大虹橋、臨港現在是破鼓萬人捶，墻倒眾人推，房價崩掉的消息刷遍全網。

其實現在看空大虹橋的，跟2021年唱多的是同一批人。

2021年大虹橋賣8萬多時，全網刷屏的是大虹橋國家級規劃、長三角一體化中心、東有陸家嘴西有大虹橋、房源日清、高分搶房……

狂轟亂炸之下，大虹橋一怒漲到了9萬8。

現在大虹橋不行了，本來跌到6.5萬觸底，在“大虹橋跌慘了”刷屏之下，不跌穿6萬都對不起這些媒體。

房價波動這么大，得給中介、給媒體記一大功。

只報道結果是沒意義的，大家村里都通網了，都看得到。

我們真正要做的，是深入研究到底大虹橋值多少錢、之前為什么暴漲、現在為什么暴跌、未來房價怎么走。

環線一直致力于深度分析、提前預判，大虹橋、臨港的風險環線之前就多次提醒。

更多深度分析，大家可以添加微信約環二當面溝通。

本文簡單跟大家同步一下大虹橋、臨港暴跌背后的事實：規劃正在成為重大利空。

這點認識不到，你還會被反復收割。

01

之前，規劃是重大利好。

30年了，大家習慣了跟著規劃買房。哪里規劃好，哪里房價漲得快。

原因很簡單，規劃帶來了產業、帶來了配套、帶來了土拍。

產業入駐，當地上班人多了、接盤人多了，房價肯定漲。

張江就是這樣一個規劃，入駐企業太多，推高了唐鎮、御橋房價。

大虹橋曾經也非常輝煌，短短幾年吸收了開發商的半壁江山。

那段時間大虹橋很熱，不是沒原因。

規劃帶來配套，新的配套也能吸引客戶。好的醫院、學校、商場、地鐵，誰不喜歡。

莘莊剛開發就是外環價格高地，為什么？因為那個時候有地鐵的地方不多、有商場的地方不多。

即使到今天，莘莊仲盛商城體量也排得進上海前十，可以想象2007年開業時有多震撼。

甚至土拍都帶來利好。過去30年地價暴漲，土拍越拍越貴，甚至出現“面粉貴過面包”的奇葩現象。

你家小區單價5萬，隔壁土拍樓面地價都5萬多了，你們家房價肯定暴漲。

所以過去大家都盼著小區附近有規劃，能給自己帶來實打實的利好。

然而這個游戲很快就玩不下去了。

上海有兩百多個板塊，分化十分復雜

貴的地方太便宜，便宜的地方太貴

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02

這兩年大家突然發現，規劃很難再帶來客流。

2018年初杭州未來科技城房價才3.5萬，2020年就漲到了6-7萬。

都說是阿里的碼農把房價炒高了，環線深入研究后發現并不是，那兩年瘋狂炒房的是杭州周邊的本地人。

本地人看了看規劃，發現了重大投資機會：買入未來科技城，以后高價賣給碼農賺錢。

后來的故事大家看到了，碼農并沒有如約到來，投資客卻陸續退場，房價直接降到4萬多。

破發的也不在少數。

現在的經濟情況大家都看得到，新的產業本來就不多，再指望通過一張A4紙吸引產業，很難了。

上海中外環某規劃氣勢磅礴，聲稱導入多少多少企業，其實翻一番企業資料就知道，這些企業本來就在附近辦公。

對當地來講，不算增量。

再通過配套吸引居民，也越來越難。地鐵建設基本飽和，商場遍地都是。

之前房子不好賣，跟zf簽約一個好學校過來立即清盤。比如前灣首創禧瑞薈，一期根本賣不動，開盤一個月網簽套數為：1。

后來前灣規劃來了，建設華師大附屬重點學區，連同地鐵利好，二期直接賣爆。

現在再通過劃學區賣房越來越難，各種名校遍地都是，掛羊頭賣狗肉的不在少數。

土拍也很難推高房價，最后一波高價地都被套住了。

2016年5月，融創、格力在泗涇拿地，樓面地價高達3.8萬。當時泗涇房價才4萬出頭。

一時間泗涇要漲到6萬的消息刷遍全網，畢竟有地價推著。

然而很快遭到打臉。

2019年12月泗涇再次拍地，競得人分別為招商和華發，樓面價2.15萬元/㎡、2.1萬元/㎡。

越拍越低。

時至今日，泗涇房價也沒突破5萬，那些叫囂泗涇賣6萬的朋友，你們還好嗎？

產業導入困難、配套帶不來客流、土拍推不高房價，規劃對周邊房價的帶動越來越小。

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03

硬幣都有兩面，規劃的另一面就是重大利空：大量住宅供應。

大虹橋、臨港是上海最重磅的規劃，也是新房供應最多的地方。

2021-2023年，臨港新房賣了2萬套，徐涇新房賣了1.4萬套。

算上前灣、華新等等，大虹橋實際供應也不低于2萬套。

這些新房賣給誰呢？

房地產是不動產，任何樓盤、小區都是當地客戶為主，新房自然大量分流當地買家。

原本你家小區供需平衡，房價維持穩定。現在隔壁突然上市2000套新房，你家的房子還指望賣嗎？

最近泗涇的房東有些絕望，因為招商時代潮派要開盤了。

招商時代潮派土地指標：

14-01子地塊：三類住宅組團用地，住宅套數下限1229套；

16-02子地塊：商業服務業用地84%、文化用地16%、公交場站用地；

17-07子地塊：三類住宅組團用地76%、商業服務業用地24%，住宅套數下限527套。

招商時代潮派價格不貴，位置很好，至少要消耗1756組客戶。

泗涇二手房一年才賣多少？一個小區賣30套就了不起了。

規劃帶來新客戶的能力，大幅縮水；

規劃消耗老客戶的能力，越戰越勇。

規劃越大，對當地的打擊越大。

想當年桃浦智創城規劃一出爐，萬里居民歡呼雀躍：我們終于有產業中心了，打造成下一個漕河涇，帶領萬里起飛！

現在桃浦建設如火如荼，萬里房價卻一再暴跌。

桃浦每上市一個新房，就對萬里捅一刀。畢竟價格差不多，桃浦新房品質高出幾檔。

普陀就那點客戶，你萬里的普通居民，賣房子怎么可能賣得過頂級開發商。

當然這里不是否定桃浦，桃浦智創城已經有不少優質產業入駐，將來也是帶領普陀崛起的重磅區域。

但是短期對樓市的利空，我們不得不注意。

環二之前預測大虹橋暴跌、預測臨港暴跌，全部應驗，憑的就是提前認識到了這個變化。

2020年臨港才賣2萬多，年中旬自貿區規劃出爐，直接對標香港，投資客都不想放過這個機會。

當年就炒作到4萬以上。

環二默默的打開供地計劃，發現2021年供應土地高達60-80公頃，就知道這里要完了。

按70公頃土地、容積率2.0計算，臨港2021年的地，能變成1.4萬套新房。

產業沒動，土地先行，這么多新房下去房價不降就沒天理。

臨港是國家重點規劃，使命重大，再造一個浦東不是不可能，環二個人也對臨港抱以信心。

但是不代表臨港適合炒房。

2024年開始，我們需要重新審視規劃。

至少需要清楚一點：這個規劃，帶來的是韭菜還是鐮刀。

▼以上為正文

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