美國房產(chǎn)稅是什么樣的存在

各國政府為了維持自身運(yùn)轉(zhuǎn)，財(cái)富再分配和經(jīng)濟(jì)調(diào)控，都會有一些長期固定的稅種。世界上有三大古老稅種：人頭稅、商品稅、財(cái)產(chǎn)稅，延續(xù)至今。

人頭稅放在今天，就是個(gè)稅。

商品稅就是關(guān)稅、消費(fèi)稅、增值稅，我們?nèi)粘ＹI東西，不知不覺就付了稅。

財(cái)產(chǎn)稅就是對你的不動(dòng)產(chǎn)征稅，其中一個(gè)大頭，就是你所擁有的房子和土地。

美國早在殖民時(shí)代就有了房產(chǎn)稅。隨著五月花號帶來的北美第一批移民，他們在美洲建立起領(lǐng)地，就需要隨之建立起領(lǐng)地的財(cái)產(chǎn)規(guī)則，稅法便是其中重要的一項(xiàng)。

領(lǐng)地里的房屋和個(gè)人土地，每家每戶都需要評估，評估出價(jià)格，然后好收稅，收上來的稅用來進(jìn)行領(lǐng)地建設(shè)，即我們今天說的基建，這個(gè)稅，就是早期的房產(chǎn)稅。

在現(xiàn)代美國，不同級別政府的主要稅種不同。

聯(lián)邦以所得稅為主、州以銷售稅為主、地方政府以財(cái)產(chǎn)稅或者直接稅房產(chǎn)稅為主。房產(chǎn)稅早已成為美國地方政府的重要稅種。

無論你是不是美國公民，只要在美擁有房子與地產(chǎn)，就要交稅。房地產(chǎn)稅的征收與聯(lián)邦政府無關(guān)，由地方政府負(fù)責(zé)，因此各地稅率不同。

我們看美國不同州的房產(chǎn)稅稅率，最高的新澤西州可達(dá)到2.13%，比較低的一些州，如夏威夷、阿拉巴馬，則只有0.3%多。

從稅率差別也可以看出，美國的房產(chǎn)稅和各州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)——

經(jīng)濟(jì)發(fā)展好點(diǎn)的五大湖區(qū)、東西海岸州、資源和產(chǎn)業(yè)豐富的德州，房產(chǎn)稅率就相對較高，內(nèi)陸州則房產(chǎn)稅較低。

我們舉個(gè)例子，如果你在舊金山居住，這個(gè)地方的房產(chǎn)稅1.18%，算是比較高的稅率。

你在這里擁有一套100萬美元的房產(chǎn)，那么你每年至少要繳納的房產(chǎn)稅就是1.18萬美元，這個(gè)數(shù)目在家庭年收入在10萬左右的舊金山，并不算個(gè)小數(shù)目，平均占到了家庭總收入的10%。

每年年初，房屋所在地的稅務(wù)部門，還會對業(yè)主的房屋做出價(jià)值評估，根據(jù)這一年度的房價(jià)漲跌，來決定新的稅率。

例如，如果你100萬的房產(chǎn)，第二年周邊房價(jià)都漲了10萬，那么理論上，你的房子的估值也會相應(yīng)升高，反之，如果房價(jià)降了（當(dāng)然這肯定與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)），那么你的房子估值也會相應(yīng)調(diào)低。

但我們會發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣顯現(xiàn)，例如舊金山旁邊的戴利城（Daly City），只有10.7萬人口，有約3.3萬處住宅房屋，那么對于當(dāng)?shù)卣畞碚f，這3.3萬套房屋的總房產(chǎn)稅就是地方政府重要的稅源。

我們看2019年，戴利市的房產(chǎn)稅總收入是8428萬美元多點(diǎn)，這筆錢對于當(dāng)?shù)卣畞碚f，是一筆不小的收入，我們從其年度市政項(xiàng)目的開銷即可看出，8000多萬美元可以支持一年新增市政項(xiàng)目的所有開銷。

當(dāng)然，在美國，如果你對每年的房屋評估有異議，則可以選擇申訴，稅務(wù)局接到申訴后，必須派員重新對該物業(yè)做出評估，并向業(yè)主解釋新評估的依據(jù)。

需要注意的是美國的房產(chǎn)所有權(quán)包括土地，因此在房產(chǎn)評估中，土地與土地上的建筑物是分別計(jì)算的，所以相同造價(jià)的房子，但是土地價(jià)值不同，估值就不同。

我們舉個(gè)例子，你的房子本來沒有變化，但是旁邊忽然開發(fā)了商業(yè)區(qū)，你房子下面的土地就升值了。即是說你享受新建商業(yè)區(qū)帶來便捷的同時(shí)，就必須在稅收上付出相對應(yīng)的貢獻(xiàn)。

總的來說，房產(chǎn)稅牢牢綁定了美國人與區(qū)域發(fā)展的利益。

這也就不難解釋鬼城底特律的房產(chǎn)被拋荒，人們1元甩賣房子。因?yàn)槌鞘械乃ヂ湟呀?jīng)嚴(yán)重影響到業(yè)主的個(gè)人利益，業(yè)主持有房產(chǎn)就必須不斷承受城市衰落的損失，最后只能拋棄房屋，及時(shí)止損。

當(dāng)然，對于美國人來說，如果房價(jià)漲了，相應(yīng)的房產(chǎn)評估價(jià)值就高了，相應(yīng)的房產(chǎn)稅也會增多。

合理避稅是必修課

除了房產(chǎn)稅，其實(shí)在美國購置、持有、出租、出售、繼承房產(chǎn)，都有各種稅。所以合理避稅，可以省去不少錢。

1. 房產(chǎn)相關(guān)的開銷可以相應(yīng)抵扣，只有凈收入才需要被征收稅。需要提交一份相應(yīng)的聲明給美國國稅局。

2. 出租房子時(shí)，還可以利用“紅利折舊”（Bonus Depreciation）來省稅。房屋每年都有折舊，房租出租，折舊額就可以相應(yīng)多計(jì)算一些，這樣可以抵扣更多的房產(chǎn)稅。

3. 屋主維修出租房屋所花費(fèi)的支出，也可以抵稅，但是支出要留收據(jù)，日后方便申報(bào)。

4. 貸款購房中的利息。申請人的一套自用居住房，如果是通過貸款購入，每年的貸款利息是免稅的，可以從總收入中減除。

作為外國人在美國購房，很多開銷也可以抵稅：

保險(xiǎn)費(fèi)

房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門窗，廚房，屋頂?shù)确诸愓叟f費(fèi)

房子的維修費(fèi)

房東到美國來往的機(jī)票，餐旅費(fèi)

房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)

尋找租客的廣告費(fèi)

自己未成年孩子的撫養(yǎng)費(fèi)

如果住在美國，房屋避稅也有很多小技巧：

1.購買房屋后，避免過多不必要的增項(xiàng)。

對房屋結(jié)構(gòu)、內(nèi)飾的裝修，內(nèi)部的擴(kuò)建等，都增加了房屋的估值。

2.避免看起來高大上，否則容易高賦稅

房屋的估值是綜合了周邊鄰居的房屋，以及被評估房屋的具體情況而定，如果房屋內(nèi)外飾過度張揚(yáng)，選取材料過于華貴，也會增加評估價(jià)格。當(dāng)然，不差錢的無所謂。

3.與評估員溝通，指出房屋修繕支出和缺陷

評估員如果不被允許進(jìn)入室內(nèi)評估，如果沒有業(yè)主陪同，也許評估員只會挑房屋好的地方來，而不會認(rèn)識到住宅的一些缺陷和不足。適當(dāng)與評估員溝通房屋的缺點(diǎn)，修繕的費(fèi)用，也是減稅的很直接方法。

4.具有減稅意識

老人、殘疾人、農(nóng)業(yè)用地等，美國法律規(guī)定了很多減免條件。不懂了，可以咨詢律師和中介。

其實(shí)從避稅方式來看，美國的房產(chǎn)稅對調(diào)節(jié)房價(jià)的作用不大，它只是政府的重要稅源，對于不同收入人群、弱勢群體，也有相應(yīng)的照顧，如此而已。

房產(chǎn)稅用到了哪里？

一個(gè)美國人交的所有房產(chǎn)稅里，主要是用作政府運(yùn)營、公共安全例如警務(wù)經(jīng)費(fèi)、公共服務(wù)等。

由于美國是聯(lián)邦制，聯(lián)邦政府、州政府和郡、市（地方）政府各級的稅源不同，彼此財(cái)政相對獨(dú)立，對于絕大多數(shù)地方政府，房產(chǎn)稅能占到稅源總額的80%左右，有些地方政府甚至可以達(dá)到90%左右，房產(chǎn)稅的重要可見一斑。

到了各城市的學(xué)區(qū)一級，學(xué)區(qū)內(nèi)的教育支出50%以上都是出自房產(chǎn)稅，它是各學(xué)區(qū)教育經(jīng)費(fèi)的重要來源。

所以從征收方式、美國人的避稅方式來看，美國房產(chǎn)稅是美國地方政府穩(wěn)定的稅源，鞏固了美國的地方自治體系，對于調(diào)節(jié)房價(jià)，其實(shí)作用不大，它作為一項(xiàng)持有房產(chǎn)的常規(guī)成本而存在。

不過房產(chǎn)稅也會有一個(gè)副作用，就是造成不同城市“強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱”，從消極方面看，拉大了城市發(fā)展差距，從積極方面看，促進(jìn)了美國都市圈的形成和穩(wěn)定。

對于富裕的城市，房產(chǎn)稅總額多，政府手里的錢就多，能夠促進(jìn)大都市圈的建設(shè)。

反之，那些偏遠(yuǎn)小城，房產(chǎn)稅收不上來多少，地方財(cái)政捉襟見肘，基建落后，人口被不斷虹吸，在中國人眼中，美國小城的面貌還不如大陸的小縣城，也就不足為奇。