杭州市宣布全面取消住房限購，為后續一二線熱點城市限購政策的進一步放開打開了想象空間。

5月9日，杭州市房地產市場平穩健康發展領導小組辦公室發布關于優化調整房地產市場調控政策的通知。其中提到，全面取消住房限購。在杭州市范圍內購買住房，不再審核購房資格。

此外，新政還包括：杭州深化房地聯動機制、優化公證搖號銷售措施、加強住房信貸支持等?！昂贾莸倪@個政策相當于回到2017年3月29日施行全杭州住房限購政策前。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示。

中指研究院華東大區常務副總高院生介紹，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍較為嚴格，廣州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心區仍有限購政策，預計接下來這些城市將繼續優化限購政策，特別是二線城市，限購政策調整節奏或將加快，同時核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策也具備調整預期。

杭州庫存積壓的政策背景

此次杭州新政的背景是，政治局會議提出，消化存量與優化增量的政策指示，成都、長沙等熱點城市已經全面推出了限購。

同時房地產市場繼續下行，而且跌幅并未收窄，成交規模創階段性新低，行業面臨失速下行的局面，且可能會危及到系統重要性房企的償債能力。

據杭州貝殼研究院的統計，4月份杭州十個行政區二手房均價全部下跌。跌得最慘的是臨安區，從新政前的15415元/㎡跌至12199元/㎡，跌幅高達21%。此外，濱江區、錢塘區、西湖區以及余杭區的跌幅均超過了10%；最為堅挺的是上城區，跌幅為2%。根據國家統計局的數據，二手房價格已經連續下跌。

二是成交疲態。二手房退出限購新政后，新增客源和新增帶看對比去年同期都超過50%，成交同比上漲了35%。成交上漲主要來自兩個方面：一是降價激發了自住客群的置業需求，二是學區房的客戶在增加。新政出臺的前半個月，二手房的日成交量接連突破300套，最高峰時更是達到了421套。但從中下旬起，成交量出現明顯回落。

“除了房價下跌，杭州最大的問題是二手房庫存的積壓，以及待開發的巨大的土地規模”，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，杭州目前二手住房掛牌出售量，公開的數據顯示是超過20萬套，實際數量可能在25萬套左右。這一規模應該是全國最高之一。從2018年開始，杭州賣地數量是全國最大的或排在上海后面位居第二。這幾年，杭州樓市火熱，基本靠新房和二手房價格倒掛，刺激了一波又一波的打新和做多的行情。但這種局面的維持是要靠二手房價格堅挺為前提的，一但二手房價格下滑，市場預期開始動搖，打新的積極性下降。同時居高不下的二手房掛牌量開始降價出售，惡性循環就開始了。

杭州新政如何落實？

“此次政策優化調整意義重大，也意味著5月份開始各地將迎來一波空前大的政策放松潮”，易居研究院研究總監嚴躍進認為。

全面取消限購?；仡櫤贾葑罱鼉赡晗拶彿潘傻穆窂剑仁轻槍紖^市場進行放松，而后針對核心區的二手房進行放松。此次明確不再限購，也就意味著市區或上城、西湖、拱墅和濱江不再限購，意味著到此類區域認購新房也不需要社保繳納條件。此次政策重大，其屬于中央政治局4月底會議后全國首個全面取消限購的城市例子，對于其他一些還有限購的城市而言也具有非常大的啟發。

首個明確“以房定地”的政策。此次杭州明確，優化住宅用地供應。對住房供應較大、去化速度較慢的區域，優化供地模式，促進供需平衡。這也是全國首個對此前自然資源部供地新政的回應。此前，自然資源部明確，要基于“以人定房”“以房定地”的思路，同時也明確要對標住建部的住房發展規劃要求。此次，杭州是全國首個基于該政策做出的地方優化版本。其也意味著，一些高庫存區域的城區，后續會通過減少供地、暫停供地或盤活存量和閑置土地的方式進行。

明確掛牌即享首套資格的導向。此前武漢成為全國首個推進“推盤即享首套資格”政策的城市，此次杭州跟進。杭州政策明確，對于購房人在所購住房城區范圍內無住房的，或在所購住房城區范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的情形，新購住房的按揭貸款可按首套住房認定。這個政策是今年的創新點，也是以舊換新政策后一個非常有價值的政策。

明確購房即可落戶的導向。此次杭州明確，優化積分落戶的政策。在本市取得合法產權住房的非本市戶籍人員，可申請落戶?！按舜握咭饬x重大，通俗理解就是購房就可以落戶”，嚴躍進表示。

明確搖號退出和推動高品質住宅供應。包括一是，取消公證搖號的銷售要求。此前成都政策也明確取消公證搖號，這也是過去過熱時期過嚴政策的體現。此次杭州出臺此類政策，有助于更好促進此類過嚴政策的退出，具有積極的意義。二是明確推動高品質住宅供應?！皬暮贾荽舜胃咂焚|住宅的相關元素來說，至少包括配套完善、低密度、綠色低碳、科技建筑等四個維度。其對于全國其他城市做高品質住宅是有啟發的，這也意味著后續在高品質住宅方面會持續形成供地、交易等系列支持文件。”

杭州此次政策的標志性意義

“未來一段時間，杭州將進入消化庫存、去化泡沫和需求相對低迷的階段。畢竟，杭州樓市熱了很多年了，其他城市低迷的時候，杭州也非常堅挺，現在到了回調的時候了”，李宇嘉認為。

“杭州此次政策應該打滿分，是今年放松力度大、市場反饋好、提振效果好的政策，具有非常好的標桿性和啟發性“，嚴躍進認為，杭州落實了中央政治局的會議精神，全面落實供地政策和住房政策優化導向，也持續推進存量房產和增量住房兩個領域的政策銜接和打通。更為關鍵的是，基于一城一策的政策導向和市場形勢，率先全面取消限購政策，具有非常好的及時性和務實性。

高院生也預計，新房限購的全面取消，或進一步加劇市場分化，核心或優質板塊的搖號難度將越來越大。在利好政策的催化下，杭州新房市場會出現緩慢的溫和復蘇態勢，但受限于供應規模和結構，成交規模難以實現大幅回調。

采寫：南都灣財社記者 王艷玲