編者按：政策東風乍起，百余房企爭流，這是上海臨港片區樓市的真實寫照。2019年8月，《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區總體方案》印發。同年8月20日，臨港新片區管委會正式揭牌運作。兩年后，從鮮有問津到 “炙手可熱”，臨港主城，奉城，金匯、海灣作為臨港自貿區的主要居住承載區，成為房企掘金的決勝場。鳳凰網房產特此推出#決勝臨港#策劃，通過地塊實探、產品剖析、企業拆解，深度分析臨港故事背后的故事。

制圖：鳳凰網房產上海站 房源數量僅供參考，實際數量以各項目詳情為準

根據《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區人才住房政策適用范圍及操作口徑》（滬自貿臨管建〔2019〕12號）相關要求，經管委會審核，截至2021年8月20日，共有1170家單位符合條件，并納入清單。

這么多家企業，一方面說明臨港產業導入非常成功，另一方面，跟隨產業遷入的人口也不是小數目，每批次發放的人才證數量可想而知。據統計，今年上半年主城區已開盤項目共計消耗的只有1376張。因而即便是在四批次的新房中有5個臨港主城區的項目，非人才都很難有機會買到。>>>相關閱讀：上海萬達未來城等4盤公示，傳臨港限購升級？

自貿區臨港新片區規劃圖

需求外溢之下，不少人將目光投向奉城片區。重返上海后一向低調的大家房產也因此走入公眾視野。

壹

2020年6月17日，大家房產底價7.9億元拿下奉賢區奉城鎮46-01區域地塊，成交樓板價12500元/㎡。事實上，該地塊已經是大家房產重返上海后，所獲取的第三宗地塊，卻是第一個自己操盤的商品住宅項目。2019年3月獲取的嘉定新城馬陸鎮復華園區06-01地塊，引入了上坤和京都兩個合作方，并由上坤地產操盤，項目推廣名為“云棲麓”；2019年9月，其在奉城鎮拿下一幅動遷安置地塊，成交樓板價僅1725元/㎡，成交總價1.8億元。

奉城鎮地塊也即是現在的大家美頌項目，當時地塊周邊有3個現房或準現房在售，售價均在25000元/㎡左右。

本站于近日走訪奉城鎮發現，當時在售的三個項目——水榭蘭亭、中海戈雅園、悅城華庭，仍然處于在售狀態。其中，區域內的“常青樹”水榭蘭亭于2016年4月8日首次開盤，至今還有200多套可售。

水榭蘭亭網簽情況 數據來源：上海網上房地產 截圖時間：2021年9月9日22時

“2016年的上海樓市一房難求，奉城鎮上房價較低，因而吸引了不少剛需購房者及投資客，開發較早的中建、新城、綠地等項目紛紛跑量清盤。水榭蘭亭也在這樣的‘非理性’時期首次入市，還曾被曝出收取‘茶水費’的違規行為。”一位熟悉奉城鎮樓市的業內人士告訴本站，“熱度褪去后，中海戈雅園、悅城華庭先后入市，水榭蘭亭也一度加推，但銷售進度緩慢，基本都熬成了現房。”

水榭蘭亭一期已經交付，二期將于年底交房

據本站了解，除了水榭蘭亭尚有2期未交付。悅城華庭已于2019年4月交房，中海戈雅園也在去年9月交付，均是現房在售。

在此背景下，大家美頌項目在拿地僅6個月后，就于2021年1月13日啟動首批房源的認籌，推出401套建面約65-88㎡1-2房，均價26842元/㎡。由于當時上海尚未啟動積分制，因此認籌情況不明。據現場置業顧問介紹，項目1期已經售罄。

大家美頌區位示意圖，“自貿臨港新片區”幾個字異常醒目

大家美頌沙盤，項目為6層精裝多層住宅

二期房源原定在8月10日選房，但因為防疫要求推遲了一周。據了解，二期推出369套房源，有78㎡兩房和88㎡二加一房這兩種戶型，均價26842元/㎡，與一期持平。從項目公示的認購情況來看，共計112組有效客戶，不到房源數量的1/3。

但在對外宣傳中，銷售情況顯然比此前的認購情況“樂觀”許多。是否刷新“奉城銷售記錄”，我們不得而知，但二期在“當月狂銷近5億”卻要打一個問號。

大家房產官微推文

鳳凰網房產上海站在近日走訪該項目時，大家美頌置業顧問表示，“目前88㎡的房源只剩少量1-2樓，78㎡的戶型還可以挑。”本站隨后對比銷售手中的房源銷控表，從表中不難看出，88㎡的占二期房源量的1/3，只剩大多數樓棟的1-2樓，而78㎡去化不到一半。總體來看，項目二期總貨值約7.2億，售出5成左右，四舍五入后不過4億。

網房數據顯示，截至2021年9月9日22時，項目尚有近400套未網簽的房源。

大家美頌網簽情況 數據來源：上海網上房地產 截圖時間：2021年9月9日22時

“大家美頌項目78㎡的戶型，房源總價在210萬左右，快趕上我們90㎡房源的折后價格了。”無論是投資還是自住，78㎡兩房的功能性都不如90㎡的2+1房。水榭蘭亭的置業顧問表示，“如果大家美頌二期不做78㎡的戶型，干脆做60多平的小兩居，可能早就賣完了。”

水榭蘭亭房源公示表，目前可打98折

在被問及奉城新房客戶來源時，這位置業顧問表示，投資與自住客戶各占一半，其中自住客戶主要來自于地緣性客戶及臨港藍灣片區內達不到人才認證要求的客戶。“鎮上有班車到廠里上班，不過15分鐘車程。”至于配套及規劃，他坦言，目前板塊內商業配套主要依賴奉城鎮城區，能級較低；交通方面，目前離運營中的軌交都很遠，遠期規劃中，只有市域南楓線上了“十四五”規劃，但還沒有完成選址。

目前在售3個項目都在奉城鎮東郊，街道上顯得很冷清

對此，業內人士表示，盡管奉城鎮的配套能級不高，但與此同時拿地相對容易，土地樓面價、總價也不高，利潤率相對合理。但在三道紅線的壓力和銀行“兩集中”的管理下，“大家房產雖然不是上市房企，也需考慮財務安全，如美頌項目主打65-88㎡的小面積房源，其目的應是為了高周轉回籠資金；云棲麓項目引入合作方則可能是出于分擔財務風險的考慮。”

云棲麓項目股權穿透圖

貳

上世紀90年代，杭州的房地產行業開始興起，彼時，有一批“國”字背景的開發商開始出現，而這批最早崛起的房企在后來被人稱為“杭州老十八家”。大家房產正是這“十八家”之一，其當時還有另一個名字，叫做“杭州市城建開發集團”。

從成立時間來看，大家房產或許算得上是全國資歷最老的地產公司之一了。但如果從規模擴張的角度來說，其卻甚至要落后于一些成立可能只有十來年的房企。

從區域來看，大家房產過往近四十年里幾乎一直在浙江省內擴張，觸角延伸到了多個二線城市的同時也下沉到了省內的許多三、四線城市。有人將其與深耕中原城市的建業作類比。

在2019年，大家房產做了一次品牌的煥新，其提出了“歸零出發”、“二次創業”。換言之，大家房產要加速擴張了。

資料顯示，2019年，大家房產共新增了14宗地塊，其中新入了金華、安徽蒙城、溫州蒼南、麗水等地；2020年，其新增地塊23宗，相比上一年增長了64%，新進入了義烏、龍港、宜興、寧波、南京等8座城市。

而隨著土儲快速增加，大家房產2018、2019、2020年的銷售額分別為130億、301.7億、434.56億元。在公開的宣傳口徑中，大家房產三年（2018-2020）累計實現銷售額超800億，完成了此前定下的目標。

2021年1月，大家房產總經理顧飛在公開場合表示，未來純住宅用地的競爭可能會越來越激烈，再往后純住宅市場可能會走下坡路。在談到2021年的展望時，顧飛介紹說，大家房產在新的“十四五”規劃中做了戰略調整。“原來的戰略是深耕杭州，現在是深耕浙江、聚焦長三角、布局長江經濟帶。”

高層表態調整之后，大家房產繼續在長三角區域布局，高溢價拿地的情況時有發生。

3月10日，臺州玉環市出讓1宗商住地，編號為玉土交告字〔2021〕1號，經過315輪競價、耗時近兩個小時，臺州大家置業有限公司（大家房產）以封頂價14.2億元競得上述地塊，樓面價8552元/㎡，溢價率49.95%，并競報無償返還住宅建筑面積2.29萬㎡。

3月10日下午，蕪湖城東萬春板塊2105號宗地出讓，吸引了包括偉星、拓基、中海、融創、金地、萬科、保利、美的、恒大、杭州大家等25家房企參與競拍。經過3個多小時的競價，杭州大家以7.88億元土地出讓金+4990元/㎡代建資金，成功奪得該宗地，溢價率高達287.44%。

3月26日，紹興公開出讓鏡湖新區1宗宅地。最終，經過157輪競價，杭州毓祝企業管理有限公司（大家房產）以上限價格12.04億元競得鏡湖新區梅山東3號地塊，樓面價15334元/㎡，溢價率34.98%，競配公共租賃住房面積1680㎡。

克而瑞數據顯示，2021年上半年，大家房產連獲19宗地塊，位列2021年1-6月中國房地產企業新增土地貨值TOP31、新增土地價值TOP28、新增土地建面TOP40。而全口徑銷售額為190.1億元，位列第76位。

與此同時，一向標榜“杭派”精工的大家房產似乎也頻頻遭遇口碑“滑坡”。其大本營杭州以及重倉的湖州都出現了購房者投訴其質量及物業服務方面的問題。

網友投訴截圖，圖片來源于網絡

“規模、品質、利潤是房企經營當中的三駕馬車，規模擴張較快，往往會影響后兩者的表現。”業內人士如是分析。

今年的房企半年業績披露剛剛結束，“去化率”、“回款率”、“審慎經營”是高管們的高頻詞匯。甚至有高管坦言，上半年總體回款比去年同期會慢大概40天到兩個月左右，

頻頻高溢價的拿地是否會影響利潤表現、融資渠道如何打通、施工交付能否不打折扣？未來規模能否持續穩健增長？在房地產深度“金控”時代，大家房產還有不少挑戰需要面對。