6月份，誰也沒想到大灣區房價搞出大新聞的不是深圳，也不是廣州，而是一直低調穩定的東莞。一份“冰山指數”卻讓無數投資客看得熱血賁張。

東莞市住建局提供的數據顯示：3月至5月，東莞二手房價格有兩個月環比負增長，一個月正增長。一手房5月二手房均價16402元/平方米，比3月二手房均價16541元/平方米還低。

究竟東莞房產是冷是熱？

房產大象選取較為熱門的臨深片區之一——鳳崗，前去實地探訪。

本次探訪采用公共交通，一個是實際測量自駕外的通勤時間成本，其次是親身體驗臨深區域交通環境。出發點選擇深圳東站，這里有三號和五號地鐵線（輻射龍崗、龍華、南山部分地區），靠近羅湖，正在修建的14號線連接坪山與崗廈。

選擇乘坐398路公交車，這輛公交連接購物公園與仙田總站，途徑大中華、關山月美術館、體育館、深圳東站、華南城、大運等地標。

從東站出發，在沒有堵車的情況下一小時抵達鳳崗汽車站。道路經過華南城后，由雙向六車道變為四車道。東莞與深圳交界區域真正做到了無縫連接，只有路邊一塊牌子標示有“東莞界”。

站內有多條東莞、深圳公交線路，可換乘前往大運、塘廈等。東莞公交支持微信、支付寶掃碼支付。

1、基本指數

總面積82.43平方公里，下轄12個村（社區），戶籍人口3.7萬多人，常住人口30多萬人。2019年，全鎮實現生產總值303.9億元，全市排名第11位，同比增長6.3%。規模以上工業增加值139.2億元，同比增長2.4%；固定資產投資總額78.8億元，同比增長19.5%；社會消費品零售總額72.6億元，同比增長10.9%；稅收總額64.2億元，同比增長7.3%；財政總收入48.0億元，同比增長0.8%。

2、環境

鳳崗目前仍是維持一個比較中規中矩的鎮街生活氛圍，生活節奏比較輕緩，即使在沃爾瑪商圈，也沒有聽見刺耳噪音。從地圖上看，城區主要綠化都沉定在兩個公園里。

在城區，除了沃爾瑪斜對面一塊較大綠地，部分道路兩旁有綠化樹木，其他公共綠化面積較少。城區街道較為干凈，道路指示齊全，公交設施也基本保持全新狀態。

雖然是臨深區域，但鳳崗仍顯示出和深圳完全不同的商業氛圍。臨街店面以實體經濟為主，品類包括金銀玉器、服飾、餐飲等，極少看見有臨街的中介店面。

在沃爾瑪至五聯路口段，沿街店鋪基本都處于正常營業狀態，僅有2、3家商鋪貼出轉讓招租。

知名品牌有沃爾瑪、華為、肯德基、oppo等，能滿足日常需求。整體仍是較為傳統的商業模式，缺乏高端品牌和營銷氛圍。

根據東莞目前樓市限購政策，一手新房需提供社保證明，而二手新房則只需提供征信和銀行流水。這也使得二手房市場成為當下東莞樓市熱門區域。

“年前是業主求買房，年后是買家求賣房”，某知名品牌一名中介在描述鳳崗樓市變化時，以過年作為樓市兩種狀態的分界線。據稱，年前鳳崗二手房整體均價在兩萬左右，因為供大于求和年末淡市，不少賣家年前倉促出手變現。而到4月和5月，鳳崗二手房市場出現量價齊漲。

有爆料稱，大運城邦被豪客“掃貨”，連簽多單.

2018年鳳崗部分房產價格

2020年6月鳳崗部分房產價格

在地段、產品質量相差不大的情況下，相比當地開發商，品牌開發商的樓盤銷量和漲幅更明顯。有中介稱，部分企業擔心資產貶值，加上業績壓力，將資金放入樓市避險。和剛需不同，企業更認同品牌對樓盤價值的附加作用，盡管部分品牌樓盤配套不完善，仍是成交不斷。

某中介店面信息板

綜合多家中介介紹，目前鳳崗購房主要以中心區和臨深兩大概念為主，分別以鳳崗沃爾瑪和鳳崗汽車站形成兩大市場板塊。據中介稱，中心區主要以本地剛需為主，要求生活配套；臨深地段主要以企業和投資買家為主，瞄準深圳的外溢買家。

根據東莞2020年土地供應計劃，鳳崗今年住宅建設用地指標為0.5489公頃，而鳳崗2019年住宅建設用地供應則為8.2454公頃。一手新盤的緊張，也導致了二手新盤的火爆市場。

鳳崗整體城區規劃比較齊整，如果將來能通過舊改項目，城市發展空間仍有很大提升空間。