不少樓棟外墻出現不同程度的脫落

□大河報·大河客戶端記者孫煊哲實習生孫夢雨文記者吳國強攝影

自6月5日本報啟動“關注房子養老錢”系列報道以來，大河報記者每天都會接到不少反饋信息，群眾普遍反映走普通程序使用維修資金，業主簽字耗時太長，面對外墻脫落、電梯故障、房屋漏水等危急情況，“能不能走應急程序?”

剛剛通過的民法典規定，建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的，業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。什么情況下可以使用應急維修資金?需要哪些程序?目前鄭州使用情況如何?如何監管?大河報記者進行了調查。

鄭州一小區11棟樓外墻脫落嚴重需維修

“你看看，俺小區這11棟樓，基本都有外墻瓷磚脫落的現象。”6月25日下午，鄭州市錦藝國際華都歐尚小區物業客服經理祁欣告訴大河報記者，該小區2011年交房，2598戶人家，2017年前后部分樓棟開始出現外墻脫落，“經常砸到業主的玻璃、電動車，2018年11號樓還砸到一位老太太的肩膀，物業墊錢給老人看的病”。

大河報記者在現場看到，不少樓棟外墻出現不同程度的脫落現象，6號、7號、8號樓的東側尤為嚴重，脫落面積超過50平方米。7號樓下通往負一樓電動車坡道玻璃棚被氈布覆蓋著，不少玻璃裂痕累累。“你看，這是我們上周剛換的玻璃，昨天又被砸壞了，實在是太危險了。”祁欣說。

小區內的人行道離樓最近處約10米，正帶孫子散步的業主陳先生擔心地說，人行道離樓這么近，如果刮風時遇到瓷片脫落，砸到人的幾率還是很大的，“希望有關部門能盡快解決”。

“之前只是出現小范圍鼓包，但這些瓷片隨時可能脫落，我們把發現的鼓包瓷片全部敲掉，工作人員每天拿著望遠鏡逐樓排查，盡最大可能排除隱患。”祁欣說，“但要想徹底解決問題，還是得動用維修資金，把外墻噴上真石漆，一勞永逸。”

可是在動用維修資金時，物業犯了難。由于小區沒有業委會，相關手續只能由物業公司來辦，可如果按照正常手續,光業主簽字表決環節耗時太長。之前11號樓房頂漏水需要動用維修資金，光“雙三分之二”業主簽字就耗費了近倆月。“民法典和《河南省物業管理條例》都規定，緊急情況下可以走應急程序，我們之前沒有走過，現在想試試。”祁欣說。

去年鄭州115個小區走應急維修程序

“維修資金作為保障房屋安全使用的專項資金，是業主在購房后交存的一筆房屋‘養老金’，應急維修制度保證了房屋出現問題的‘急事急辦’。”鄭州市物業維修基金管理中心副主任劉華介紹，應急維修制度主要解決了以下三個問題。

首先是解決了業主簽字確認難的問題。劉華介紹，如果是按“雙三分之二”程序表決，要經過建筑面積和業主總人數雙三分之二以上同意方能實施。由于眾口難調，業主簽字難、決策難在短時間難以達成共識的情況下，難免會拖延時間，勢必影響小區業主生活，或許還會出現意想不到的危險情形。如果采用應急維修，僅需要業主證明人簽字，全程跟蹤參與，保證維修的真實性和合法性的同時，有效地提高了維修資金使用效率。

其次是緊急情況發生后及時維修可有效防止險情擴大。鄭州西郊某小區頂樓業主王女士家中屋面滲漏嚴重，屋外大雨屋內小雨，造成家中電路短路斷電，嚴重影響了生活。電線短路極易發生火災，對整個物業管理區域造成危險。維修資金監管部門了解到該情況后，隨即啟動應急維修機制，及時解決了問題。

“此外，應急制度還可以有效發揮資金對房屋的保障作用。”劉華介紹，全國范圍內，維修資金的管理模式主要有政府代管和業主大會自管兩種。但絕大多數城市仍然實行的是政府代管模式，即由政府行政主管部門負責維修資金的首次籌集、日常監管和使用審核工作。

鄭州市物業維修基金管理中心數據顯示，2019年鄭州市應急維修涉及115個小區、劃撥金額1246.29萬元，分別占全年總使用量的16.38%和15.41%。主要用于電梯、外墻、給排水、消防等嚴重影響業主使用或危及房屋安全的維修項目。

建議

項目全過程要進行公示保障公開透明

事實上，從全國范圍來講，物業公司虛假套用維修資金案例屢見不鮮，如何保證業主有限的維修資金都能花在刀刃上？

“最主要的是項目全過程要進行公示，保障公開透明。”鄭州市物業維修基金管理中心使用管理科科長張冰認為，為保障業主知情權，申請人申報的維修項目必須在相關業主范圍內進行事前公示（方案和表決、施工單位選擇）、事中公示（材料變更）、事后公示（竣工驗收），并且要求維修項目各環節均應由業主證明人參與見證，充分保障業主對維修資金使用的知情權、監督權。

“廣大業主要多關注維修資金使用這件事，積極參與監督，怎么修、怎么花業主說了算，對公示的維修方案提出意見建議，充分了解分攤費用情況，維修過程實施及解決的問題等。為確保公正，應急使用維修資金在1萬元以上的，應當對施工項目進行決算審核。”張冰說。

值得一提的是，在實際操作中，物業服務企業作為申請人申請應急維修時，部分物業企業擔心維修信息公示，由于金額大或維修連續集中，業主反對意見較多，影響申請和維修進度，往往會出現不愿主動公開公示，造成公示時間不及時或公示時間不夠，或公示區域不夠明確的情況，從而加深了業主的疑慮，讓業主覺得在維修資金申請使用的過程中信息的公開、透明度不夠，使得業主主動自愿參與維修資金的意見征集和決策、監督的積極性不高。

針對這一問題，河南財經政法大學工程管理與房地產學院副教授曹飛建議，政府應鼓勵小區召開業主大會，大力提倡維修資金由業委會自主管理。用“結合”的方式，既給予業主“主人翁”的權利，也保障業主的參與權、決策權、監督權。

“此外建議還要加強對消防、電梯等特殊設備專業管理。”北京師范大學政府管理研究院副院長宋向清認為，成都今年的新規非常值得我們學習：新增質監、消防部門在電梯、消防設施設備應急維修時的查勘確認職責，防止業主委員會、物業服務企業利用業主非專業型、人數眾多組織分散性等特點，虛列項目，虛增工程量，套取、騙取維修資金，避免“搭車”使用，保障資金使用安全。

延伸

【哪些情況可以使用維修資金？】

2018年1月1日開始實施的《河南省物業管理條例》第七十條規定了六種物業服務企業應當立即組織應急維修的緊急情況，這六種情況包括：電梯、消防等共用設施設備故障損壞，無法正常使用的；屋面、外墻滲漏的；樓體外墻墻面有脫落危險的；專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；公共護欄（圍）破損嚴重的；其他緊急情況。申請人可以是業主委員會（相關業主）或其委托的物業服務企業。

【使用應急維修資金需要哪些程序？】

1.申請立項；

2.制訂維修和更新、改造方案并公示；3.現場確認；

4.確定施工單位，公示結果；

5.簽訂維修和更新、改造施工合同并組織維修；6.竣工驗收并公示材料。

為方便申請人辦理維修資金使用申請業務，鄭州市物業維修基金管理中心為每一個使用項目建立專人輔導跟蹤服務機制，申請人可注冊獲取U盾實現網上立項、網上咨詢、網上傳遞材料。

【征集令】

隨著越來越多的房子步入“老齡化”，維修資金使用頻率也會越來越高，如您在生活中遇到有關于維修資金方面的問題或建議，可將內容發送至郵箱373454119@qq.com，或手機發送短信至15515725151。