【裁判要旨】《執行異議和復議規定》第28條第（二）項規定的“在人民法院查封之前已合法占有該不動產”，按照通常理解，當某一主體對不動產進行了事實上的管理和控制，即可視為其對該不動產的占有。案外人與被執行人（開發商）于距案涉房產查封四年前即簽訂了《房屋交付使用協議書》，并約定委托開發商代為進行日常管理、安全防護和日常值班工作。結合相關管理費用的支付憑證、轉賬記錄等證據，可以認定案涉房產已由案外人實際控制。雖然對方當事人主張案涉房產爛尾未實際投入使用，但該事實是否存在并不影響買受人對不動產的合法占有。

中華人民共和國最高人民法院

民 事 裁 定 書

（2021）最高法民申6956號

再審申請人（一審原告、二審上訴人、申請執行人）：南昌潤盈貿易有限公司，住所地江西省南昌市青山湖區湖坊鎮高新南大道天香路88號5棟301室。

法定代表人：劉杰，該公司董事長。

委托訴訟代理人：吳建輝，國浩律師(南昌)事務所律師。

被申請人(一審被告、二審被上訴人、被執行人)：鉛山縣鑫圣房地產開發有限公司，住所地江西省上饒市鉛山縣河口鎮瑞峰花園第1棟2層。

法定代表人：聶建華。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、案外人）：楊衛星，男，1957年10月27日出生，漢族，住江西省上饒市信州區。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、案外人）：姬光華，男，1968年9月5出生，漢族，住江西省上饒市信州區。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執行人）：曹雙仔，男，1963年9月7日出生，漢族，住江西省上饒市鉛山縣。

被申請人（一審被告、二審被上訴人、被執行人）：曾雯，女，1976年1月23日出生，漢族，住江西省上饒市鉛山縣。

二審被上訴人（一審被告、被執行人）：鉛山縣鑫圣能源有限公司，住所地江西省上饒市鉛山縣河口鎮瑞峰花園第1棟2層。

法定代表人：曹雙仔。

二審被上訴人（一審被告、被執行人）：上饒市源利實業有限公司，住所地江西省上饒市信州區馬皇廟46號。

法定代表人：曹雙仔。

二審被上訴人（一審被告、被執行人）：黃燦，男，1966年7月4日出生，漢族，住江西省上饒市信州區。

二審被上訴人（一審被告、被執行人）：許淑萍，女，1974年3月17日出生，漢族，住江西省上饒市信州區。

再審申請人南昌潤盈貿易有限公司(以下簡稱潤盈公司)因與被申請人鉛山縣鑫圣房地產開發有限公司（以下簡稱鑫圣房地產公司）、楊衛星、姬光華、曹雙仔、曾雯及二審被上訴人鉛山縣鑫圣能源有限公司、上饒市源利實業有限公司、黃燦、許淑萍申請執行人執行異議之訴一案，不服江西省高級人民法院（2021）贛民終39號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭進行了審查，現已審查終結。

潤盈公司依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第一項、第二項、第五項、第六項規定，向本院申請再審。請求撤銷一、二審判決并支持其訴訟請求，本案一、二審訴訟費用由被申請人承擔。事實和理由：一、楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司之間是民間借貸關系，簽訂商品房買賣合同并備案只是為借貸提供擔保。1.楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司、曹雙仔之間的銀行資金往來流水及性質證明各方當事人之間為民間借貸關系。2.案涉商品房買賣合同存在諸多不合常理之處，如案涉房產交易價格明顯低于成本價格；合同約定買賣房產鑫圣大廈為17層，實際交付20層；鑫圣房地產公司超出合同約定范圍為案涉房產安裝空調、熱水設施；合同約定的交房期限不符合建筑施工客觀規律；鑫圣房地產公司在案涉房產出售后以自己名義參與相應訴訟并承擔支付款項義務；鑫圣房地產公司出售案涉房產后又返租。二、案涉房產處于爛尾狀態未竣工，不符合法律規定的交付使用條件，仍由鑫圣房地產公司實際占有，原審法院認定符合法定交付條件和占有屬于認定事實和適用法律錯誤。三、楊衛星、姬光華在簽訂商品房買賣合同時明知訴爭房產為超規劃建設的違章建筑，應知土地一直處于抵押狀態，因此對不能辦理過戶登記有過錯。四、原審法院未準許潤盈公司調查取證的申請，剝奪了其合法權利。五、原審判決結果與類案裁判結果相反。

曹雙仔提交意見稱，一、2014年9月16日曹雙仔轉賬105萬元至胡劉名賬戶系雙方個人之間借貸往來中的一筆，非“斷頭息”。2015年4月曹雙仔轉賬給呂英的107萬元及轉賬給余小玲的143萬元，系幫胡劉名走流水，非歸還利息。二、案涉房產鑫圣大廈只有部分出售給楊衛星、姬光華，還有超規劃面積1.05萬平方米部分仍由鑫圣房地產公司所有。三、簽訂商品房買賣合同時已經取得預售許可證，楊衛星、姬光華不可能知道超規劃面積的問題，且當時土地已經處于解押狀態。

本院經審查認為，本案再審審查的重點在于楊衛星、姬光華對案涉執行標的是否享有足以排除強制執行的民事權益。

首先，潤盈公司主張楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司之間為民間借貸關系，簽訂案涉商品房買賣合同實際是為借貸提供擔保，且該合同存在諸多不合常理之處。但從原審法院已查明事實來看，案涉房產被查封的日期為2019年12月6日，楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司簽訂商品房買賣合同的日期為2014年9月15日，合同簽訂時間遠早于案涉房產被查封的時間，且該合同已于2014年9月16日在鉛山縣房地產管理局完成備案登記。截至2014年9月26日，楊衛星、姬光華已按照商品房買賣合同約定的價格轉賬支付購房款2500萬元，尾款14.68萬元以鑫圣房地產公司借款利息沖抵，并有相關轉賬憑證及借條等佐證，可以認定楊衛星、姬光華已支付全部購房款。楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司之間雖然存在借貸行為，但既無證據證明已付購房款實為借款，也無證據證明當事人具有以轉讓案涉房產所有權為借貸行為提供擔保的意思表示，故不足以否認雙方買賣案涉房產意思表示的真實性。至于潤盈公司主張的商品房買賣合同存在諸多不合理之處，亦缺乏相關證據佐證。因此，本案商品房買賣合同未違反效力性強制性規定，原審法院認定雙方簽訂的商品房買賣合同合法有效，并無不當。

其次，潤盈公司主張案涉房產未實際交付、占有。但按照通常理解，當某一主體對不動產進行了事實上的管理和控制，即可視為其對該不動產的占有。本案中，楊衛星、姬光華與鑫圣房地產公司已于2015年7月1日，距案涉房產查封四年前，即簽訂了《房屋交付使用協議書》并約定委托鑫圣房地產公司代為進行日常管理、安全防護和日常值班工作。結合相關管理費用的支付憑證、轉賬記錄等證據，可以認定案涉房產已由楊衛星、姬光華實際控制。雖然潤盈公司主張案涉房產爛尾未實際投入使用，但該事實是否存在并不影響買受人對不動產的合法占有。

再次，潤盈公司主張楊衛星、姬光華明知案涉房產不能過戶登記，對此存在過錯，亦未提供有效證據證明。雙方簽訂商品房買賣合同時，案涉房產已取得預售許可證，后因超規劃面積未能竣工驗收，導致無法辦理過戶登記，系鑫圣房地產公司單方面原因，非楊衛星、姬光華原因，鑫圣房地產公司亦于2017年6月15日出具承諾書對此予以確認。

最后，關于潤盈公司向原審法院申請調取相關證據的請求，二審法院已結合申請調取的材料與查明本案事實的關聯程度進行取證和說明，因此不存在剝奪當事人合法權利的情形。另外，潤盈公司主張的類案與本案在基本事實方面存在差異，判決結果并不矛盾。

據此，楊衛星、姬光華提出的執行異議符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的基本要件，即（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。原審法院認定楊衛星、姬光華享有排除法院強制執行案涉房產的民事權益，具備事實和法律依據，應予認可。

綜上所述，潤盈公司的再審請求與理由，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百九十五條第二款規定，裁定如下：

駁回南昌潤盈貿易有限公司的再審申請。

審 判 長　 李延忱

審 判 員　 王　珅

審 判 員　 郁　琳

二〇二一年十一月一日

法 官 助 理　 高　玥

書 記 員　 湯陳**

書 記 員　 李菊影

來源：最高人民法院