當環二提到一個區域并不宜居時經常會受到一些質疑：你說這里不宜居，但是人家價格卻不停的上漲。

心理學上有聚光燈效應的說法，即曝光率高的事物容易被放大——意味著微觀角度看到的價格上漲并不一定具有代表性。

比如我們一直認為學區房價格漲幅更高，數據卻并不支持這個結論——學區房是貴，買入價也更貴。

我們之所以有這樣的錯覺，無非是天天看新聞報道哪哪的學區房單價又創新高。

具體到一個片區也是這個道理。唐鎮最近價格漲幅明顯，業主紛紛起來準備打那些質疑者的臉，其實拉通2015年至今的價格漲幅，唐鎮未必跑贏大盤。

相反，中環一號是2011年至今價格漲幅最高的小區之一，不過沒在聚光燈下，所以寶山大場一度被認為沒有潛力。

其次，是否宜居并不是決定一個區域房價的唯一原因。

房產再特殊也是一種可以交易的商品，微觀經濟學告訴我們商品的價格由兩個因素決定：

使用價值以及供需關系。

宜居性只是房產使用價值的評判標準之一，當然不能代表全部——即使是一塊破石頭，想要的人多了價格也能炒上天。

環二多次提到過同等價位同等品質的小區浦東這邊配套遠不如浦西，原因也是浦東供需更加失衡——GDP已經占據上海30%以上，商品房數量卻沒跟上。

澄清了這兩個誤區，我們就可以走進孫橋了。

孫橋、唐鎮、周浦一直是張江客群擇業重點片區，維度相近價格卻存在相當差異，目前均價唐鎮>孫橋>周浦。

孫橋的優勢是通勤。

直面張江，到張江大部分單位騎個電瓶車就可以抵達；到市區走中環轉羅山路高架，不堵車20分鐘就到世紀公園。

除此之外，在居住層面講孫橋并不宜居。

雖然這里自駕方便，卻至今沒通地鐵。規劃中的21號線經過區域邊緣，開通時間至少也要等到2028年以后——這是最樂觀的估計。

商業配套以孫橋路兩側的社區商業為主，是孫橋鄉時代商業發展而來，總體定位不高。

孫橋路配套

集中式商業耀泓生活廣場已經建成正在招商，體量為21550.52平方米，預計會配建一家社區超市、星巴克等基礎商業以及較多的兒童補習機構，完全的中小型社區商業定位。

醫療一直是浦東的短板，這里貢獻了33%以上的GDP卻只擁有10%左右的三甲醫院。

張江地區唯一的三甲醫院是曙光醫院，當地口碑一般，許多居民看病仍然需要進市區。

孫橋區域則更為匱乏。

孫橋小學、孫橋中學都是典型的菜小菜中，為了配合孫橋國際社區建設引入了浦東二中心申江校區，不過僅對口華發四季、三湘海尚以及周邊人才公寓，而且單學區依舊能量有限。

其他方面真是一片空白。

不過2017年這里定位被拔高不少：孫橋科創中心、孫橋國際社區規劃相繼出爐。

以申江路為界，西側以產業為主，東側以居住為主。

規劃細節這里不再重復，西側的科創中心確實讓人熱血沸騰：

整體以飛機研發、生物醫藥、農業科技產業為主，超過100米的寫字樓共有10棟，地標建筑為兩棟180米超高層。

當然目前尚未動工，仍然以大片空地及待拆遷民房為主。

孫橋科創中心待拆遷民宅

東側的孫橋國際社區已經撤掉“國際”二字，確實不管是哪家利益機構也不好意思再提這兩個高端大氣的字眼——徹頭徹尾的張江配套租賃社區。

除了華發四季、三湘海尚，其他住宅地塊均做人才公寓。

眾所周知，之前的城市開發以土地出讓為主要動力，土地收入作為片區開發的主要投入資金。

不過擅長做產業新城的華夏幸福暴雷后說明這條路已經走不通，這可能也是張江當局放棄這里的土地收入做租賃住宅的原因之一。

綜合來看，這里雖然冠名“孫橋國際社區”，其實并不是一個純粹的居住區，而是張江園區的一部分——配合張江南擴，為吸引人才作準備。宜居性不是核心，重要的是實用。

尤其是孫橋科創中心全部建成后，孫橋片區將完全融入張江。

其實孫橋在2001年合并進張江時就注定了這樣的結局，只是開發速度有限，這里一直作為戰略預留區——以孫橋農業區的面目存在了二十多年。

孫橋國際社區待征用的農田

所以不用單獨分析孫橋如何如何，孫橋就是張江，張江就是孫橋。

孫橋國際社區內的住宅，發展軌跡完全可以參考張江住宅湯臣豪園以及城市經典等等。

張江湯臣豪園名氣實在太大，以至于許多購房者將它與張江住宅畫上等號，從而得出張江貴的離譜的結論。

其實次級小區城市經典、中芯花園等等價格并不高，甚至是上海中環內價格洼地。

所以我們之前對張江碼農的購買力存在高估，產業密集雖然帶來了價格提升卻相當有限。

張江湯臣豪園價格超過12萬，完全是張江集團學校的催動——沒有比張江碼農更在意學區的了。

互聯網精英是學歷最高的群體之一，而且以新上海人為主，讓這部分居民接受子女高考成績還不如自己是一件相當困難的事情——在他們看來教育競爭更加激烈。

2019年各985高校畢業人數

上海本土每年有3萬多名985畢業生，其中超過50%會在上海就業。

2019年各大高校留本省就業比例

當然不少本科生選擇深造，畢業生與參加工作人數存在差異，4所985高校每年向上海輸出1萬名就業人員應該足夠保守。

如果再計入外地985畢業生來滬就業，基數將進一步擴大。

而上海每年僅有3800個孩子能考上985。

即使這3800個孩子全部來自“985家庭”，也有不少家長需要面對孩子成績不如自己的局面。

普通本科的數據環二沒有計算，總體趨勢是高學歷家庭的子女，成績大概率不如父母——這是學區房火熱的根本原因之一。

而高學歷家長集中的區域，自然就成了“煉獄”。

所以張江湯臣豪園房價中為學區買單的部分遠高于其他區域，中芯花園、城市經典才是張江房價的基本盤。

在這個維度講，即使孫橋完全融入張江，華發四季、三湘海尚、中建朗閱府也很難成為張江湯臣豪園。

華發四季、三湘海尚尚有浦東二中心加持，中建朗閱府則完全是菜小。

而且孫橋中學不除，孫橋學區概念就難以形成。

所以孫橋片區的未來完全取決于學區規劃，如果有優質學區引入并且成績得到證實，房價上限廣闊；

如果未來學區得不到發展機會，孫橋現在的房價就存在相當的水分。

到這里大家應該可以看出來環二是不建議投資孫橋的：風險過高。

而且張江南擴目前還是只存在于紙上，落地時間仍然遙遙無期——而且紙上的規劃還是“草案”。

2017年規劃出臺，現在3年已經過去華發四季也已經交房，國際社區內部仍然是一片荒涼——買瓶水都很難。

孫橋國際社區在建人才公寓

孫橋國際社區待拆民宅

至于孫橋科創園的落地更是遙遙無期，環二也反復提到城市化放緩空地填充速度也隨之放緩。

所以中期來看，這里將持續維持現狀，能看到的最大的變化可能就是一些人才公寓的不斷施工。

即使十幾年后產業陸續進駐，上限也就是張江現在的樣子。如果沒有優質學區加持，中芯花園這些小區就是價格上限——當然華發憑借房齡優勢存在部分溢價。

所以唐鎮、周浦才是張江的配套生活區，孫橋就是張江本身。

唐鎮雖然遠處外環居住環境卻更加優質。這里已經沒有太多“老鎮”痕跡，取而代之的是大片的高品質商品房，形成了濃厚的居住氛圍。

周浦地段略微偏遠，歷史地位卻很高，以至于目前有大量“老房子”留下給人造成“臟亂差”的印象。

在明天華城、繁榮華庭這批商品房開發之后，居住環境已經有了不少提升。后來開發的世茂云圖、中駿柏景灣等等則是一個全新片區，完全的新城觀感。

而孫橋除了幾個零散商品房，更多的是川楊新苑、申城佳苑等動遷房，規劃中后續也沒有太多商品房。如果沒有學區催動，上限應該就這樣了。

以上為正文

編輯/環線咨詢