本次小假期，抽空考察雄安-保定徐水區樓市情況，試著簡要總結如下：

1.背景介紹

自17.4.1日雄安雄安誕生至今已2年有余，雄安新區總體規劃及啟動區控制規劃已陸續審議公布，即將進入大規模開發階段。

3月5日8時5分，河北省長，雄安新區管委會主任陳剛：雄安新區即將轉入大規模實質性開工階段，可以預計在不久的將來，雄安新區將形成塔吊林立熱火朝天的新區建設局面。

根據雄安新區規劃內容，雄安新區遠期最終將覆蓋超過3000平方公里，而目前雄縣、安新及容城三個縣總計僅有1770平方公里的面積。雄安周邊控制區利好將直接輻射雄安周邊的城市，也就是目前被稱為環雄四小龍的——徐水，定興、白溝，霸州。

在這四座城中，一衣帶水相連西北方的保定徐水獨得多方恩寵，最符合保定向北發展趨勢，也最具備承接雄安高端制造業基地的獨有區位優勢。

從保定工業規劃圖可以看出，因為有雄安新區的加持，保定市核心區將向北部快速發展。由于東部毗鄰安新縣，而安新縣將以生態保護為主，發展文化創意產業，所以，保定北部縱深（城市向北15公里漕河中心）拓展的空間大。

中國雄安集團官網獲知，保定徐水--雄安新區快速通道，榮烏高速新線、安大線、漕河景觀帶（觀光道路施工中）、容易線已正式開工。

15平方公里廣闊土地資源支持，安大線，容易線，榮烏新線，榮烏高速，已經徐新公路，白洋淀大道等交通加持，以上即明示，保定徐水將是雄安新區（科教研發中心定位）最完美的產業研發制造基地。

2.政府基調

2019年徐水繼續17年以來限購限貸政策，外地人限購，本地人限購限貸繼續從嚴政策。

住建委商品房指導價格不得超過7000元，實際上大多數樓盤加收服務費方式溢價銷售。

3典型購買方式

1內部協議

內部協議購房大多數都是15年前低價（3000左右）購買的非剛需投資客，轉手以協議方式出售即可穩賺幾十萬，徐水目前市場存量還不少。協議房購買房價比市場要低不少，但項目房本能否辦理存在一定風險。

徐水城區位于華北大平原，可開發土地儲備非常豐富，徐水房價上漲大多數都是雄安新區所致，同樣存在政策風險。

2.二手房

相比新房，二手房的優勢就是可以直接入住，各項配套成熟，建議考察房齡較新、物業好，環境有發展的二手房也是非常好的選擇。

鼎居首府項目較新位置不錯（當前價格8500左右），購買二手房尤其要注重查看房本過戶情況，是否可貸款，資質是否齊全，如有意購買建議親自現場考察。

保定對本地房產開發商有保護政策，全國知名開發商如萬科進入必須與本地開發商合作，因此保定房產市場非常封閉，房產質量標準化程度也并不高，因此保定本地開發商知名度也是非常重要的參考。

3.商品房新售

徐水發展至今，政府投資傾向于東部北部發展，京廣鐵路東集聚了商業醫療教育政府80%以上的資源，鐵路西則政府投入有限發展緩慢，徐水本土企業大午集團是個異數，鐵路西郎五莊村聚集了大午醫院，大午學校，大午酒店，大午產業城所有資源，儼然一個微型城市。大午產業及住宅和別墅群更多都是為周邊村落當地人提供了最好的工作投資選擇。

目前五證齊全商品房有限，以鐵路西民生和院和鐵路東玉蘭灣為主。這兩個項目五證齊全，但房價都超過住建委指導價7001元，超出部分不計入購房合同不提供全額購房發票，超出部分以服務費方式收取僅提供無用的收據，這點比較坑爹，這比當年北京陰陽合同都不如。

政府有限價但不能不執行啊，政府應該強力管控，同樣購房者也應該理性！

實地調查，各樓盤對公積金貸款都支持，公積金貸款還是很劃算的。

4.徐水產業

大王店產業園區是保定·中國汽車城的北區。園區規劃面積28平方公里，二期規劃面積59平方公里，重點發展汽車及零部件、新型儲能設備、機電設備制造等高新技術產業，去年全縣千萬元以上竣工項目27個，總投資63.7億元；在建項目57個，總投資223.3億元；已批待建項目86個，總投資361.5億元。

華訊天谷（釜山文化新村）項目是國家住建部批復的全國特色小鎮-大王店特色小鎮、徐水區釜山文化、徐水經濟開發區等，為雄安新區提供新的生態、文化、旅游設施，主要突出文化旅游、家旅休閑、都市農業、農產品加工等方面，近期將打造成2020年保定市旅發大會徐水區主會場。

據悉，目前徐水“天谷小鎮”征地建設工作已然開始，共征地4500畝。征用土地范圍涉及兩個鄉鎮5個村，即大王店鎮曲水村、佃頭村1000多畝，瀑河鄉樊村、新鄉村、東釜山村3000多畝。

行情趨緊，政策不明朗，投資需謹慎

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