文/樂居財經 魏薇

四年多之前，華潤置地斥資近80億曲線進入天津。有市場人士指出，這對華潤來說是一筆劃算的買賣。華潤在公開市場很難拿到好地，城投的土地資源會好一些，通過合作，能夠間接拿到一些好地。

如今，華潤置地主動放棄。6月1日，據全國產權行業信息化綜合服務平臺披露，天津城投置地投資發展有限公司（以下簡稱“天津城投置地”）49%股權掛牌轉讓，轉讓底價23.8億元。轉讓方為北京潤置商業運營管理有限公司，由華潤置地100%控股。

退出之際，天津城投置地的經營情況并不十分讓人滿意。截至2023年4月30日，其營業收入-6.61萬元，凈利潤59.77萬元，資產總計158.2億元，負債總計64.43億元，所有者權益94.77億元。

另外有趣的一點是，樂居財經《地產K線》通過對比掛牌信息與天津城投的審計報告發現，天津城投置地2022年度營收、凈利潤以及凈資產等存在差異。

全國產權行業信息化綜合服務平臺掛出的信息中，天津城投置地2022年營業收入1715.25萬元，凈利潤4.22億元，總資產154.93億元，總負債60.17億元，所有者權益94.76億元。

而根據天津城投披露的審計報告，天津城投置地2022年度的營收為50.58億元，凈利潤2.52億元，總資產215.21億元，總負債135.07億元，得出的所有者權益80.14億元。均與掛牌信息的數據存在較大差異。

也就是說，這里邊有兩個可能，第一，有可能最新掛牌的信息數據有誤，與天津城投審計報告里的數據對不上號；另一種情況，則可能是掛牌信息中的“天津城投置地”僅是單個公司，并非天津城投置地的合并報表數據。這兩種情況都可能造成此種差異。

2018年12月，天津城投置地混合所有制改革正式落地，華潤置地增資79.34億元持股49%。另外，天津海河建設持股40.65%、天津市政投資持股5.85%、天津城投持股4.50%，合計100%。天津海河建設、天津市政投資均為天津城投全資子公司。

當時，華潤置地方面表示，募集的資金將用于置地在津業務拓展，加大優質項目投資力度，支持公司未來快速、穩健發展。未來將積極參與區域綜合開發，探索長租、養老產業、產業園區等創新業務，實現房地產板塊快速發展。

在此次交易中，最令人關注的莫過于天津城投置地開發運營的高端商業項目——銀河國際購物中心。而今，華潤置地卻執意退出。

以混改之名

天津城投置地是天津城投的全資子公司，擁有大量的土地儲備及優質資產，先后開發運營銀河國際購物中心、新梅江錦秀里以及海南萬寧石梅半島等項目，而銀河國際購物中心是其代表作。

2012年9月，定位城市級高端商場的銀河國際購物中心開業，此商業項目是天津文化中心重要組成部分，位于友誼路商圈核心板塊，地理位置優越。但之后的運營一直欠佳，2017年上半年，天津城投尋求出售銀河國際。

對天津城投而言，這是一處負擔。對華潤而言，銀河國際或許可以成為其打開天津市場的一塊跳板。

2019年4月，即華潤置地入股混改天津城投置業的5個月后，雙方合作的首個項目落地。天津銀河國際購物中心更名為天津萬象城，時任華潤置地董事會主席的唐勇親自站臺天津萬象城的揭幕儀式。當年11月，天津城投混改后的首個商品房項目，天津凱旋門項目174套房源在一周內售罄，成為天津市場的“紅盤”之一。

與此同時，華潤置地開始對天津城投置地持有的土地和項目進行繼續開發。

據了解，華潤置地入股時，天津城投置地擁有的土地儲備大致有：尚未進行銷售的項目仁湖里項目和愛湖里項目；尚未進行竣工驗收的天津市海河逸城置地投資發展有限公司、天津瑞鼎置業有限公司雅湖里項目二期。天津城投置地全資子公司萬寧凱德投資有限公司旗下還有一家已經進入運營的希爾頓酒店。

此外，還有兩個處于停工的項目。其一是，天津富苑置業有限公司于2011年9月5日經市土地交易中心摘得48號地土地使用權，但一直未開工建設。

華潤置地入股后的2019年6月，天津富苑的法定代表人變更為陳海鷗，此塊土地才有了進展，此人為華潤置地（天津）有限公司的法定代表人。2020年4月，該土地獲得備案證明，擬開工時間2020年6月，擬竣工時間2024年1月。2020年10月，取得商品房銷售許可證。2021年6月，陳海鷗退出。

另一處是天津市海河領億置地投資發展有限公司的和馨家園項目，因施工單位天津市福興建筑安裝工程有限公司已就拆遷過程中的相關糾紛向法院提起訴訟，目前案件正在審理中，該項目于2015年2月停工。

2019年7月，陳海鷗成為天津海河的法定代表人，同時，該項目獲得建筑施工許可證。當年11月，即取得商品房銷售許可證。

此后，華潤置地與天津城投置業還聯手將新梅江混改項目定位為華潤置地旗下最高端產品“瑞府系”，決心打造天津豪宅標桿，這也是華潤在全國的第四坐瑞府。該項目于2022年11月13日開盤，預計2024年10月交付。

5年合作成色

天津城投作為天津市最大的城市基礎設施建設主體，在高速、地鐵以及其它基礎設施類主營業務之外，也涉及商業地產開發、普通住宅開發等置業業務。

該業務主要由旗下的天津潮白湖投資、天津津筑房地產、天津地鐵資源投資、天津城投置地、天津天房麗山置業和天津正東置業6家子公司負責。

毫無疑問，天津城投置地是其旗下房地產板塊的重要一子。

樂居財經查閱了解，天津城投置地目前由天津城投、天津海河建投、北京潤置商業分別持股10.35%、40.65%、49%。天津海河建投為天津城投旗下全資子公司，北京潤置商業則為華潤置地100%持股公司。

目前，天津城投置地有17家對外投資企業，當中所屬房地產行業的有包括天津富苑置業、天津樂城置業、天津富昌置業、萬寧凱德投資、天津市匯融房地產、天津瑞鼎置業、天津市海融房地產、天津富遠置業、天津萬城置業、天津城投物業管理十家企業。

這些企業中，絕大多數在華潤置地入股之前已經成立，僅有天津富遠置業、天津富昌置業兩家除外，分別成立于2019年6月、11月。這或許一定程度說明，華潤置地進入天津城投置地之后，主要還是消化后者此前已有的項目為主，新增的項目并不多。

據了解，天津富遠置業旗下開發項目為天津悅府，一期在2020年4月首開，后期加推仍然在售。天津富昌置業旗下開發項目則為城投華潤理想之城，首開時間同樣在2020年中前后。而除了這兩個項目，天津城投置地旗下目前待售、在售項目還有天津瑞府、天津凱旋門、海河西岸公館等。

有意思的一點是，這些年天津城投置地的凈資產在不斷增長，其最新股權掛牌價格卻低了不少。華潤置地此次掛牌天津城投置地49%股權的底價僅為23.8億元，相比四年多以前入股的價格要低了不止一半。

數據顯示，2018年9月30日華潤置地入股前夕，該公司總資產213.32億元，總負債164.61億元，所有者權益48.7億元。而根據最新掛牌信息，2023年4月30日，天津城投置地總資產158.2億元，總負債63.43億元，所有者權益94.77億元。

即便如此，但可以確定，華潤置地憑此入股天津城投置地的機會，在當地市場的拓展得以打開。少有的數據顯示，2017年華潤置地天津公司銷售簽約額僅15億元，2021年，華潤置地以近60億的銷售額排進天津商品房房企銷售前十位。

當然，相比于華潤置地近年整體規模的提升，其在天津市場的擴張并不算快。這或許也成為此次退出天津城投置地的。

加速攻城略地

一邊退出天津城投置地，華潤置地一邊在其他城市大手筆拿地。5月的最后幾天，華潤在土地市場開啟掃貨模式。

5月28日，華潤置地聯手長沙土開建摘得長沙[2023]021號住宅地，成交價38.13億元，樓面價8912元/平方米。

5月30日，在蘇州二批次集中供地，華潤以總價近31億元，競獲姑蘇區日益路北、文陵路西地塊，蘇地2023-WG-17號地塊。

5月31日，華潤置地以42.6億元摘得重慶江北區觀音橋1宗約140畝地塊；以約35.13億元競得浙江義烏市的1宗商住地塊，溢價率23.13%；以27.4億元競得浙江溫州市鹿城區1宗商住地塊，溢價率2.24%。一天時間內，總成交價超105億元。

4天時間，從華東到西南，華潤共拿下6宗地塊，成交價合計約174.26億元。

4月，華潤置地在太原、上海、廣州、長沙及合肥收購了6幅地塊，總樓面面積約為173.3萬平方米，華潤置地就該等土地收購應付的權益對價約為154.1億元。

據克而瑞發布的2023年1-5月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜，華潤置地在期內新增土地貨值673.2億元，位列第一。

2022全年業績發布會上，華潤置地管理層透露，2023年可售貨源達5384億元，其中九成位于一、二線城市，并表示按照全年60%去化計算，公司全年實際銷售金額將超過3000億元。

要保持規模不掉隊，土儲自然得跟上。