朱辛莊新盤(pán)寰宇未來(lái)沙盤(pán)。 李凱旋/攝

本報(bào)（chinatimes.net.cn）記者李凱旋 李貝貝 北京報(bào)道

房產(chǎn)中介和各新房樓盤(pán)的銷(xiāo)售更早聽(tīng)到了風(fēng)聲。4月30日中午， 梅綺（化名）的工作群接到了一則通知，通知顯示：“估計(jì)下午會(huì)出政策，五環(huán)外可以多買(mǎi)一套，大家抓緊聯(lián)系客戶。”

梅綺是一位置業(yè)顧問(wèn)，所負(fù)責(zé)的區(qū)域在海淀，正好位于五環(huán)外。“當(dāng)天下午大家都開(kāi)始聯(lián)系手里的客戶，告訴客戶北京的政策馬上要調(diào)整，可以抓緊在五一期間看房。”果不其然，當(dāng)日傍晚，北京市住建委發(fā)文表示，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達(dá)到限購(gòu)套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購(gòu)一套住房。

這是時(shí)隔13年后，北京首次對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管樓市存在壓力，但從新房和二手房的成交來(lái)看，北京樓市依舊有韌性，且由于五環(huán)內(nèi)地塊供應(yīng)量較少，北京五環(huán)外新房成交占全市比例在八成左右，增加一張“房票”有助于提升活躍度。

五環(huán)外和光瑞府項(xiàng)目。 李凱旋/攝

五一假期帶看量、成交量同比上升

2011年，北京的房地產(chǎn)開(kāi)啟了高熱行情，為了遏制投資投機(jī)，北京發(fā)布了嚴(yán)格的限購(gòu)政策，京籍已婚家庭限購(gòu)2套，京籍單身家庭限購(gòu)1套，非京籍家庭連續(xù)5年及以上繳納社保和個(gè)稅后，限購(gòu)1套。

北京市住建委方面表示，此次政策調(diào)整將目光聚焦在五環(huán)外，允許符合條件的家庭多購(gòu)買(mǎi)1套可以適應(yīng)構(gòu)建北京新的城市發(fā)展格局的需要，也能夠更好地滿足居民家庭多樣化改善性住房需求，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)職住平衡。

《華夏時(shí)報(bào)》記者了解到，從房地產(chǎn)市場(chǎng)分布來(lái)看，近幾年，北京五環(huán)外新房成交套數(shù)占全市比例均在八成左右，五環(huán)外增加1套“房票”或?qū)π路渴袌?chǎng)的成交活躍度有帶動(dòng)作用。

“假期期間看房的人明顯增加，特別是5月1號(hào)和5月2號(hào)，售樓處基本上人都坐滿了。”中海·富華里的銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。5月2日，記者看到，中海·富華里的售樓處基本上沒(méi)有空閑的銷(xiāo)售顧問(wèn)，銷(xiāo)售顧問(wèn)都在和客戶交談，站在沙盤(pán)邊上，耳朵中充斥著樓盤(pán)介紹的話術(shù)。

五一期間中海富華里售樓處。 圖片來(lái)自官微

“我們這個(gè)項(xiàng)目剛需和偏改善戶型都有，面積是80平米、95平米和120平米，從兩居室到四居室。我們是現(xiàn)房銷(xiāo)售，售價(jià)是8.8萬(wàn)元/平。”中海·富華里的銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

中海·富華里位于海淀永豐，屬于五環(huán)外。值得一提的是，富華里在4月29日開(kāi)盤(pán)選房，根據(jù)中海地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日，中海·富華里成交197套，銷(xiāo)售額約16.11億元。

梅綺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“這兩年，永豐是海淀北部區(qū)域的明星板塊，離中關(guān)村、生命科學(xué)園都不遠(yuǎn)。這邊的新房一直賣(mài)得都還可以。”

科技企業(yè)聚集的永豐。 李凱旋/攝

位于昌平線沙河高教園附近的梧桐星宸趕上了此次北京政策利好釋放期。“我們項(xiàng)目旁邊有四五所北京知名高校，戶型主要是100平米以下的剛需戶型，也有59平米的一居室。目前的價(jià)格是5.5萬(wàn)元/平米。”梧桐星宸的銷(xiāo)售顧問(wèn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

“目前，我們剩余的房源還是比較多，但是99平米的戶型剩得不多了。”上述銷(xiāo)售顧問(wèn)向記者透露，五一假期期間，梧桐星宸的銷(xiāo)售量超過(guò)40套。

中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月5日，北京住宅成交面積為1.65萬(wàn)平米，日均成交面積為0.33萬(wàn)平米，較2023年、2019年五一假期日均成交分別上漲19%和12%。

五環(huán)外誰(shuí)搶手？

近兩年，昌平的明星板塊是朱辛莊。“玩笑來(lái)說(shuō)，昌平一直被看作是‘海淀平替’，朱辛莊是昌平最搶手的板塊。之前的大華·啟宸府的銷(xiāo)售均價(jià)是6.2萬(wàn)元/平，也受到了熱搶。”梅綺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

2023年3月份，上海大華首次進(jìn)京便以“好運(yùn)氣”打敗了余下41家房企，成功搖中了朱辛莊的一宗地塊，隨后推出了大華·啟宸府項(xiàng)目，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)為6.2萬(wàn)元/平米。當(dāng)年年底，朱辛莊再度推出了一宗地塊，地塊距離朱辛莊地鐵站僅有600米，乘坐兩站地便可以直接到達(dá)大廠齊聚的西二旗，地塊的銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)也漲到了6.6萬(wàn)元/平米。

朱辛莊第二宗地塊被中海地產(chǎn)納入囊中，單位底價(jià)成交，熱度不及啟宸府地塊。隨后，中海打造了寰宇未來(lái)項(xiàng)目，并在今年年初開(kāi)盤(pán)。“開(kāi)盤(pán)那天，售樓處比菜市場(chǎng)都熱鬧，看房、看樣板間都要排隊(duì)。但是一下子比旁邊的啟宸府每平米貴出來(lái)4000元，當(dāng)時(shí)我沒(méi)有買(mǎi)。”一直關(guān)注朱辛莊、西北旺新房的一位購(gòu)房者對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)。

梅綺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“沙河高教園距離朱辛莊就20分鐘的車(chē)程，但是高教園的房?jī)r(jià)每平米比朱辛莊低1萬(wàn)元。”在梅綺看來(lái)，朱辛莊、清河以及回龍觀或許是新政受益最大的板塊，這一判斷則是基于上述三大區(qū)域的基礎(chǔ)建設(shè)。

4月18日，備受關(guān)注的“超級(jí)合生匯”開(kāi)業(yè)。超級(jí)合生匯緊挨昌平線生命科學(xué)園站，體量近50萬(wàn)平米，對(duì)昌平區(qū)的商業(yè)進(jìn)行了補(bǔ)充。值得關(guān)注的是，超級(jí)合生匯距離朱辛莊、清河以及回龍觀的車(chē)程為20至30分鐘。

火爆的超級(jí)合生匯。 李凱旋/攝

“超級(jí)合生匯的入市讓朱辛莊區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施提升了一檔。”梅綺說(shuō)。5月2日，記者看到。超級(jí)合生匯可以用“人山人海”一詞來(lái)形容，各個(gè)餐廳基本都需要排隊(duì)，臺(tái)階上也坐滿了休息的顧客。

梅綺對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“朱辛莊、永豐這些板塊推出的項(xiàng)目本身就是面向科技園區(qū)的‘碼農(nóng)’人群，并非完全面對(duì)改善型群體，這一點(diǎn)從戶型的配置上就能看出來(lái)。新政對(duì)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，但具體到成交爆發(fā)，需要一段時(shí)間。”

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶同樣對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說(shuō)：“北京部分優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在五一小長(zhǎng)假到訪量明顯增加，但觀望情緒仍在。”

新政之前

業(yè)內(nèi)將北京政策的調(diào)整方式比作是“漸進(jìn)式”，之所以有“漸進(jìn)式”調(diào)整的底氣，或許是因?yàn)楸本┙跇鞘械谋憩F(xiàn)還在平穩(wěn)軌道上。

北京市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京二手房的網(wǎng)簽量為13354套，環(huán)比下降6.5%，同比下降4.1%。二手房更具有市場(chǎng)代表性，麥田房產(chǎn)方面對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，盡管同環(huán)比均有所回落，但北京樓市仍展現(xiàn)了不錯(cuò)的市場(chǎng)韌性。

市場(chǎng)韌性的背后，北京樓市出現(xiàn)了微妙變化，一方面是二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下行與議價(jià)空間增加，另一方面則是二手房新增掛牌量的減少。麥田房產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，4月份北京二手房議價(jià)空間環(huán)比擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)，呈加速擴(kuò)大的趨勢(shì)，當(dāng)前市場(chǎng)業(yè)主信心普遍不足，議價(jià)時(shí)處于弱勢(shì)地位，越來(lái)越多的業(yè)主接受降價(jià)賣(mài)房，北京二手房正經(jīng)歷一輪普遍的價(jià)格下跌。

在“降價(jià)賣(mài)房”背后，4月份，北京二手房在售房源相比上月下降了1.8%，且新增掛牌量也明顯減少，自春節(jié)后二手房掛牌量不斷上漲的現(xiàn)象中斷。盡管如此，麥田房產(chǎn)方面表示，北京二手房掛牌量依舊處于歷史高位，按照當(dāng)前的成交速度，二手房去化周期超過(guò)1年，市場(chǎng)依舊供大于求，并預(yù)計(jì)5月份買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格博弈更加激烈。

值得關(guān)注的是，北京限購(gòu)政策剛剛執(zhí)行一周，5月6日，北京發(fā)布了首宗住宅+產(chǎn)業(yè)+配套組合供應(yīng)用地預(yù)申請(qǐng)公告，這一“巨無(wú)霸”土地項(xiàng)目的起始價(jià)為112億元，最高溢價(jià)率為15%，三宗地塊分別是酒仙橋舊城區(qū)改造地塊、孫河鄉(xiāng)前葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊和中關(guān)村朝陽(yáng)園北區(qū)地塊，不知市場(chǎng)上向來(lái)罕見(jiàn)的百億土拍地塊會(huì)花落誰(shuí)家。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>