上海普陀區蘇河望項目大門。徐凡淋/攝

上千萬元買的豪宅，實為動遷房品質’。蘇河望業主維權引發上海多部門重視。在現有市場環境中，面對不斷爆出的開發商減配行為，該如何規范，值得深思。

徐凡淋 中房報記者 苗野 上海報道

“上千萬元買的豪宅，觀感就是動遷房品質?！?/p>

因建筑品質問題，上海普陀區蘇河望項目遭500名業主聯名投訴。

根據業主提供的《關于上海市普陀區新房蘇河望項目，改善小區安全性、完善小區功能性的業主訴求書》中顯示，2023年10月，由蘇河望開發商建發地產組織的業主預看房活動中，業主群體發現，項目建筑主體存在大面積空鼓、褪色、脫落，門窗墻體嚴重滲水，違反合約使用大量安全不達標的劣質材料等重大質量問題。

多名業主表示，蘇河望小區公區、綠化與預售時期的沙盤和宣傳圖相比，減配嚴重，存在大量偷工減料與宣傳時期的承諾不符等情況，業主認為這極大地侵犯了677戶業主的合法權益，給小區業主未來的生命財產安全帶來重大隱患。

為此，蘇河望業主提出9項整改要求，包括重做建筑外立面，根據前期宣傳與合同內容，建筑外立面涂料部分替換為真石漆或符合質感涂料標準的涂料，EPS泡沫更換為鋁金屬條、重做小區墻體防水、窗寬整修、室內裝修全面整修、提升園林公區品質等。

11月22日下午，針對業主訴求，建發地產舉行《蘇河望業主訴求及回復》座談會，普陀區石泉街道辦事處、普陀區建設管理委員會，普陀區房管局，普陀區綠化市容局，開發商及業主代表參與會議。

會議中，建發方面相關人員對業主訴求中提升小區景觀，增加中式元素，戶內漏水等問題提出改進意見，就業主提出的更換墻體外立面涂料顏色，增加金屬線條等表示無法滿足。

對于不能改動的原因，建發方面表示，工程已經到了一定進度，按照12月31日交付進度難以滿足。

會議現場，業主代表與建發方就業主訴求中無法滿足部分展開激烈討論。

普陀區相關管理人員表示，雖然企業在報規上合理合法，但在具體做法上對業主訴求應合理融洽解決好，就業主提出的問題，能改則改，應改盡改，能滿足的盡量滿足，能解決的盡量解決。

11月28日下午，由相關部門牽頭，建發地產就業主訴求再次舉行業主訴求回復座談會，截至發稿時間，業主維權仍在進行中。

預看房引發業主群體不滿

項目沙盤效果圖。（受訪者提供）

“上千萬元買的豪宅，觀感就是動遷房品質?！睂τ?0月開發商舉行的預看房活動，這是蘇河望多名業主看房后的直觀感受。

地處上海普陀區真如副中心，銷售單價超10萬元/平方米，套總價超千萬元的住宅為何會引發業主集體維權。

公開資料顯示，蘇河望（備案名：旬陽名邸）位于上海市普陀區旬陽路115弄，為普陀區真如副中心核心板塊，項目距離地鐵7號線嵐皋路站約700米，周邊交通、商業、學校、醫療等配套齊全，由建發地產與融創兩家聯合開發，樓盤銷售沙盤展示為新中式園林風格建筑。

該項目于2021年10月~2022年3月分批銷售，主推戶型99~147平方米精裝修3~4房戶型，備案均價101600元/平方米，套總價1000萬~1500萬元，三期均開盤即售罄，合同約定項目交付時間為2023年12月31日。

回顧蘇河望項目地塊，拿地之初該項目曾因36.15%超高溢價備受關注。

2021年2月20日，普陀區石泉社區地塊W060402單元B3-2地塊（洵陽新村地塊）掛牌出讓，起始總價47.39億元，樓面地價61952元/平方米，保利、招商、建發融創聯合體3家房企在土地拍賣中，對該地塊展開激烈爭奪。

經過300多輪的競價，最終由建發融創聯合體（上海兆顥企業管理有限公司）以總價64.52億元摘得該地塊，溢價率高達36.15%，成交樓面地價84345.6元/平方米，住宅（含5%保障房）套數下限727套，要求100%全裝修交付。

因超高溢價成交，2021年2月24日下午，普陀區規劃資源局和區房管局約談融創建發（上海兆顥企業管理有限公司）相關負責人。約談中，普陀區政府重申毫不動搖貫徹執行“房子是用來住的，不是用來炒的”決心，以及實現“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，要求受讓人認識到政策的嚴肅性，做好思想準備，確保項目品質，合理調整預期。

高溢價背后，豪宅價或將注定不等于豪宅品質。

樓盤銷售時頗具建發特色的府式大門，在石泉街道頗為醒目，從大門一側走進小區，尚在施工階段的蘇河望小區，建筑質量在10月建發地產舉行的業主“預看房”中，引發業主集體不滿。

業主陳濤（化名）表示，項目前期宣傳及預售合同中，開發商承諾建筑“大面為真石漆及質感涂料，局部為石材、金屬線條、鋁板”。小區前期宣傳中承諾為新中式園林風格，實際小區綠化與沙盤宣傳天差地別。

預看房中，陳濤及業主們發現項目外墻施工中，不僅沒有使用鋁板與石材，也未使用真石漆及質感涂料，而是以價格較低的多彩漆替代真石漆，以普通彈性涂料替代質感涂料，且多彩漆占比僅34.4%。金屬線條僅在小區6號樓大戶型樓棟中使用，其余樓棟均未體現。

業主預看房實拍。（受訪者供圖）

“項目外墻的窗框、屋檐，圍墻部分均使用了大量合同中未注明的EPS聚苯乙烯（泡沫）材料，EPS材料在小區尚未交付時，已出現明顯的破損。”陳濤表示。

“業主加購40多萬元的精裝修包在‘預看房’階段已經出現室內大面積漏水情況?！痹谘b修包方面，另一名業主陶敏（化名）表示，蘇河望銷售期間，開發商向業主提出A、B、C三種等級不同價位的裝修包。其中，99平方米戶型A、B裝修包售價40萬~50萬元，147平方米戶型裝修包售價70萬元，小區有近一半業主購買了此類裝修包。

“小區整體大面積使用劣質涂料，外立面圍墻使用EPS泡沫出現多處破損，凹陷，滲水等情況?！碧彰舴Q，預看房時，很多業主發現，室內裝修存在大量問題，裝修包質量與售價不符。如：下水管嚴重錯位、墻體歪曲、窗膠條脫落、墻外電線暴露等諸多問題。

業主預看房實拍。（受訪者供圖）

有部分業主邀請第三方機構對蘇河望裝修包進行專業檢測，檢測結果顯示，裝修包材料成本較低，施工工藝較差，無法達到驗收標準。

對于預看房，上海師范大學房地產經濟研究中心主任崔光燦表示，預看房是一個有效地保障購房人權益的制度，有利于購房人提前發現與合同不一致的問題和建筑質量問題。近年來，隨著精裝修項目的增加，預看房中購房人發現存在明顯問題的項目時有發生，也反映出精裝房由于缺乏明確的標準，極易帶來矛盾。

對于明顯存在質量問題的項目，崔光燦建議政府管理部門及時跟進，由購房人代表、管理部門和開發商組成整改跟蹤小組，推進后續建設工作。對于標準不明確，購房人與開發商存在理解不一致的情況，建議通過溝通協調解決。

維權升級，業主聯名集體投訴

“10月預看房后，業主對小區發現的諸多質量問題，與開發商代表進行協商，卻長時間未能收到回應?！碧彰舯硎鞠蜷_發商反饋無門，業主們很無奈。

業主群體于是向12345、12315，市長信箱等多方進行投訴，11月中，業主們終于獲得與開發商團體的面談機會。

然而，陶敏稱在前兩輪的面談中，開發商代表對業主們提出的諸多質量問題，先是一問三不知，再問則互相推諉，拒不承認，拒不整改，也拒不提供相關材料的質檢和外立面平整度、漏水情況的有效報告。

陳濤也表示，對精裝修中發現的室內大面積滲水，業主多次與開發商溝通，開發商表示將逐步修復，實則直接在漏水墻面加貼墻布。

“開發商代表對項目存在問題極為輕視，態度敷衍?！标悵趦榷嗝麡I主一致認為，開發商代表的態度，是對小區全體業主的蔑視和挑釁，決定維權到底。

11月17日晚，一眾蘇河望準業主迎著寒風在蘇河望項目工地門口，等待開會的建發領導出來提交項目整改訴求。

“當時民警也在場，現場秩序良好?！标悵f，一件觸目驚心的事情激發了所有在場業主激動情緒。

這天晚上，建發一名工作人員開著一輛奔馳車出來無視周圍群眾，危險駕駛將一名業主的腳壓傷，事發后沒有停車繼續向前，最后在周圍群眾的催促下才肯下車。

事發后，判定該駕駛員全責，受傷的業主自行前往醫院治療。雙方約定11月20日見面會談，然而，肇事駕駛員沒有出現，并拒絕接聽包括民警在內的電話，民警建議起訴。對于該事件，建發方面沒有任何表示。

蘇河望的業主維權由此越演越烈，業主受傷，也間接推動維權事件升級。

11月20日，一份由蘇河望近500名業主聯合簽名，長達34頁的《關于解決上海市普陀區新房“蘇河望”項目存在嚴重質量問題的函》，由業主們連夜打印近百份，緊急發往上海市政府、上海市城鄉建設與管理委員會、上海市建設工程質量監督總站、普陀區人民政府、普陀區建設與管理委員會，廈門建發集團有限公司，建發房地產集團有限公司。

業主訴求函。（受訪者供圖）

寄出的信函很快有了成效，上海市政府及相關部門高度重視蘇河望業主維權事件，迅速約談開發商，要求開發商合理解決業主訴求。

11月22日下午，對業主提出的9大訴求，由普陀區石泉街道辦事處牽頭，建發地產在蘇河望項目現場舉行《蘇河望業主訴求及回復》座談會，普陀區建設管理委員會，普陀區房管局，普陀區綠化市容局，建發地產相關人員及業主代表參與會議。

本次會議的舉行，意味著蘇河望的維權事件進入一個全新的進展階段。

建發方面對業主代表提出的新中式園林，滲水等問題同意整改，但對外立面真石漆、鋁板等訴求表示無法滿足。業主代表與建發方面就此展開激烈討論。

座談會上，普陀政府相關管理人員明確表態，就業主提出的問題，希望建發能改則改，應改盡改，對業主訴求要合理融洽的解決好，能滿足的盡量滿足，能解決的盡量解決，讓老百姓走進小區有超預期感受。

普陀區建筑業管理中心質量管理科科長王維表示，對于蘇河望項目，質量管理科和開發商都成立了工作小組，在項目現場成立接待點，相關職能部門將嚴格督促開發商，對本次預看房過程中，業主發現的所有問題，不論是維修或收尾階段，在項目正式竣工前將得到全部落實。

王維表示，對房屋存在的滲漏水情況，目前正在維修，將通過二次淋水復驗來看效果。大家比較關心的外立面不平整問題，已由專業單位來負責維修；墻面空鼓問題，也要求開發商委托第三方檢驗單位，進行空鼓檢測，目前正在進行中，并已經建立業主溝通機制，及時與業主反饋溝通。

11月28日下午，建發地產再次舉行蘇河望業主座談會，據參會業主代表傳來消息，維權初見成效，建發方面同意將蘇河望小區南北面全面提升為真石漆，EPS整改技術實現待定，隨時接受業主監督。

對于蘇河望維權事件，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，蘇河望項目拿地之初的高溢價，開發商必然會有一些減配行為，導致出現業主聯名投訴。現在政府介入該事件，開發商必然會對業主提出的問題投入新的成本，整改完成之后這個項目，對開發商可能沒利潤或虧損。

張宏偉認為，類似建發蘇河望項目這樣的減配行為，后續政府可能會發文逐步規范。

崔光燦建議，行業協會等機構可編寫精裝修標準，利于對照，減少開發商與業主理解上的差異。管理部門可進一步通過強化竣工驗收等管理，對樓盤質量進行監管。

目前，蘇河望業主維權事件仍在繼續，整改未完成，業主們對蘇河望整改效果與品質依然心存疑慮。