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在房地產市場經過了多年的高速發展之后，一線城市和部分二線城市，由于土地資源的稀缺性，城市可開發空間逐步縮小，壓縮了新房市場的空間，二手房交易量逐步上升，市場進入存量房時代。

報告顯示，一線城市二手房交易額是新房的2.1倍，北京、上海和深圳二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%和60%。二線城市中，南京、廈門、福州二手房交易額分別占總交易額的52%、67%與60%。這些城市房地產市場正逐步進入二手房時代。

今天小編重點講解二手房買賣流程中如何避免被“黑中介”給套路，以及怎花最少的錢，享受到最好的服務買到最便宜的房子。二手房交易繁瑣，時間長，涉及評估、稅收、貸款、限購限貸政策以及（以及政策之外的”渠道“），一步沒溝通好就能讓買賣雙方吃大虧，專業的事情還是得委托給專業人去做。但市場魚龍混雜，很多人為了賺更多錢不講武德，欺上瞞下的功夫層出不窮，完全不劣于“厚黑孫子兵法”。

這篇文章不僅是寫給買房人看，更是給賣房人忠告。買家買房不會高于市場價，賣虧那是常見，買賣交易流程中“黑中介”最可恨的是吃差價，差價吃的可是房東的，客戶最多只是按市場價甚至低于市場價購買到而已，不算吃大虧。

1、賣家篇

首選來解析某家黑中介的培訓資料

一切以假為主，分六點講解

1、議價 賣過房的人都知道，如果中介沒有帶客戶看過你家房子，談價你肯定不會理會他，當黑中介沒客戶時，就會找假客戶看房給假客戶50元/每次看房費，當市場低迷時，一套房子一星期都不一定有一個買家看房，這家中介就體現出最大優勢，每天會有三五個假客戶看房以取得業主信任，以假當真談價。造成我公司不賣你房子你家根本賣不掉，為后期獨家吃差價做鋪墊。

2、交易條件（拉長付款周期） 當價格談到黑中介理想價格，就要談付款周期，付款時間越長越好，例客戶付兩萬定金，三個月后或者更長時間付首付，當業主答應付款時間，中介就直接以客戶身份定下房子，在幾個月時間里找其他客戶接盤吃到差價。房東若在期間返回或者不賣，那你就要承擔賠償客戶違約金以及中介傭金。

3、簽約要素和簽約配合度，這一條講的都是些專業知識，省稅避稅的問題，作為一個專業的談判者這些專業知識必須掌握。

4、簽獨家、簽賠、反簽， 這里有幾種情況都是針對業主的，中介每周都會有任務，有兩種情況可以完成已上任務，第一種房東上門掛牌，這類房東對于中介來說最難把握，但也是最好的一手資源，價格合理中介在第一時間就能找到買家，或者反簽。當業主往往會多對比幾家中介。

第二種方法以第一條議價延伸，議價的目的就是為這里簽獨家而做鋪墊。這些條款沒有一條對賣方有利，在這些簽賠、獨家、反簽情況下，都是為黑中介吃差價而賣的伏筆。

例：業主以300萬賣給中介假客戶，付定金5萬，在簽合同之前，中介以320萬找到下家，因價格上漲這套房子市場價已經值330萬。中介會直接跟客戶說清楚已經有人下定，如果你想要的以320萬價格買，一切配合以中介為主，不然就買不到這套房子。還有一種常見方式給房東做工作，目前有其他客戶出到320萬，你這邊違約賠點錢，賣給320萬客戶，還能多賺10萬。當好房東遇到黑中介別說十幾二十萬，七八十萬的差價都能吃。

5、排他，鞏固控盤，這是中介同行惡意競爭，以某公司為首，以同行名義半夜打電話談價約看罵房東，約好看房不去故意放鴿子。賣過房的業主都知道，大多數中介都是非?？蜌庥卸Y貌，對于中介來說房東就是東家，比衣食父母還親，如果有態度不好的你要留意，這是黑中介惡意競爭。對于普通中介也最難忍受，本來維護的好好地房東，第二天打電話給房東，業主很生氣很兇，以后不讓你們公司賣了，別給我打電話。

上圖2卡屬于某中介小號

6、鍛煉主管、業務凱旋能力也就不多做解釋了。

在這里重點提醒賣家，賣房子多掛幾家中介不吃虧，中介只要有客戶，不會放過推薦你房子的任何機會。獨家簽賠只是為了中介能保證自己的客戶不跳單，中介費不打折。如果你怕煩可以找個信任的中介，委托給他賣，信任的中介不會讓你簽一個字，因為得到你的信任他會四處撒網到每個中介掛牌，對于大多數中介來說得到業主的信任是最大的光榮，甚至無私免費為你服務不收取任何費用。

2、買房篇

這是上下家沒找中介，因交易糾紛在房產交易中心產生糾紛，大打出手。

還是開頭那句話，專業的事情找專業的人多，二手房交易流程以及時間順序，弄不好你就少貸款或者多稅費，若遇到產權問題那更是麻煩。

對于買房人來說，中介費太高我不想通過中介買房，不少買房人發現了跳單行為，網上更有跳單小技巧，小編告訴你那是有極大風險的，近期民法典也強調跳單中介是要付法律責任的，如果碰到不講法律的黑中介那就更煩心了，買房本來是件開心事，弄得心驚膽戰不開心真的沒必要。

跳單的三大風險

大多數人買房第一步會在網上了解行情，小編告訴你除了公司官網網上房源基本不真實，沒有參考意義。

1、跳單不一定能給你省錢，有點小精明的客戶，私下與房東簽約省下中介費認為自己賺大了，其實你成交的價格不一定房東最低價。以近期證大家園一套房源掛牌980萬，中介都知道業主心態最低940萬就能成交，雙方坐下來還能再談談好幾萬+，據業主說以960萬自己賣掉了，中介都有心照不宣又是一個客戶私底下高價買了這套房，中介費是省了，花的錢并不少。

2、如果遇到房東跑路那你更是叫天天不應，叫地地不靈。交易中心每年都會發生不少房東失聯的情況，一種是被假房東騙了，另一種是房東一房多賣，早期或近期多筆抵押查封，導致房子不能交易也沒錢還給你。這房款可是活生生的打水漂了。

3、被原來帶你看房中介發現你跳他單了，老實點的中介只能獨自放在心里默默流淚，壞一點的中介會去堵你鎖眼，給你使壞。如果碰到流氓一點的中介，就直接找你干架了，在上海，中介跟買房人糾紛，每個星期派出所能受理好幾件，在交易中心的保安叔叔也是見慣了中介買家大打出手，有一次在浦東交易中心小編親眼目睹，中介找到跳單客戶說談談，客戶很生氣我認識你嗎，于是兩個人推搡扭打在一起，剛開始中介并沒占到便宜，后面打紅眼了，一邊罵道跳我單，我跟你拼了，拳腳相加，一分鐘過后，把買家打的鼻青臉腫，保安看見就像家常便飯，說道：這次打的有點嚴重，也不去拉架。幾分鐘后警察把雙方帶去派出所協調，據說最后買家支付了6萬傭金給中介，中介賠了3000元醫藥費給買家。（這里有人會覺得處理不公，中介應該受到刑拘，小編給讀者普及一下，中介沒有聚眾斗毆，沒有構成輕微傷還達不到行政拘留，你也不會去告中介，官司贏了中介也沒錢賠你（是真的窮），但你不賠他中介費估計三兩天要找你事，人還是要以誠信為主），買個房子太不容易，其實這次糾紛不是買家打不過中介，是買家自己覺得理虧，很多中介一年就開那么一兩單，全年免費帶看做炮灰，好不容易看中了還被跳單了，他也需要生活，憤怒的心是不可平復的。

怎樣 用最少的傭金，享受最好服務，買最好的房子

雙方交易中，中介相當于潤滑器，很多上下家不方便說的話，都可以通過中介去協商溝通，有什么問題中介也能在第一時間解決避免產生矛盾。以下視頻就是私下交易因交易因細節矛盾大打出手。專業的事情應該交給專業的人去做。

1、最少的傭金，怎樣花最少的傭金買房，比如鏈家也有VIP買房只收買家一個點，但鏈家還是會保留賣家一個點中介費，加起來就是上下家共兩個點，這是鏈家最低標準了。如果你覺得貴了，你可選擇可以去找其他中介，跑多幾家門店，看房之前要跟中介說好，你買房只給一個點中介費（包含或者不包含房東傭金費這里要跟中介說清楚），不用不好意思，相信我肯定有不少中介還是很愿意為你服務的，這樣大家都講誠信，如果覺得一個點還多，如果一兩百萬的房子我想應該是沒有中介給你服務的。如果你買的是五六七八百萬的房子，給個0.5或0.8也會有不少中介為你服務。如果真的不打算給中介費真的沒有必要找中介看房，大家都是出來賺錢的，剝奪人家勞動沒意思。何況中介自己買房都得付中介費。

2、最好的服務，確定好中介費有空你可以請中介吃個飯，中介絕對被你感動把你稱兄道弟不會讓你買單，不收你傭金都要給你用心找好房子，一個不行多找幾個。其實你要買的房子房源也就那么多，專業一點的中介無非就是給你轉移觀念，哪些可以放棄，哪些值得購買，中介的房源幾乎都是共享的，最終還是以你為準，在家等好房子消息就行。

3、買最好的房子，當你看中房子了，因為在這時候傭金什么的前期已談好就不要談了。只管談房價，讓中介先談最低價，談到最低價讓中介帶著你親自上陣與房東面對面繼續磨房價，互相信任的情況下你跟中介就是一條心，談到再也談不下來了房東準備走人了你就可以跟中介說定下來吧。祝你買房成功

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作者：上海買房人，首發公眾號，從業房地產銷售8年，孰知交易流程，政策時事分析，專業的水平來解決的購房困惑。