“伊濱區”三個字，相信作為洛陽人的你早已不再陌生。每當與它相關的市政規劃或建設項目發布之時，這個名字便會活躍在洛陽市的各大報刊與本地微信公眾號上，吸睛度完全蓋過了其他城區。

伊河大橋上拍伊濱區樓盤

“伊濱區”這三個字同時也是神秘的，因為這片區域距離市中心較遠，平時上下班，周末外出休閑難得經過那個地方，它的變化與進展你未必知道。

結合《洛陽市城市總體規劃（2008~2020）》，伊濱區發展的第一個十年成果如何？區域樓市又發生了哪些變化？小編約您一起慢聊、深聊伊濱區與伊濱區樓市的昨天·今天·明天。

規劃篇：大波規劃就像TNT，一個個投向這片土地。博古才可通今，為了能透徹了解伊濱的真實現狀，我們先一起回到伊濱區的設立之初。2009年，偃師的李村、諸葛、龐村、冠店、佃莊五個鄉鎮陸續劃歸伊濱區管理。

它的管轄范圍北至洛河，南至萬安山麓，西至二廣高速，東至偃師高龍西邊界，包括106個行政村，總面積280平方公里，人口約32萬。

伊濱區分為六大功能區：中央商務區CBD（行政副中心）、伊濱公園、伊濱商住區、職教園區、產業園區和現代物流區。

道路交通方面，洛偃快速通道、伊河大橋完工通車，先后打通了科技大道向西、漢魏大道向北通道，形成伊濱區向西、向北8條重要聯通通道和司馬光路、光武大道等“四橫六縱”骨干路網，打通新源路、白塔路、孔明街等16條“斷頭路”。

生態綠化方面，薰衣草莊園、豪澤國際郁金香花海、萬安山山頂公園、萬安山野生動物園、東花園等生態旅游類項目先行上馬，率先開門迎客，吸引了過萬游客。伊河濕地公園綠化已初具規模。

教育方面，楓葉國際學校、華洋國際學校、洛陽師范學院、魏書生中學（又名伊濱一中）先后拔地而起，南北貫通的“職教園區帶”逐漸形成，一實小、二實小、5號小區第二幼兒園、8號小區幼兒園、師范學院三期、職業技術學院新校區項目、林業職業技術學院、文化旅游學校近期也將加速建設。

醫療方面，市第一中醫院伊濱醫院、市第一人民醫院伊濱醫院均列入建設規劃，第一中醫院有望于年內開工建設。產業方面，惠普－洛陽國際軟件人才及產業基地（“惠普”現改名為“慧與”）投入使用，三大主導產業（電子信息業、高端裝備制造業、高端服務業），與三大特色產業（鋼制家具產業、通航旅游業、食品加工業）均已提上建設日程。寇店鎮著力打造以通航產業為主、歷史文化和生態旅游為支撐的通航旅游小鎮。華耀城商貿物流項目擬建成集物流、貿易、電 商、會展、住宅配套等功能于一體的大型綜合商貿物流城。

惠普-洛陽國際軟件人才及產業基地外景

伊濱區的發展面貌確實日新月異，前景看起來一片光明。但事實真的是這樣嗎？有人說，樓市的基本面代表了區域發展的基本面。我們準備拿“房地產”這枚試金石，來試試伊濱這片區域的成色！

樓市篇：市場現狀真相如何 價在飛房卻不夠了

伊濱區的房地產市場是怎樣的？以住宅為例，伊濱區建設與銷售中的住宅類房產項目板塊分布較為集中，大體可分為“洛偃快速通道與伊濱路板塊”與“光武大道板塊”。洛偃&伊濱路板塊上分列有中電銀河灣、天明城、力合伊水苑、天元伊水灣、香醍河畔。光武大道板塊上有翡翠莊園、隆安東方明珠兩盤。其中，中電銀河灣、香醍河畔為純低密項目，力合伊水苑為純高層項目，其他項目均為混合型樓盤項目。

伊濱區在售樓盤位置地圖

了解完區域板塊，我們來看看伊濱區的房價走勢。

圖表上可以明顯看出，2017年4月之前，伊濱區的房價雖然起起伏伏，但整體并未露頭，一直在4000元、5000元左右徘徊。2017年4月、11月，伊濱房價兩度沖破5000元大關，之后就再沒有跌回5000元以下的價格。2018年3月份至今，更是以7060元的區域均價，超越老城、瀍河、高新等區，位列第四。

再走一波真相圖！

小編調查了伊濱區兩個有代表性樓盤的房價變化。隆安東方明珠小高層去年年中開賣，開盤價6700元/㎡，到了今年5月價格已飆升至8500元/㎡，漲了將近兩千元。另一個高層住宅盤，力合伊水苑，去年兩個節點先后漲價1900元與449元，今年更是飆升至7600元，與去年年初相比，上漲了3000元，幾乎是翻倍增長。

這樣的價格在整個洛陽市場的位置如何？下圖可知，伊濱區7060元/㎡的區域均價已經超越了老城、瀍河等中心城區，僅次于洛龍、澗西、西工三大熱門板塊。

3月洛陽新建商品住宅各區域均價對比圖

毫不夸張地說，伊濱區的樓盤僅僅用了一年不到的時間，就已經追上了主城區老城、西工、澗西、瀍河花3-5年才可能達到的房價水平。房價漲速驚人，區域表現十分強勁。

是什么原因，讓伊濱區僅用一年時間就取得如此驕人的市場戰績呢？仔細分析來看，至少有兩個因素。

其一，新城規劃逐步落地，區域發展調高購房預期。2015年之前，伊濱區的建設主要集中于道路橋梁、水電管網等最為基礎的公共設施，醫療、學校、商業等生活類配套尚屬空白。進入2015年后，隨著工業項目和就業人口的增加，區域生活配套加快建設步伐，中小學校與社區商業由無到有，醫療配套也已提上日程，特別是新體育館、音樂廳等項目的立項，伊濱新城的區域潛力在逐步釋放，購房者的買房信心隨之與日倍增。

其二，主城區房源供少需多，作為周邊承接外溢需求。因為全民搶房的熱潮從17年年初持續到了年底，城中心的樓盤大大小小、有品牌的沒品牌的幾乎都被全部掏空，全城唱起“房荒記”。許多自住需求與投 資需求借機將目標轉移至庫存多、房價低的伊濱，伊濱區樓市迎來了堅挺的補漲時機，這一漲就再也不回頭了。

因為人數眾多，去年洛陽多個樓盤選擇在會展中心開盤

如此內外雙重利好，讓伊濱區樓盤的開發商們興奮了好一陣子。不過，這樣金燦燦的房價與成交數據背后，卻也埋藏著不少隱憂。自2016年10月開始，伊濱區住宅房源的成交量開始迅猛增長，2017年全年大多月份都保持在3萬方以上的成交規模。相比而言，供應量卻沒有跟上， 17年12個月中有8個月供應量為零，伊濱區樓市長期處于去庫存狀態，供不應求的局面愈演愈烈。這也是伊濱區房價持續飆升的原因之一。

缺少新產品供應，市場的可持續發展就會受到極大的制約。這從伊濱區18年新房成交量中也能看出一些端倪：進入18年1月以來，區域成交量已大不如從前，呈現斷崖式下跌，連續4個月都在1萬方左右徘徊。

其中原因：

1、用地指標審批不過，拿證難，拿地更難。新浪樂居統計，伊濱區2016年至今，招掛出讓的住宅類地塊（包括商住用地）僅一處，面積為169.3畝（11.29萬㎡），被綠都地產拿下。和主城區其他區域相比，無論成交數量、還是成交面積都是天壤之別。洛陽知名地產人嚴擁軍表示：目前伊濱區樓市處于停滯狀態，主要是因為可開發建設用地指標向國家申報一直沒有批復，基本沒有可開發的用地。

2、另一個原因，則和主城區息息相關。今年隨著多個新盤入市，預售證審批加快，主城區新房供應有所緩解。加上伊濱區房價已和主城區相差無幾，迫使購房者對伊濱區的房產投 資前 景判斷更為審慎。許多購房者開始冷靜思考，比起主城區業已成熟的各項配套與規模龐大的人口基數，自己是否應該拿著相同的價碼去賭一把伊濱區還未成型的明天。

前景篇：伊濱樓市前景大家談 有人歡喜有人憂

羅馬不是一日建成的，目前伊濱區的發展走向、建城效率、城鎮化水平等諸多方面，確實還存在著一定的不確定因素。區域配套的完備程度也遠遠趕不上區內樓盤房價的增速。比如樓盤周邊的公辦中小學多在規劃施工階段、醫院暫無、 購物中心暫無。但地勢、環境、內外交通等方面，卻也存在著顯而易見的先天優勢。地勢平緩廣闊，符合供地條件的土地較多；伊河與萬安山環抱，自然環境優越；距離高鐵站不遠，伊河大橋聯通開元大道與洛偃快速通道，二廣高速與207國道穿行其中。

大家是如何看伊濱區的發展前景，與伊濱區樓市的未來走向？我們隨機采訪了部分業內人士與購房者代表。

樂觀派

開發商當中的樂觀派居多，另有一些已在伊濱區置業的購房者也對區域前景抱有很大期待。大家多著眼于伊濱的地理位置、地勢環境與規劃前景，認為只要假以時日，政府的扶持力度、市政建設勢必會幫助伊濱區走向成熟，釋放出更大的發展潛力。

伊濱區內某樓盤營銷負責人表示：“隨著城鎮化的進程及市區建設用地越來越少，土地供應力不足，伊濱區勢必成為開發的熱點。目前伊濱區道路寬廣、環境怡人，周邊教育、醫療配套不斷完善，同時隨著伊濱區進入新一輪的發展，政府極力引進國內一線地產品牌企業進駐等招商措施，伊濱區在未來會大有作為，房價還有巨大的升 值潛力。”

另一樓盤開發商也很看好伊濱區的發展前景：“這片地是洛陽市最好的一片地，臨河、一馬平川、交通方便。再加上洛陽市城鄉一體化示范區管委會（原伊濱經開區管委會）已進駐高鐵大道片區的科技大廈辦公。行政功能引導下，大批公務人員有可能先住進來。未來中央CBD商務區所在的中央水系建起來了，這里就會像新區那樣徹底被激活。”

悲觀派

與此形成鮮明對比的是，一些居住工作在主城區內的置業者，基于對伊濱區定位模糊、配套缺乏、建設緩慢、購買力人口不足等因素的判斷，對伊濱的未來3-5年的發展持悲觀態度。

@藍色天空：伊濱區沒那么大城市體量，填不滿，除非搬遷大單位，大學，大機關。

@虞峰：位置太偏，缺配套，缺人氣……什么都缺！伊濱區需要重新定位，才能鳳凰涅槃。首先要有人氣，人氣有兩大必要因素：有居民，有就業崗位。現在伊濱區的定位是什么？工業制造業基地？高科技聚集？行政副中心？商業購物文教娛樂？顯然，神馬都不是！所以，伊濱區未來3~5年，依然不會復蘇。

@老楊：在伊濱區沒有房產，因為來自伊濱，好不容易進了城，不想回去。伊濱區的前世是農村，今生是新農村，未來是啥管我何事，反正家里二畝地一直沒人來征收，說伊濱區好的請帶錢來。總結一句話：休想騙朕去故鄉！

@謹慎：不看好伊濱區及伊濱區房產的前景。一是新區的建設還沒有完成，再鋪伊濱區的攤子政府和社會都后勁不足。二是伊濱區距市區、新區距離較遠，生活設施配套不完善，比對新區的發展速度，伊濱區的發展時間還遠遠不止10年。因此3—5年內不會有什么大發展， 2020年前不會在伊濱區買房子投 資。

中立派

“伊濱區房地產市場未來三到五年的發展，取決于新的開發用地指標能否批量釋放出來，如果能，樓市一定會大發展。伊濱有著良好的交通、環境、供地條件，又有萬安山——洛陽最大的市民休閑公園為依托，沒有理由不成為開發的熱土。比目前樓市風向渲染的洛陽周邊其他區域，居住、交通環境好得多。只要伊濱及萬安山116平方公里區域整體建設用地規劃獲得國土部門的審批通過，洛陽下一個樓市、文旅主戰場一定在這個區域。”

前一時期大家熱議的關林市場的外遷，也是伊濱繁榮的一大契機：“關林市場如果不外遷，華耀城也不敢說就能做起來。鄭州新鄭的華南城也是歷經五、六年，趕上鄭州城市外擴、國家中心城市啟動、一線地產商蜂擁搶地，才逐步煥發生機的，洛陽現在已經失去作為豫西區域大批發市場的新引力。如果下決心把關林市場外遷伊濱，經開區的文旅用地就會被盤活，區域環境改善了，居住品質提升了，伊濱的繁榮也就帶動了。”

無論樂觀派、悲觀派還是中立派，參與調查的受訪者大都對伊濱區保有熱愛、關懷之心，希望這座洛陽的“明日新城”盡早壯大為“今日繁華之城”。