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按照價格來分，目前龍華在售的新盤大致分為三個梯隊：

1、北站、紅山、上塘，價格7.2w左右

2、民治6.5-7.5w，老龍華中心6-6.5w

3、清湖6w，觀瀾5.5w。

這樣的價格分布，基本遵循一個從南到北的情況排布。而如果從總價來分，基本是面對500w-800w的一個情況。

而如果價格太往上，就不太建議了。因為每個片區都有自己的房價天花板，除非你自己對面積要求比較挑，否則建議飛到南山或者前海、寶中。

而購買這個片區的人群，以25-35歲的青中年群體為主，家里/自己有點錢但明顯不多，大部分在福田、科技園、坂田上班，以IT狗/金融狗/電商狗為主。

對比其他片區同總價新房，作為宇宙中心、福田的后花園，龍華整體的均衡性較強，而且學區/商業/地鐵等利好加持，再加上地鐵遠期的規劃（5期工程）、樓盤多、選擇性廣，是很多人的菜。

1、北站、紅山、上塘

第一梯隊的北站、紅山、上塘，是龍華目前最熱同時也是最成熟的區域，片區內的商品房小區大部分建成于2010年后，而大部分新建的配套也在這里。

北站主打商務，目前片區在售的樓盤包括熱賣8成的超核中心潤府、待入市的中海瓏悅理、一直被稱為“呼嘯山莊”的保利龍譽花園、以及一直遲遲沒消息的中州黃金臺。

從這張圖中，基本可以看出北站今年的供應有多大、競爭有多么激烈。

超核中心主力戶型面積為99㎡-114㎡3-4房，總計510套，備案總價約674-879萬/套。該樓盤最大的賣點是萬潤萬象商業+華潤品牌，整體看上去有點MINI悅府的感覺。

缺陷是99平的戶型得房率一般，而預期好的精裝最后也改成了毛坯。70%的得房率相對于隔壁的中海瓏悅里，實用性方面差了一些。

前期一直蹭熱點的中海瓏悅里，戶型88平、97平、100平、128平的3-4房戶型，同樣限價7.24萬/平、總價預計630萬+。88平-128平做3-4房，對應總價650萬門檻，不知道帶不帶裝修。

這兩個樓盤爭議最大的是華潤99平的3房VS中海88平的三房，而且經常被拿來對比。戲劇性的是：對比之后，很多人直接去買了鴻榮源博譽府。

保利龍譽一直以來被“詬病”為龍華的呼嘯山莊，也許是KOL過于夸大這個項目的缺陷，以至于忘了這個樓盤最大的優點：

在整個龍華，如果你想550W總價買龍華第一梯隊的3房，而且還是深外龍的學位+精裝，保利龍譽確是不錯的選擇。

至于地鐵噪音問題，如果實在介意可以看二期，這里面有72平和91平的戶型，朝向與噪音會好很多。

至于中洲黃金臺這塊比較復雜的地塊，據說有30年土地糾紛和股權糾紛，有網友爆料黃金臺定名為中洲迎璽花園，預計會提供3000套住宅，戶型未知。

再往北看，紅山和上塘之間，有安宏基天耀、中海聞華里、深業頤樾府和卓越柏奕府等新盤。這里面是值得關注的是安宏基的天耀府，總價預計在700萬左右，在紅山的核心西板塊。

戶型主要包括97平-112平-135平，根據網上流出的戶型圖來看，整體得房率在75%左右。據說這個樓盤可能要批到8，至于這個樓盤到底香不香，還要看最終價格。

而鴻榮源博譽府，憑著北站超核的熱點，最近也賣的不錯，3月份據說賣了30多套。總價600萬出頭可以買紅山3房，總價700萬可以買3房2衛，帶裝裝。而缺點也很明顯：離地鐵有一定距離。

至于中海聞華里，目前80多平500多萬三房貨量已清的差不多，余下的基本是90平以上的戶型，總價去到了650w+。

而卓越柏奕府，主打的是剛改戶型，戶型整體偏大，最小108平的3房從去年年底到現在也已清了很多，現在想買入的價格整體也上浮了。

深業頤樾府在紅北東部，地段在核心地段稍偏一些，住宅限價7.2萬/平，如果想低總價上車+投資，可以看78平的3房戶型，算得上紅山目前上車3房的最低門檻。

如果想追求舒適度，可以看95平的戶型。這個項目目前周邊的二手大概在8萬-8.8萬之間，有一定的倒掛。

2、龍華中心片區

第二梯隊為龍華中心區片區，這里是龍華區的傳統老中心，聚集了龍華區數十個行政服務機構，是龍華行政的心臟位置、大商圈規劃所在。

目前這個梯隊較熱的壹成中心十區和卓越和奕府，總價都是500w+~600w+，雖說兩個樓盤都有一定折扣，不過兩個樓盤550W+以下的貨量整體不多了。

對比片區其他樓盤，十區贏在整個產品的設計，比如說85平做3房2衛，雖說得房率沒有2期那么高，但放眼整個龍華新房市場，還是比較香的。

而卓越和奕府目前折后單價在6萬左右，總價600w+，勝在品質感非常強。比一般剛需盤高一個檔次，外立面采用鋁板+LOW-E玻璃，高顏值外立面；

小區的大門剛剛做好不久，雖說比10萬+的金茂府弱一些，但對于其他同片區的樓盤來說，品質感立馬拉滿。（可現場自行感受）

富基云瓏府備案均價較高，但整體折扣力度非常大。首付140W就可以買龍華的4房，雖然項目周邊沒什么地鐵要靠遠期規劃，但對于首付預算不多的人來說，以光明的價格買龍華，未嘗不是一個選擇。

華僑城四海華亭差不多是去華龍華熱度最高的盤，因為價格便宜，總價500w左可以買這里的3房，低一點的甚至可以到480w左右。

這個樓盤優缺點都很明顯，周邊整體面貌不好，而且位置偏一些。不過好在離地鐵口不遠，旁邊就是高峰學校，如果追求絕對的性價比，也可考慮。

現場銷售告訴我，從去年到現在，有一些低樓層的戶型基本上賣光了。106平基本上沒房了，96平的價格在520-560w，120平還做了4+1戶型。帶裝修，使用率在84%左右。

3、清湖、觀瀾區、大浪

這個梯隊目前唯一熱度較高的是合正觀瀾匯的3期，預計價格在5.6萬左右，而且帶裝裝，應該會在4月底的時候出證。

戶型為103-129平3-4房，可售住宅約730套。優點是就在龍華區政府旁邊+龍華外國語福城校區+地鐵口。缺點是臨近主干道，可能會比較吵。

其他的盤如盛璟潤府，價格已經6.2w了，綜合性價比不高、位置較偏，而這樣的價格，基本可以買到龍華城區的卓越和奕府了。

而即將入市的宏發清湖項目悅見傾湖錦府，臨近地鐵4號線清湖地鐵口A出口，價格預計6.2w+，戶型未知，預計最近可能入市。

關于這個樓盤的戶型圖，目前未知。但基本可以預見的是，在龍華如此卷的市場下，如果不是價格有一定的誘惑力，性價比都不會太高。畢竟，6萬+的價格差不多可以買第二梯隊了，所以這個盤基本可以忽略。

位于大浪的錦順名居，位置偏僻而且價格高，總價區間在416-945萬/套，2021年開盤，當天僅去化30多套。不推薦。

看完這三個梯隊的樓盤，判斷如下：

總價400w+，觀瀾+大浪

總價在500W-550W左右的，龍華城區；

總價600w+，龍華城區+北站+上塘

總價700w+，北站+紅山+上塘

關于龍華區新盤的深度測評，基本就是這樣，里面信息可能會有一些出入，詳細以現場情況為準。