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眾所周知，買(mǎi)房子最刺激的體驗(yàn)，并不是在頂配地段買(mǎi)了一套千萬(wàn)壕宅，而是在一個(gè)鳥(niǎo)不拉屎的地方“守工地”，然后眼見(jiàn)著城市化的大水，漫灌到你所在的樓盤(pán)。

這種“野雞變鳳凰”的過(guò)程讓整個(gè)板塊充滿(mǎn)了無(wú)限的想象空間。

久而久之，這就成了很多購(gòu)房者的經(jīng)驗(yàn)之談，瞧瞧我，十年前的這里你愛(ài)理不理，十年后的這里你高攀不起。

買(mǎi)新區(qū)/買(mǎi)新城成了很多購(gòu)房者的政治正確，就像甌江口、經(jīng)開(kāi)區(qū)一樣，這幾年除了有極個(gè)別地理位置較差的少數(shù)盤(pán)爆冷，幾乎都一派熱銷(xiāo)的景象。

但其實(shí)真正變化最大的板塊是七都島。

舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，房?jī)r(jià)是最能體現(xiàn)板塊價(jià)值的因素，2019年1月首開(kāi)的華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地直到2020年7月的最后一期，均價(jià)大概在2.1-2.3萬(wàn)元/㎡之間，然而到了今年，綠城·春月江瀾、杭房江灣云著的限價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了2.8-2.9萬(wàn)元/㎡。

僅僅兩年時(shí)間，房?jī)r(jià)就拉到了6、7千的價(jià)差，這就是溫州其他新區(qū)很難實(shí)現(xiàn)的一個(gè)事實(shí)。

華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地實(shí)景圖

尤其是在2020年底，七都有了國(guó)際未來(lái)科技島的概念支撐，又加上島內(nèi)持續(xù)大規(guī)模的拆遷，彼時(shí)的鹿島萬(wàn)象天地二手房掛牌價(jià)直接跳漲了3、4千。

那么，七都島板塊的未來(lái)真的這么不可限量嗎？

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七都島這幾年的重磅規(guī)劃確實(shí)是日新月異，尤其與主城區(qū)的“割裂感”被幾座交通大橋的填平。

1998年溫州大橋開(kāi)通，七都板塊與主城區(qū)的連接便已經(jīng)架構(gòu)起來(lái)。

圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)

2005年，連接七都板塊與濱江CBD的七都大橋開(kāi)工建設(shè)，于2012年七都大橋正式完工，并投入使用，主城區(qū)與七都板塊的認(rèn)知壁壘正式打破。

而七都板塊連接樂(lè)清的北汊橋，作為溫州市向周邊區(qū)域傳遞出去的交通紐帶，一直承當(dāng)著拉開(kāi)城市格局的重任，也于2021年12月中旬實(shí)現(xiàn)全面通車(chē)。

溫州市七都大橋北汊橋工程是溫州市“兩線(xiàn)三片”中跨江發(fā)展的重點(diǎn)交通工程，是鏈接甌江南北的東部要道，這對(duì)于優(yōu)化溫州城市路網(wǎng)布局、強(qiáng)化溫州市區(qū)與永嘉東片及樂(lè)清聯(lián)系、提升沿線(xiàn)各縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和溫州旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施、促進(jìn)溫州大都市的協(xié)調(diào)發(fā)展，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值。

再加上擬建設(shè)的七都二橋、七都三橋、七都四橋三座跨江大橋，將從七都板塊的各個(gè)方向打通與其他板塊間的隔閡，也就不久的將來(lái)，七都板塊作為多個(gè)交通網(wǎng)連接的中芯點(diǎn)，更大的價(jià)值，就是在全新交通網(wǎng)的連接下，打破行政區(qū)域的概念，板塊的價(jià)值重新再發(fā)現(xiàn)。

也正是在這樣的交通網(wǎng)絡(luò)之下，七都板塊既能享受濱江CBD人氣的外溢，又能乘坐“城市向東”的快車(chē)道建立與龍灣的紐帶，而且在與樂(lè)清、永嘉等城市的來(lái)往上，占據(jù)著黃金分割點(diǎn)的重要位置。

七都島規(guī)劃圖丨圖源：市自然資源和規(guī)劃局

除了這些交通上的規(guī)劃，島內(nèi)還規(guī)劃了45萬(wàn)方商業(yè)，包括蘭博基尼酒店、商業(yè)街，占整個(gè)七都島的七分之一。

除此之外，為了優(yōu)化七都島的無(wú)限風(fēng)光，規(guī)劃了金融科技中心、樟里文化小鎮(zhèn)、近15公里的環(huán)島景觀休閑帶。

實(shí)驗(yàn)中學(xué)七都分校、建設(shè)小學(xué)七都分校進(jìn)場(chǎng)施工，同時(shí)政府為了島內(nèi)引入更多人才，以及補(bǔ)齊島內(nèi)教育短板，規(guī)劃了市一幼七都分園、建設(shè)小學(xué)七都分校、實(shí)驗(yàn)中學(xué)七都分校、溫州十四中等學(xué)校等名校。

建設(shè)小學(xué)七都分校效果示意圖

而且在2020年11月正式簽約國(guó)際未來(lái)科技島項(xiàng)目，項(xiàng)目實(shí)施范圍主要為七都街道溫州大橋以西部分，可開(kāi)發(fā)土地3000畝，由溫州市政府、浙大雙創(chuàng)院、鹿城區(qū)政府和浙江澤大創(chuàng)城科技有限公司四方合作共建，合作期限10年。

將把七都島建設(shè)成為集“科技成果轉(zhuǎn)化、科技金融服務(wù)、國(guó)際人才集聚”為一體的國(guó)際未來(lái)科技島，打造輻射長(zhǎng)三角、在全國(guó)具有影響力的科技創(chuàng)新高地和區(qū)域性金融中心。

圖源：溫州發(fā)布

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近十年來(lái)，七都島如此多的重磅規(guī)劃，可以說(shuō)全是熱點(diǎn)、全是雞血、這樣一個(gè)個(gè)處處透露這行政指令的板塊，會(huì)是板塊輪動(dòng)的新風(fēng)口嗎？

不妨還是以鹿城區(qū)第一大神盤(pán)華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地來(lái)看，在今年年初，將近1900多套房源交付，作為當(dāng)年投資客蜂擁而至的學(xué)區(qū)房，如今在二手房的交易市場(chǎng)又是什么場(chǎng)面？

據(jù)專(zhuān)做鹿島萬(wàn)象天地的中介反映，該項(xiàng)目掛牌售賣(mài)的300多套房源中，在第一季度成交僅有6套左右，而且掛牌價(jià)格大多虛高，3萬(wàn)元/㎡的比比皆是，毫無(wú)疑問(wèn)，這明顯就是實(shí)打?qū)嵉挠袃r(jià)無(wú)市。

而出現(xiàn)這種情況的原因無(wú)非下面幾種。

① 有價(jià)無(wú)市

當(dāng)年華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地的房源大多被投資客掃貨，他們的意愿是增值資產(chǎn)。

據(jù)專(zhuān)做七都板塊的中介反映，目前華潤(rùn)鹿島天地現(xiàn)在真正的成交價(jià)僅約2.5-2.7萬(wàn)元/㎡左右，算下來(lái)，堪堪跑贏這幾年市場(chǎng)的通貨膨脹，這對(duì)于投資進(jìn)場(chǎng)的業(yè)主們來(lái)說(shuō)，并無(wú)盈虧可言，所以當(dāng)持有成本并無(wú)太大虧損的時(shí)候，低價(jià)拋售的意愿不強(qiáng)。

②接盤(pán)俠少

溫州的投資客歷來(lái)都喜歡炒新房，憑借市場(chǎng)需求帶動(dòng)七都島二手房的成交數(shù)量，需要長(zhǎng)時(shí)間的沉淀。

③性?xún)r(jià)比無(wú)優(yōu)勢(shì)

最近首開(kāi)的綠城春月江瀾有部分房源是江景房，也是未來(lái)社區(qū)，春月江瀾均價(jià)約2.87萬(wàn)元/㎡，二類(lèi)高層毛坯均價(jià)約2.75萬(wàn)元/㎡，再加上10萬(wàn)車(chē)位優(yōu)惠，部分房源的售價(jià)其實(shí)與彼時(shí)的華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地開(kāi)盤(pán)價(jià)相差無(wú)幾，而金成杭房·江海云著的均價(jià)約2.78萬(wàn)元/㎡，價(jià)格也與華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地難分伯仲，只是華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地有學(xué)區(qū)房的加持以及現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，可以說(shuō)三個(gè)項(xiàng)目各有千秋。

如今華潤(rùn)鹿島萬(wàn)象天地的掛牌數(shù)量多、成交量少，再加上板塊內(nèi)的濱江九里、鹿城大院、翡麗灣等二手房項(xiàng)目，板塊的二手市場(chǎng)勢(shì)必還有相當(dāng)大的選擇空間。

而據(jù)2022年最新公布的的讀地手冊(cè)，七都島還有四宗住宅用地即將出讓?zhuān)偌由暇G城·春月江瀾和杭房江海云著以及金成未入市的新地塊，七都島還有巨量的住宅用地，在這樣的情況下，板塊內(nèi)的新房供應(yīng)量又會(huì)是怎樣的一個(gè)天文數(shù)字？