廣州將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮納入非限購區域。

呂穎雅/發自廣州

9月20日，廣州成為首個官宣放寬限購政策的一線城市。

多區放開限購，番禺黃埔最受惠

根據官方解讀，廣州對住房限購政策進行了一系列優化：

1. 對于廣州市戶籍居民家庭在越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鐘落潭鎮）、南沙等區域仍然限購2套住房。

2. 非本市戶籍居民家庭在上述區域限購1套住房，購房條件為從購房之日前在本市連續繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明滿2年。

3. 本市戶籍成年單身（含離異）人士在上述區域仍限購1套住房。

這也意味著，廣州將番禺、黃埔、花都以及白云北部4鎮納入非限購區域。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文表示，番禺、黃埔、花都和白云部分區域都徹底放開了限購，政策力度空前大。尤其是番禺放開限購，對廣州房地產銷售增長的貢獻將會非常顯著。廣州限購政策從2010年開始實施，這是13年來的第一次松動。首次松綁就將“糧倉”番禺納進非限購區域，大大超出預期。

實際上，截至8月末，全市一手住宅庫存面積達到1275萬平方米，去化周期攀升至19.6個月。克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，黃埔、花都、番禺一手住宅庫存面積分別為149萬平方、143萬平方米、210萬平方米，都是屬于廣州庫存量大、市場競爭激烈的區域，因此放開限購的迫切性也更大。

廣州市房協專家委員、地產經濟學家鄧浩志認為，番禺、黃埔是最大的受益者。雖然這兩個區域屬于近郊，但萬博長隆、老黃埔、科學城這些板塊，已經算作廣州主城區。例如萬博長隆板塊，房價最高達到7萬~8萬元/平方米。限購的全面解除將釋放大量的購房需求，包括剛需、剛改，甚至長期投資保值需求。

花都、白云北部四鎮也將受益，將釋放大量的新增購房需求，尤其是外地購房需求。盡管這些區域的基本面不如番禺和黃埔，但由于房價較低，很可能會吸引一些預算在200萬元以內、來自外地、想要在一線城市置業的購房需求。

值得注意的是，對于非本市戶籍居民家庭而言，在限購區域購房的條件從原本要求連續繳納5年以上個稅或社保證明，降低至只需滿足2年的條件。新廣州人置業核心城區的門檻也大幅降低。

盤活二手市場，增值稅免征5年改2年

此外，新政策將越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔、番禺、南沙、增城等區個人銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。

鄧浩志表示，這將大大降低二手房交易成本，主要受益的是那些已經滿2年但不滿5年的二手房，最集中的比如廣鋼新城。降低稅費將刺激二手房交易，雖然可能會增加二手房掛牌數量，但這對市場總體來說是積極的變化。

肖文曉認為，市場監控數據顯示，在實施“信貸組合拳”政策的前兩周，廣州全市樓盤的來訪認購數據都有上升，但到了第三周環比已經開始下降，表明市場的需求動能仍然不足，具備進一步優化調控政策的條件。考慮到新政主要利好“賣一買一”的置換需求，因此為了盤活二手房交易，將全市二手房增值稅免征條件從5年改為2年也在情理之中。

廣州樓市將企穩，“金九銀十”可期

在信貸政策方面，廣州也是首個官宣“認房不認貸”的一線城市。目前，廣州首套房貸最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP；二套房貸最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP；廣州有兩套房及以上者，暫停發放貸款。但也有部分銀行透露，在廣州有一套房且沒有貸款或貸款已結清的情況下，購買二套房首付比例可以三成，利率LPR-10BP。

從市場層面看，此前廣州樓市仍然相對低迷。根據國家統計局的數據，8月份廣州新建商品住宅的價格環比下降了0.3%，降幅較上個月擴大了0.1%。樓市進入“金九銀十”，各大開發商抓住機會積極推貨。價格方面，大部分樓盤的價格并未出現上漲，新盤開售普遍表示有“驚喜價”，在售項目紛紛推出“一口價”單位，置業大禮包、超長分期付款等優惠措施，以吸引更多購房者入市。

鄧浩志認為，絕大多數區域短期內的主要目標仍然是去庫存，年底漲價的可能性較低，但好產品的消化速度將大幅提升。因此，如果計劃置換的購房者，無須再猶豫。

趙卓文表示，廣州作為首個放開部分區域限購的一線城市，政策效應將非常明顯，“金九銀十”可期。樂觀預計，在政策推動下，年底廣州房地產市場將企穩回升。倘若年末翹尾行情熱烈，全年廣州房地產的幾個關鍵指標（投資額、銷售面積、銷售金額等）有望出現同比正增長。