紅星資本局注意到，山東省淄博市正在嘗試一項房產交易新方式——“以舊換新”。

據淄博日報，9月6日，由淄博市住房和城鄉建設局指導，淄博市房地產開發協會和淄博市房地產經紀與評估協會聯合發起的“以舊換新”省心購房企業簽約儀式舉行，淄博市首批12家房地產開發企業和房地產經紀機構代表簽署合作協議。

發起方之一的淄博市房地產開發協會告訴紅星資本局，“以舊換新”省心購房活動是兩個協會發起的倡議，并非當地政策和政府行為，主要是為了加速本地房地產市場流通。

在采訪過程中紅星資本局了解到，“以舊換新”有一定的限定條件，對回收的舊房各中介機構要求不同，有部分中介采取若交易不成功退訂金的方式，也有中介采取“兜底”支持，即評估舊房價格回收舊房。

有房地產行業從業者認為，此類活動不僅僅是簡單的中介工作，幫忙出售二手房和購買新房，與以往的交易相比，此類二手房的出售有兜底機制，這在一定程度上增加了換房的可能性。

對于剛需和“老破小”的人群，“以房換房”是否是他們“上車”的機會？

山東淄博 資料圖 據視覺中國

網友點贊，中介咨詢量暴漲

“以舊換新”購房活動一出，馬上引起了關注。不少網友認為，這是一場刺激樓市盤活市場的“妙招”。

“以舊換新”購房活動基本流程為：房地產經紀機構與意向客戶溝通置換需求，簽訂房地產經紀服務合同后，意向客戶前往與房地產經紀機構合作的新房樓盤選定新房，并與房地產開發企業、房地產經紀機構簽訂三方協議，并繳納新房意向訂金。

之后，房地產經紀機構對意向客戶的存量住房進行查證、驗房、實勘等。同時，為了加速存量購房售出進度，開發商會支付一筆營銷費用給經紀機構，用于舊房的售前裝修、保潔和制作短視頻等宣傳活動，經紀機構將在協議期限內協助客戶出售舊房。

若存量住房在約定時間內售出，則購房群眾按約定流程辦理新建商品房購買手續；若期間無法賣掉，房地產開發企業按約定退還意向訂金，營銷費用則由開發商和經紀機構共同承擔，購房者無需承擔違約風險。

紅星資本局注意到，淄博第一批“以舊換新”房源已公布，包含5個房產代理公司及42個新樓盤項目。各個代理公司合作的樓盤項目數量不等，新樓盤的每平米價位從8000-14000元不等。

“以舊換新”活動落地后，淄博二手房掛牌量明顯增加。諸葛找房數據顯示，目前淄博共有二手房源178609套，其中2697套為新增房源。

有首批參與的房產中介告訴紅星資本局，活動上線后，咨詢量確實暴漲，但大多數是對活動相關細則不太了解。“這個活動剛出來一周時間，見效不會特別明顯，但是帶看新房的工作量大了，現在就是前端看新房最忙。”

“近期二手房算是挺多的，但是也沒有到井噴式的爆發，現在很多客戶還是一個觀望的態度，他只是了解一下具體措施，但是沒有實際把房子掛出去，我們預計后期二手房的上架數量肯定會越來越多。”有中介對紅星資本局表示。

100單咨詢轉化1、2單，大部分仍觀望

作為“換新”的前提，舊房如何處理，舊房值多少錢，什么樣的舊房可以參與活動，是網友更關注的核心問題。紅星資本局在采訪中了解到，不同中介回收舊房的要求也不同，有些范圍劃定在市中心城區70年產權房，有些則對房齡提出20年的要求。

“主要考慮收回來的舊房流通性。”其中一家參與活動的中介代理李華（化名）告訴紅星資本局，他們公司主要做改善樓盤，并且承諾兜底，老舊小區的流通性不高，不太容易在協議期限內出售。

所謂“兜底”機制，也是本次活動的一個亮點。以李華所在的中介機構為例，購房者選中新房后，先交付訂金，中介公司承諾在3個月內將舊房售出，如若沒有售出，則可以啟動兜底機制——先行墊付購房者新房的首付，后續將舊房的尾款補齊。如果購房者不同意兜底的回收價格，則訂金退還至購房者。

“兜底是市場化行為，具體誰來付這筆錢，要根據不同項目的協議來看，并非一概而論，也不是兩個協會來規定。”淄博市房地產經紀與評估協會的工作人員告訴紅星資本局。

另一家首批參與活動的房產機構的中介張元（化名）對紅星資本局表示，他們對回收的舊房雖然沒有房齡要求，但肯定房齡越老越難賣，賣不了的可能性越大，評估價格也會越低，“可能會比市場價低10%-20%。”

據中介們介紹，活動發布后，咨詢量猛增，看新房的需求也相應加大，“主要是前端在忙，看新房、評估舊房比較忙。”李華表示，大概100個來咨詢的可能會有1、2個去帶看。

張元表示，目前公司已有交付訂金的訂單，但大部分人仍處于咨詢和觀望狀態。“大多數人對具體措施不太了解，主要關注是訂金問題和舊房怎么能賣的問題。”

舊房如何賣也是中介公司面臨的共性問題，按照本次活動倡議所述，為了加速存量購房售出進度，開發商會支付一筆營銷費用給經紀機構，用于舊房的售前裝修、保潔和制作短視頻等宣傳活動，經紀機構將在協議期限內協助客戶出售舊房。

“怎么處置舊房，以什么形式包裝往外打，現在還沒有一個特別好的思路。所以我們現階段會收一些相對好出手的舊房，先跑起來。”李華說。

張元也表示，年頭長的舊房很難保證會在限制期限內出售，“所以老房子我們評估的流通周期也會稍長，價格也會稍低。”張元透露，為了增加舊房出售的速度，公司已經派出2000多名經紀人在張店區，“張店所有經紀人都在集中推一套房子的話，客戶看見的幾率還是很大的。”

瞄準改善人群，推動釋放更多優質房源

如果老舊房難以售出，那“老破小”人群可能很難參與到“以房換房”的活動。但在李華看來，這其實也是一次改善存量市場房源質量的機會。

李華所在的機構主要傾向做“改善樓盤”，即四居室、大三居、200平以上的房子，或者別墅洋房一類。產品總價在300萬以上。

李華解釋，有意向購買這些產品的人群，他們目前的住房可能是140、150平的學區房，現在想要換200平以上的大平層、或者是低層洋房之類。“一方面追求低密度生活的人群還是比較多的，再一個他們對現有戶型和小區舒適度可能也有改善需求。而且如果按市場價看，現有舊房可能比改善的新房總價相差也不會太多。”

他表示，這類人群是他們瞄準的“以房換房”的主力，“先把他們這些改善人群激發出來，讓他們把現有房子先騰出來，去賣給一些市場上需要學區房的客群，也更新了現在的二手房源，加速了其他人群比如剛需去購買，這樣的話整個存量房市場才能流通起來，流通起來之后才會有人去買更好的房子。”

前述采訪的淄博市房地產經紀與評估協會的工作人員也告訴紅星資本局，目前關于本次活動的配套政策暫時沒有，主要還是市場行為。后續根據報名參與活動的企業情況協會這邊還會再審查，包括其資質、有無備案、證件是否齊全，核實后會適時更新新的活動房源。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，淄博開展“以舊換新”購房倡議體現了當前此類城市主動創新，進一步盤活二手房和新房市場方面的考慮。“以舊換新”不是新的政策，這兩年各地都有創新，其不是簡單的中介幫忙賣二手房和買新房。

“淄博當前的房地產市場也有一些新的壓力，與今年3月份左右的市場行情相比，要積極進行提振。此類政策利好一二手房市場的盤活，對于房企加快去庫存和更好地釋放改善型住房消費需求等都有積極作用。”

紅星新聞記者 王田

編輯 余冬梅

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