每年春天到來(lái)之際，日本的房屋所有者會(huì)陸續(xù)收到新一年的不動(dòng)產(chǎn)納稅通知單和課稅明細(xì)書。

居住在東京板橋區(qū)的先生花了4000多萬(wàn)日元(1萬(wàn)日元約合人民幣661元)買下現(xiàn)在的房子。他每年要支付將近20萬(wàn)日元的稅金(可分四期支付)、10多萬(wàn)日元的房貸保險(xiǎn);每月需還房貸約9萬(wàn)日元，繳納物業(yè)管理費(fèi)和公共維修基金約4萬(wàn)日元。妻子沒有全職工作，在照顧家庭之外每天工作4個(gè)小時(shí)，月收入近10萬(wàn)日元。夫妻兩人每月凈收入約為50萬(wàn)日元。扣除房子的開支、為家人購(gòu)買商業(yè)保險(xiǎn)的開支，四口之家的生活并不十分寬裕。

在日本，由于擁有土地或房屋需要繳納的稅涵蓋在固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅這兩個(gè)稅目項(xiàng)下，實(shí)際上并沒有房產(chǎn)稅這個(gè)概念。

因?yàn)橥恋厮接校瑢?shí)際納稅情況比較復(fù)雜，有些業(yè)主擁有比較多的土地，除了自己建住宅，還可以將這些土地用于開店、辦廠或是直接將土地出租;而有些業(yè)主只擁有房產(chǎn)，其房產(chǎn)所占用的土地是租用的。所以，課稅對(duì)象分成了土地和房產(chǎn)兩部分。有納稅義務(wù)的是每年1月1日持有土地或房產(chǎn)的所有人。繳納固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅與持有者是否擁有日本國(guó)籍、是否實(shí)際居住無(wú)關(guān)。外國(guó)人投資日本房地產(chǎn)每年也必須納稅。

在東京市中心地區(qū)購(gòu)買一套公寓房后，通常將同時(shí)獲得房屋及其所占土地份額的所有權(quán)。在購(gòu)置階段，要一次性繳納稅率為3%的固定資產(chǎn)購(gòu)置稅;持有階段，每年也都要向地方政府繳納固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅，稅率分別為1.4%和0.3%。

固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅是地方財(cái)政的重要收入來(lái)源。購(gòu)置稅和持有稅的稅金計(jì)算方法各地略有不同，但稅基都是房屋評(píng)估價(jià)及土地份額評(píng)估價(jià)。

持有土地及房屋，固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，人口稀少的市町村稅率會(huì)高一點(diǎn)，最高的達(dá)1.8%;城市建設(shè)稅的稅率不超過(guò)0.3%。東京市中心地區(qū)執(zhí)行0.3%的稅率，遠(yuǎn)離城市中心的市町村稅率會(huì)低一點(diǎn)，比如東京都的町田市城市建設(shè)稅稅率是0.24%。在東京市中心買公寓房，理論上業(yè)主在持有階段，每年要繳納的固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅為房屋及所占土地評(píng)估價(jià)總額的1.7%。

在稅務(wù)機(jī)關(guān)寄來(lái)的、由專業(yè)人士計(jì)算的課稅明細(xì)書里，房屋和土地應(yīng)繳的固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅是分項(xiàng)計(jì)算的。地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)每三年會(huì)重新對(duì)房屋及土地進(jìn)行一次價(jià)格評(píng)估。因此，評(píng)估價(jià)的上下浮動(dòng)是三年一次，稅額在這三年之內(nèi)基本上是固定的。

不過(guò)，隨著土地價(jià)格不斷上漲，日本對(duì)持有土地需要繳納的固定資產(chǎn)稅的計(jì)算方法也經(jīng)歷了多次政策性調(diào)整。比如，對(duì)小型住宅用地，其計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)1973年下調(diào)為土地評(píng)估價(jià)的二分之一;1974年下調(diào)為土地評(píng)估價(jià)的四分之一，1994年調(diào)整為有彈性的四分之一到六分之一。

因?yàn)闁|京土地價(jià)格比較高，在作為稅基的房屋評(píng)估價(jià)及土地份額評(píng)估價(jià)中，土地份額評(píng)估價(jià)往往會(huì)比房屋評(píng)估價(jià)高。而且，隨著地段的不同，土地的占比會(huì)有很大差距。在三年一次的重新評(píng)估中，房屋價(jià)格往往會(huì)下降，但土地價(jià)格可能上升。

記者計(jì)算了東京都町田市公布的稅收數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在2017年町田市固定資產(chǎn)稅和城市建設(shè)稅的總稅收中，源自房屋和土地的稅收收入占比分別為42.4%和48.6%，土地成為更大的稅源。在地價(jià)更貴的東京23區(qū)，源自土地的稅收收入占比則更大。(劉春燕)