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2023年3月，陳女士在江西南昌高新區(qū)華勤湖畔花園買(mǎi)了一套房子，目前，新房正在裝修之中。今年1月10日，物業(yè)工作人員在業(yè)主群里轉(zhuǎn)發(fā)了一份開(kāi)發(fā)商的通知，陳女士是不看不知道，一看嚇一跳。

陳女士：讓2023年5月之前買(mǎi)房的房主，在去年8月8日完成房產(chǎn)證的登記和辦理，如果沒(méi)有完成的話(huà)，業(yè)主需要承擔(dān)總房款每天萬(wàn)分之五的違約金，我到現(xiàn)在為止，差不多要交9萬(wàn)元違約金。

開(kāi)發(fā)商在通知中表示，在去年8月8日之后仍未辦理房產(chǎn)證的業(yè)主，需要按照合同約定，每逾期一天承擔(dān)總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。在辦理房產(chǎn)證之前，要繳清違約金。按照這個(gè)說(shuō)法，陳女士算了一下，自己每天的違約金是625元，5個(gè)多月的時(shí)間，總數(shù)已經(jīng)超過(guò)了9萬(wàn)元。陳女士說(shuō)，她原本打算過(guò)完年就去辦理房產(chǎn)證，之前根本不知道還有這項(xiàng)規(guī)定。

陳女士：我沒(méi)有收到任何通知，不管是短信、還是紙質(zhì)版，我從來(lái)沒(méi)有收到任何的通知，電話(huà)也沒(méi)有打給我。

然而，在通知中，開(kāi)發(fā)商表示，他們分別在去年5月6日和7月3日發(fā)布過(guò)通知，對(duì)辦理房產(chǎn)證事項(xiàng)做過(guò)說(shuō)明。而陳女士房屋裝修前，極少來(lái)該小區(qū)，也未加業(yè)主群。等陳女士近日在業(yè)主群里看到這一通知，去找開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)辦理房產(chǎn)證的工作人員時(shí)，對(duì)方只讓她回去翻合同。

南昌市華勤湖畔花園 業(yè)主 陳女士：人家是說(shuō)這件事不歸我管，我給不到你任何答復(fù)。

陳女士翻開(kāi)購(gòu)房合同仔細(xì)查看，發(fā)現(xiàn)在補(bǔ)充協(xié)議中確實(shí)有這么一條：買(mǎi)受人承諾在出賣(mài)人通知買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證后30日內(nèi)辦妥房屋產(chǎn)權(quán)證有關(guān)手續(xù)，并與貸款銀行辦妥正式的商品房抵押手續(xù)，否則，每逾期一天買(mǎi)受人應(yīng)向出賣(mài)人支付總房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。

陳女士表示，在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，她認(rèn)為這是標(biāo)準(zhǔn)合同文本，根本沒(méi)有細(xì)看。而這么重要的一條，竟然被放在補(bǔ)充協(xié)議中，并且字體還非常小，除了意料之外，也讓她覺(jué)得對(duì)方有點(diǎn)“挖坑”之嫌。

1月11日下午，都市現(xiàn)場(chǎng)記者陪同陳女士來(lái)到了售樓部，但工作人員表示，這事得問(wèn)開(kāi)發(fā)商，他們不清楚。隨后，陳女士聯(lián)系了自己的置業(yè)顧問(wèn)。

南昌市華勤湖畔花園 置業(yè)顧問(wèn)：我目前沒(méi)有收到任何名單，說(shuō)哪家哪戶(hù)要收違約金，現(xiàn)在客戶(hù)只要來(lái)辦（房產(chǎn)證）材料，我就正常收你的身份證以及你交的契稅單子、交維修基金單子和80元工單費(fèi)。

雖然置業(yè)顧問(wèn)是這么答復(fù)，但陳女士告訴記者，她還是不放心，如果回頭辦好了房產(chǎn)證，開(kāi)發(fā)商會(huì)不會(huì)又起訴她違約呢？

南昌市華勤湖畔花園 業(yè)主 陳女士：我覺(jué)得這就是一個(gè)“隱形”，如果我辦完產(chǎn)證之后，合同里存在這一條，它會(huì)不會(huì)再問(wèn)我要錢(qián)。

帶著陳女士的問(wèn)題，都市現(xiàn)場(chǎng)記者幾經(jīng)周折，聯(lián)系上了該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的相關(guān)負(fù)責(zé)人了解情況。

南昌勤悅置業(yè)有限公司 相關(guān)負(fù)責(zé)人 吳先生：按揭貸款的客戶(hù)，我們開(kāi)發(fā)商在銀行給他做了擔(dān)保，也就是銀行扣了我們的錢(qián)。但是他不辦房產(chǎn)證，我的錢(qián)就被銀行押在那里了。我的錢(qián)就產(chǎn)生利息，產(chǎn)生了資金占用。

吳先生說(shuō)，因?yàn)樗麄冊(cè)跒橘?gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)，需要向銀行繳納按揭貸款保證金。按揭貸款保證金是銀行在按揭貸款過(guò)程中按照貸款總額的一定比例向開(kāi)發(fā)商收取的錢(qián)，并承擔(dān)按揭貸款的連帶保證責(zé)任，直至房產(chǎn)證辦理出來(lái)并完成抵押登記后，銀行才將按揭貸款保證金退回開(kāi)發(fā)商。因此，如果購(gòu)房者不及時(shí)辦理房產(chǎn)證，會(huì)影響開(kāi)發(fā)商資金回籠，進(jìn)而造成損失；所以，才在購(gòu)房合同中作了這一補(bǔ)充條款。那么，這一條款又有法律依據(jù)嗎？為此，都市現(xiàn)場(chǎng)記者也咨詢(xún)了律師。

律師 高正尉：買(mǎi)受人只是提供手續(xù)這一個(gè)環(huán)節(jié)，至于如何辦下來(lái)、辦妥這個(gè)手續(xù)，是需要相關(guān)部門(mén)的配合，比如說(shuō)辦理的機(jī)關(guān)它有一個(gè)流程，那么這個(gè)流程不是買(mǎi)受人決定的，所以說(shuō)這是他人的一個(gè)責(zé)任，現(xiàn)在在這個(gè)條款中，直接將辦妥的責(zé)任，直接限制在了買(mǎi)受人的身上，我覺(jué)得這個(gè)條款是在加重買(mǎi)受人的責(zé)任。

《民法典》第497條規(guī)定：提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利，該格式條款無(wú)效。高正尉律師認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者而言，他無(wú)法掌控房產(chǎn)證的辦理速度，又怎么能承諾30天內(nèi)辦妥呢？退一步說(shuō)，即便這一約定有效，如果未盡到通知義務(wù)，開(kāi)發(fā)商也不能追究陳女士的責(zé)任。

律師 高正尉：開(kāi)發(fā)商都沒(méi)有通知的話(huà)，也就沒(méi)有說(shuō)通知后30天內(nèi)辦妥相關(guān)手續(xù)這個(gè)義務(wù)，所以說(shuō)它沒(méi)有通知，我們買(mǎi)受人她根本就不存在違約這個(gè)事實(shí)。

另外，高正尉律師指出，在違約金的數(shù)額上也存在問(wèn)題。

律師 高正尉：如果沒(méi)有給守約方造成損失，或者說(shuō)損失極其小，也就意味著我們約定的違約金顯著高于損失的話(huà)，這時(shí)候法院會(huì)判決適當(dāng)?shù)亟档突虿怀袚?dān)相應(yīng)的違約金。

《民法典》第585條：當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。 當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

對(duì)此，南昌勤悅置業(yè)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人吳先生表示，請(qǐng)陳女士不要過(guò)于擔(dān)心，他們并不是想收違約金，而是想催促購(gòu)房者盡快去辦理房產(chǎn)證。

南昌勤悅置業(yè)有限公司 相關(guān)負(fù)責(zé)人 吳先生：現(xiàn)在給你兩個(gè)月的時(shí)間去辦，辦了我不收你的違約金，我們不在乎這點(diǎn)錢(qián)，我們只是督辦你去辦，暫時(shí)還只是一個(gè)催辦的意思。

吳先生還告訴都市現(xiàn)場(chǎng)記者，下一步他們也會(huì)做好通知解釋工作，協(xié)助購(gòu)房者盡快辦理房產(chǎn)證。通過(guò)釋法明理，雙方在違約金這件事上的誤解和擔(dān)心消除了。陳女士表示，她會(huì)盡快去辦好房產(chǎn)證。而借著這件事，現(xiàn)場(chǎng)鴿也想提醒一下購(gòu)房者，在簽訂購(gòu)房合同之前，還是要仔細(xì)查看合同條款，避免事后糾紛。