合順房產,合順家園二手房出售
最近有粉絲私信問我，總價500萬左右，別出五環，房齡要在10年內，面積在90平左右，戶型至少純南起步，還要兩居，你說這要求過不過分。
如果你也有這樣的需求，我建議你看看今天我視頻講的這個板塊。
1）悅谷首城
悅谷首城小區位于萬達和地鐵新宮站東側，這是一個19年左右的二類經適房小區，為西城拆遷戶定向安置房，中糧開發，京糧綠城物業，物業費3.29元，在安置房里這個價格有點豪橫。
西區弄了11個乒乓球案子，東區內有籃球場，一層墻磚地磚，標準層地磚，整體戶型格局都不錯，客廳帶陽臺大窗，臥室還帶飄窗，這個小區兩居戶型主導，90平左右的純南2居得500萬左右，不過去年才開始交易，不滿二，貸款大幾十萬稅費，對剛需一族不太友好。
小區共分為西區（1號院），東區（2號院）和南區，西區。西區的優勢是位置更好，小區整體到地鐵和商業的距離更近，400-500米之間，東區挨著公園，東側樓棟臨街，南區院小一些，就3棟樓，地上停車位緊張一些，活動空間有限，小三居多一些。
缺點：
- 東區，南區距離地鐵有點遠；
- 東區南區臨街樓棟注意噪音；
- 南區沒有什么活動空間；
- 底商剛剛被打的封條，沒問出原因，雖然離萬達也不遠，但下樓就能解決一些便民問題的小型商業暫時沒有，有點美中不足；
- 二類經適房，都不滿二，，稅費高，普遍在70w左右，全款合適，不適合貸款購房人。
- 部分L型樓棟要注意遮擋問題。
2）合順家園
位于悅谷首城東西區的南側，2015年-2019年的安置房社區， 老宣武的人安置到這了，8-16層的板樓，7棟在西區，3棟在東區，所以西區占地面積大，活動空間就多一些，距離地鐵也更近，600米左右，東區挨著法院和幼兒園。
小區物業費3.18元，地上地下都能停車，地上150一個月，地下400，聽小區業主說停車位還算充足，就是出小區早高峰東側和西側的路車流量還是挺大的。
從環境來看，比剛才看的悅谷首城差一些，但活動空間更大。
戶型的話以80平左右的2居為主， 400萬起，93-106平東西通透3居430-500平，小區戶型跟悅谷比相對一般，但價格有優勢。
缺點：
- 不滿二房源多，二類經適房性質，稅費高；
- 半開放商社區，小區院落電動車，汽車都停放的比較亂（當然悅谷也有同樣的問題），路面積雪沒有及時清理，環境一般，同樣3塊多的物業費，院落情況和物業管理，與悅谷有一些差距；
3.不人車分流，車位緊張。
翠海明苑
翠海明苑位于新宮地鐵站西側，距離大悅春風里近一些，步行600-700米，自身也有一些底商配套，04-06年的社區，分為南北兩區，全都不帶電梯，北區樓多，院大，路更寬，南區院小，只有5棟樓。
這個小區從開間到大復式什么都有，80平頂層復式450-480萬，我看的那套房頂層隔出了三間屋子改成了五居，90平左右南北通透的中低樓層平層2居價格接近600萬，聽中介說這個小區整體議價空間3%-5%。
小區物業費0.96元，采用集中供暖，全部為地上車位，不人車分流。
小區為安置拆遷農民的綠隔項目，按照商品房標準建的，有部分回遷房性質的房子，07年5月至2020年一直無法辦理房本，去年陸陸續續才下房本，北區1-6號樓是商品房性質，還有一些房子沒下本，具體為什么沒下本看圖中截取的12345給網友的反饋意見就明白了。
小區潑冷水：
1.全部沒電梯；
2.物業管理感覺不太靈，小區的雪沒有清理，樓道較臟，環境一般；
3.流通一般，剛下本1年房子不是很好賣；
4.北區和南區臨街樓棟需要關注噪音，因為有公交車途經。
總結，為什么選擇新宮？
- 房齡新；
- 房價便宜；
3.好流通；
缺點；
1醫療配套缺失，教育資源一般；
2兩區交界，保障房居多，區域界面有一些亂。
彩蛋：
梯隊排序
2013年在老東家做樓盤導購時，開始對不同的樓盤進行分類，從那時開始我明白一個道理，就是沒有第一第二的房子，只有最適合你需求的那款，所以新宮按照不同維度（需求）排序如下：
- 流通王者：南庭新苑
評：短期內，恐怕新宮成交量頭把交椅還得是他。
- 品質擔當：泰禾金府大院，中糧天悅壹號
評：雖然我不太愿意提到這兩個有故事的小區，但確實區域沒有更好的選擇了，一個險些爛尾，一個交房即因活糙而維權。
- 潛力剛需：悅谷首城，合順家園
評：這哥倆，我認為自住悅谷首城更好一些，后面小區評測會說說為什么。
- 南三環商品房備選盤：公園懿府
評：也是新宮獨一檔的中端商品房社區。
- 低密小板樓：翠海明苑，誠苑南里
評：缺點，后者離地鐵有點遠。
- 其他剛需上車盤：陽光星苑
評：同樣，離地鐵遠了點。
- 價格排序
300-400w：南庭新苑，誠苑南里，陽光星苑
500w：悅谷首城，合順家園，翠海明苑
600-800w：公園懿府
1000w+：金府，天悅。
- 新房
如果你只考慮新房，再往南西紅門可以看看橡樹灣，468萬可以看看75平的2居。
