如何評估房產的實際價值？

房產估值不是一個高深的學問了，主要還是看評估人掌握的信息是否足夠多，我們都知道的3個評估方法：1、成本法；2、市場法；3、收益法；其實掌握到的一手有價值信息主要還是利用這3種方法來對房產價值做評估，說下我個人評估房產10余年的經驗吧。

首先成本法，其實說的是房產的歷史成本，過去土地值多少，建安成本又是多少，裝修改造又投入了多少......把這些成本全部加到一起，然后再根據成本發生的年限以及房產已使用年限，計算這些投出成本的殘值，也就是減掉其折舊的部分，就是這個房產的剩余價值，所以成本法其實看的是房產的過去。

其次市場法，顧名思義對比市場同類型的房產出售/成交價格，用此方法通過市場端的數據來正面房產的價值，當然沒有完全一樣，或者類型如此接近的房產可以直接對比，這里舉例，比如，同一小區的住宅，可能樓層不同、朝向不同、戶型不同、距離小區大門、景觀、其他配套都有所區別，我們可以整理這些有用信息逐一比較，設好高低價格線從而對比出評估標的的價值。不管怎么說市場法其實是看房產的現在，畢竟有價無市的東西并不能說明其價值，所以當下有人為同類型房產出到什么價，也就接近被評估房產的價值。

最后是收益法，收益法講的是未來收益，如果是一個還未投資購入的房產，則是當產權轉移至投資人名下開始未來在持有期間以及退出/售出房產的總共收益，所以收益法看的是未來，如果從投資的角度其實房產價值主要還是未來，尤其是價值投資的堅定支持者，我個人認為未來收益才能真正代表資產的價值，至于未來收益的預測，首先還是看投資的房產使用性質是什么，如果是自用，那就很簡單，如果不投資這個房產那么我們必須支付租金，在市場上我要支付的租金總和，再考慮時間價值折現回來則是房產的價值。如果不是自用就是投資，那么要看業主如何租賃，市場環境好租約可以一年一簽，年年漲租金，但是如果租戶也會投入裝修改造，那么可能合同年限必須要拉長到一定時段，而且漲租的頻率和幅度還要適度才行，否則承租方也不能接受，又變成了有價無市的局面。能收到的穩定租金收益，加總后折現，再考慮下最終房產是否售出，一次性變現，到那個時候是賣的比買入價格更高，還是低于買入價格，要有個大致的預測，加上這個退出價值，全部折現后就是房產的收益法計算的價值，當然有人會考慮我不需要退出變現，我就一直持有，當然也沒問題，這里就要引入永續價值的理論，如果不退出，在可預測的穩定租金收入基礎上，引用資本化率對其做資本化計算，可以得到其在資本化時點的永續價值，這里我都不列公式了，感興趣的朋友，上網能搜到很多，永續價值及資本化的計算其實是資本資產定價原理的種的未來收益現金流計算方式，公式就是個簡單的積分方程，但是這個不僅僅適用于房產評估，其他資產也是同樣適用的。

很多時候人們都會有誤解，一看房產曾經的裝修認為實打實的材料，因此心里覺得買的值，其實，曾經的裝修，花了多少錢，對于未來新的業主已經完全不重要了，可能連房產的使用性質都會變化，那么原來的裝修哪怕再豪華，可能新的業主還要花錢拆除掉。所以對于價值而言無需太過看重歷史和現在，重要的是未來。