一年的成交分布。

點擊旁邊的“$“按鈕，所有價格都會顯示在上邊。這時還有分戶型的成交價分布統計。點擊每個戶型，就只顯示這個戶型在周邊的成交分布與價格。非常方便，對價格就有感覺了。當然，每個周邊成交具體情況也可以一個一個比較。這中間特別提醒大家，關注每個房子的”地價“。你簡單可以把地價差異，當成不考慮地上建筑，兩個地塊的價值差異。

來源：HomeOne.Com.au

比劃兩下，這個房子的價值就會有些感覺了。如果再配合 HomeOn房價計算器和房屋分析報告里周邊推導價，就更心中有數了。

當然，估價永遠只是參考，總有一些估價會偏差較多的。同時，估價要與房價趨勢和你對這個房子的喜歡程度有關。如果你覺得房價上漲中，那出價就要向上浮動一些，如果處于回調中，則可以向下壓一壓。

現在很多網站都有估價，HomeOn曾做過一個比較，6月19日的所有House拍賣成交價，與估價對比，HomeOn 平均偏差是8%多一點，而另一個很主流的網站的估價平均偏差高達17.6%，同時有系統性偏差，基本上都是偏低?？梢?，不可簡單迷信大牌估價。

關于價格趨勢，一個是看整個城市的清空率和成交量的變化，每周六各網站發布的，是重要的參考。還是有?個是分片區的趨勢，這個除了HomeOn給會員每周郵件發送的悉尼各片區分析報告之外，其他地方還沒有每周及時的分析，只能憑大家各自的感覺。

以上三點具體建議，與大家共享。接下來一段時間，如果確定要下場子了，要買房了，真的建議大家做好充足準備，快速投入戰場，力爭速戰速決。

一般來講，每年8月到11月，價格是節節上升的。今年疫情下，不確定性變大，剛需者迅速搞定為上啊。

文中沒有提到房屋本身，因為這個一方面大家各有所好，無法統一評判。另一方面大多數沒注意到的房屋的問題，幾千或幾萬塊搞得定的，還不算大坑。另外提醒，房屋的 Easement、Heritage、防火防洪、建造年代等，大家都分別與Agent了解清楚，根據自己情況來決定重要性。

周六City很多人游行，讓咱們對疫情的控制又多了一份擔心。這世界的變化，咱們真管不了啊，管好自己的小家，用好自己的錢袋子。祝大家都平安順利啊！