【粉絲提問】請教老表，最近看上一個二手房，但是有抵押250萬，金融公司墊資的，我也是最近才考慮在深圳買房，對這塊不懂，這個有哪些潛在風險呢？我們這方如何查實？我擔心問中介不會說實話，如有幸得您點撥，倍感榮幸，感激不盡！

回答：

1.通常情況下，只有銀行的抵押貸款產品辦不了，才會去找民間金融公司做抵押貸，反應業主的負債可能會很高，可能也還有一些信用貸款，是否還有一些不上征信的民間借貸就不得而知。負債過高，是會影響擔保公司贖樓，很多擔保公司都不愿意贖樓，一來會耽誤進程和時間，二來造成一些贖樓上經濟損失。

2.查檔看抵押狀態。查負債，讓賣家打一份最近征信報告，了解負債情況。找專業的金融公司查民間大數據，查法院訴訟，是否有民事糾紛。

3.如果實在需要買家出資，如何解壓？

a.網簽后，賣家可以把房子公證給中介全權處理（如不能公證則跳過這一步）。

b.銀行解押還款當天，買家與賣家一起前往銀行打款解押拿產證，收銀行扣款憑證，收房東借款解押收據（提前準備）。

c.解押當天過戶給買家，如果當天時間無法過戶，產證最好交給第三方中介保管。如有擔保公司進行解押則擔保公司承受解押風險。

【會員提問 】你好，一直在關注你的文章，有個問題請教一下你，我過了年手里大概120，想買個環境好購物方便，距離醫院近，最好地鐵附近的二、三房自己住，你覺得哪里比較好，孩子比較傾向于羅湖，盼復，謝謝你！我們是自住的，家里就我跟孩子兩個人，想買個小三房也不知道能不能買到，所以來麻煩你幫我拿主意，因為你是專家，最近看房子看的很盲目，也不知道哪里好了。

回復：

首付120，羅湖小三房是可以能夠買到的；東門、人民南，黃貝嶺、湖貝，春風路、向西村。

可關注一下湖貝和黃貝嶺片區，羅湖的教育一直以來都是非常不錯的，城市面貌逐漸換新，未來還有成長空間，以前的推薦文章可以翻看下羅湖：

港島銀座（人民南）；匯鑫花園一期（黃貝嶺）；天俊時代（南湖）；金鼎大廈（人民南）；云景豪園（人民南）；新銀座大廈（人民南）；城市天地（人民南）；祥福雅居（筍崗）；美景大廈（洪湖）；新港鴻花園（翠竹）；東方都會（黃貝嶺）；臥龍閣（黃貝嶺）；錦上花（黃貝嶺）；陽光新干線（南湖

【會員咨詢】老師您好，請教下：我目前家庭有兩套房。一套后海公館兩房，一套科技園陽光海景小兩房。后海公館剛賣了，買了海境界四房，差價700萬，買賣都還在走流程過程中。陽光海景因為是南外大沖的學位，最近半年也漲了比較多，市場報價在560-580之間，還有200萬的欠款。手頭上大約200萬。家庭基本收入5-6萬/月，其他也還會有一些生意收入，這部分不是很穩定。請問下老師目前這個情況：（1）買海境界的差價怎么操作手續費低一些（2）是否可以考慮把陽光海景出手了，然后再一套有升值空間的房子投資還是繼續持有陽光海景的學位房。感謝！

回復：

1.你現在買海境界1500萬，后海公館是800，正常情況下，二套未結清，首付7成，也就是說，買海境界需要1050萬首付。

另外陽光海景目前的空間有：580*0.7-200=206，也就說這套陽光海景可以通過加按二次按揭，把這個206萬的空間再次貸款出來輔助使用。

2.如果按照常規的首付7成1050萬，也是可以湊合的（后海公館800+200現金+陽光海景適當加按出來200）1200萬，留150萬在手，兩套合計負債：海境界450+陽光海景400=850，月供的話4.7萬，備用金150在手，可以在無收入情況下，無風險支撐2年8個月。

3.陽光海景只是年齡稍微大了一點，但也還好，可以繼續留著1-2年，原因有三點：

a.它的租金回報和學位、地段各方面是一個相對穩健的投資品，這幾年大沖、文華、科華的學位都在相互較勁。

b.出手了這個價位再去投資比如翻身碧海赤灣的房子的話，第一，周期上需要陪跑3-5年，第二，3年限售機動性降低了，畢竟陽光海景是隨時可以賣，可隨時配合掩護海境界。

c.房子兩套之間不要同時買入，留1-2年間隔期，這樣可以通過房產增值部分加按截斷來相互“續命”，通過空間來換時間上的紅利。

?4.海境界由于是7成首付，后續需要融資的時候，可以抵押截流，仍然有3-4成的資金空間，比較靈活機動。?

【咨詢】你好，我將西鄉招商果嶺換到寶中，海納公館，首付5成，現場身上沒有存款了，月供夠，但沒有多余錢開支，但我有另外套房子是潤科華府，現場我想是從銀行貸款出來，來減輕生活，覺得潤科華府現在賣有點早，是否等到地鐵開通，地鐵要2021年，也有人告訴我買的潤科華府后續增長不大，潤科華府76平小三房，買來，350萬，建議現在賣，去買沙井海岸城那邊。有什么建議是貸款一部分錢作備用金，等地鐵開通再賣么？

回復：

1.潤科華府靠機場輻射，而且地理格局上被錯亂高速隔檔，外沿擴大規模和商圈有先天短板，盤子很難做大；而沙井海岸城靠大會展中心帶動，城市更新在逐步提速。同等價位下，潤科華府肯定不是最好。

2.以貸養房的前提是，所投資的標的具有確定性的成長規劃，未來是會有預期收益的，所以才會考慮用利息去換時間，用時間去換增值空間。

3.如果出掉后，沙井海岸城只是一個選項，寶安翻身碧海南山赤灣小一房亦可關注。長線做5年以上規劃投資深圳，可關注以下板塊：福田大、南山赤灣、蛇口太子港、前海媽灣、翻身、碧海、光明鳳凰片區、龍崗大運。重點可關注：光明鳳凰片區、翻身碧海、福田大、南山赤灣。

過錯是暫時的遺憾，而錯過則是永遠的遺憾！