前面有寫過(guò)一篇外環(huán)外10萬(wàn)以上的板塊分析，其中，多個(gè)板塊價(jià)格破10萬(wàn)。

但是，同樣外環(huán)外，這個(gè)板塊8年房齡的次新房成交價(jià)5.67萬(wàn)/平，相比莘莊、七寶、唐鎮(zhèn)這些位置，動(dòng)輒10萬(wàn)以上和12萬(wàn)以上的價(jià)格，到底是機(jī)會(huì)還是天坑？

寫到這里，很多朋友已經(jīng)知道是哪里了，就是嘉定——南翔。

第一次到南翔，是去看一套湖畔天下的房子。

湖畔天下整個(gè)系列都比較新，最早的一期也不過(guò)是2015年。

整個(gè)城市界面非常宜居，沿著留云湖景色，主要有兩個(gè)系列，湖畔天下和華潤(rùn)中央公園，走在路邊空氣都很清新。

早晨，沿著公園或湖景跑跑步，一天的好心情由此打開。

宜人的自然景色，也造就了不一樣的小區(qū)風(fēng)格。幾個(gè)小區(qū)的戶型設(shè)計(jì)整體以大面窗為主，幾乎接近落地窗的那種。

走到窗邊，視野所見皆是一片綠意盎然的景色，不會(huì)有那么重的大城市工業(yè)感。

湖居體驗(yàn)不得不愛

南翔的品質(zhì)居住分為兩個(gè)時(shí)代，銀翔湖居時(shí)代和留云湖居時(shí)代。

上海的品質(zhì)居住從來(lái)離不開公園或者水景：

比如黃浦江濱江豪宅系列、比如公園旁邊的翠湖天地系列、比如世紀(jì)公園旁邊的聯(lián)洋國(guó)際社區(qū)、比如和平公園旁邊的瑞虹天地系列、比如長(zhǎng)風(fēng)公園旁邊的雅戈?duì)栔泻５群勒盗小?/p>

南翔的第一代品質(zhì)居住區(qū)以南翔地鐵站+銀翔湖為中心，比如金地格林世界、好世鳳翔苑等，金地格林世界更近地鐵，以69平高層小戶型和200平左右別墅為主，高層單價(jià)5-5.6萬(wàn)左右；好世鳳翔苑緊鄰銀翔湖，成交價(jià)6.6萬(wàn)-7萬(wàn)左右。

2020年8月25日，南翔站與馬陸站之間新增加了一個(gè)站點(diǎn)——陳翔公路站，也隨即正式開啟了第二代品質(zhì)居住區(qū)，以陳翔公路站+留云湖為中心，湖畔天下和華潤(rùn)系列，最近成交價(jià)5.6-7萬(wàn)左右。

南翔商業(yè)的發(fā)展也緊跟兩大居住區(qū)的建設(shè)，從早期南翔站的中冶祥騰到現(xiàn)在的印象城，如今，印象城已經(jīng)入選上海十大購(gòu)物中心之一。

目前的交通主要依托于11號(hào)線陳翔公路站和南翔站兩個(gè)站點(diǎn)，這條線路價(jià)值很高，不僅通往市區(qū)真如、徐家匯、龍華、前灘等多個(gè)商圈，隨著今年蘇州11號(hào)線的開通，還可以穿越昆山直達(dá)蘇州核心區(qū)，而蘇州核心區(qū)也有單價(jià)7萬(wàn)+的存在。

接下來(lái)，還有在建中的嘉閔線，四站到大虹橋商務(wù)區(qū)，按照6年的建設(shè)工期，預(yù)計(jì)2027年開通運(yùn)營(yíng)。

另外，還有規(guī)劃中的22號(hào)線，被譽(yù)為中環(huán)線，同樣在南翔站交匯。

未來(lái)，南翔屬于三軌相交，同時(shí)，11號(hào)線直達(dá)上海西站，嘉閔線直達(dá)虹橋樞紐，宜居屬性將會(huì)變得更強(qiáng)。

南翔板塊值不值？

南翔位于嘉定的南部板塊，緊鄰普陀，是非常有名的上海四大古鎮(zhèn)之一。古猗園、南翔小籠包、印象城，正是這些標(biāo)簽讓南翔被大家所熟知。

嘉定的底色是工業(yè)，所以南翔曾經(jīng)也并不被大家所喜歡。

早期板塊內(nèi)聚集了大量的化工產(chǎn)業(yè)，后來(lái)隨著上海的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，除了少量辦公和研發(fā)保留下來(lái)，其他的都陸續(xù)搬走了。

如今的南翔更偏向于居住功能，云翔湖大居和留云湖大居，不僅形成了優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，同時(shí)也聚集了一些企業(yè)辦公，主要集中在南翔鎮(zhèn)及云翔湖附近，留云湖大居建設(shè)晚，居住氛圍相對(duì)會(huì)更加純粹。

1、最新聯(lián)動(dòng)價(jià)6.25萬(wàn)

根據(jù)相關(guān)出讓文件顯示，南翔最新黃金宅地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.25萬(wàn)，再次刷新了大家對(duì)于南翔的認(rèn)知。

要知道，目前周邊二手次新房?jī)r(jià)格集中在6萬(wàn)左右，6月份剛成交一套單價(jià)5.67萬(wàn)/平；再來(lái)看看板塊內(nèi)新房開盤價(jià)，融信5.9萬(wàn)，湖畔天下5.2萬(wàn)。

我們來(lái)看看這塊地的詳細(xì)情況：

兩塊地緊挨著一起，容積率分別為2.4和2.3，應(yīng)該是屬于十幾層的高度，位置在印象城和融信海納印象之間。

據(jù)了解，融信海納印象已經(jīng)復(fù)工，希望可以順利交房。

2、外環(huán)外對(duì)比潛力很大

上海的發(fā)展格局一直是東西強(qiáng)于南北，南強(qiáng)于北，而這也造就了各板塊價(jià)格上的巨大差異，比如同樣的外環(huán)外，七寶、莘莊和唐鎮(zhèn)，價(jià)格紛紛10萬(wàn)以上，莘莊最高成交價(jià)甚至達(dá)到過(guò)14萬(wàn)以上。

后起之秀大虹橋和周康，價(jià)格同樣也站到過(guò)10萬(wàn)的高位，反觀北部的南翔、顧村和楊行，價(jià)格還在6萬(wàn)左右徘徊。

對(duì)比新房，七寶8.25萬(wàn)，唐鎮(zhèn)7萬(wàn)出頭，而南翔最新聯(lián)動(dòng)價(jià)6.25萬(wàn)，價(jià)差并沒有幾乎翻倍的情況。

但是，在上海，不能單以環(huán)線論高低，再來(lái)對(duì)比一下板塊所屬區(qū)域的GDP和財(cái)政收入。

2022年，閔行GDP2800億，人均10.55萬(wàn)，排名第四；嘉定2768億，人均15.09萬(wàn)，排名第五。

而財(cái)政收入方面，閔行去年307.3億，排名第二；嘉定230.72億，排名第五。

這么對(duì)比下來(lái)，無(wú)論是板塊屬性還是區(qū)域能量都不低，可能真正差異較大的就是鄰居了，普陀的發(fā)展太不給力，僅憑汽車城的客群，可以帶動(dòng)新城和安亭的價(jià)格上漲，但很難推起南翔的價(jià)格。

當(dāng)然，教育資源也是原因之一。

南翔往南走，是普陀的桃浦智創(chuàng)城和真如副中心。

真如副中心作為第一代四大城市副中心之一，被老李拖累太久，上海發(fā)展的黃金20年就這么沒了，現(xiàn)在引入了央企中海，再加上紅旗村的拆遷已經(jīng)完成，銅川路水產(chǎn)市場(chǎng)也已停運(yùn)遷離，發(fā)展或許會(huì)進(jìn)入加速期。

桃浦智創(chuàng)城目前新房開盤價(jià)8.3萬(wàn)，按照目前的建設(shè)進(jìn)度，未來(lái)流入二手市場(chǎng)單價(jià)大概率是能沖到10萬(wàn)左右。

這么對(duì)比的話，南翔6.25萬(wàn)的聯(lián)動(dòng)價(jià)其實(shí)很合理，而且目前二手市場(chǎng)低于六萬(wàn)的成交價(jià)，真心挺香的。

END

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