過去半年，上海樓市經(jīng)歷了一波不小的回調(diào)。

市區(qū)不少超漲的板塊，如今都迎來了大幅度的回調(diào)。

外環(huán)旁的一些熱門上車板塊，房?jī)r(jià)跌幅更是十分夸張，部分項(xiàng)目甚至跌回了6年前。

本文選取了四個(gè)典型區(qū)域，具體請(qǐng)看內(nèi)容。

顧村的標(biāo)桿小區(qū)保利葉上海，最近價(jià)格跌回了八年前。

保利夜上海是顧村的品質(zhì)社區(qū)，除了車位不太夠，其他方面品質(zhì)都很優(yōu)秀。

然而，最近葉上海的幾套成交都回到了4字開頭的水平。

2017年的時(shí)候，保利葉上海的價(jià)格就已經(jīng)來到了5.5萬/㎡。

這意味著，如果2017年買進(jìn)，到今天6年的時(shí)間還是被套牢。

顧村隔壁的鄰居南翔，地鐵通車時(shí)間和顧村僅相隔一年，如今已經(jīng)成為了新晉的小中產(chǎn)社區(qū)。

如今南翔新房單價(jià)在6萬左右，顧村新房至今大多還在5萬以下，

最標(biāo)桿二手房的單價(jià)都在7萬+，一度接近8萬；

顧村品質(zhì)標(biāo)桿保利葉語，如今的成交價(jià)也僅在6.5萬左右，遠(yuǎn)不及南翔的標(biāo)桿華潤(rùn)中央公園。

當(dāng)然，顧村的房?jī)r(jià)與同為外環(huán)線上新房6-7萬元/m2、二手房早已沖至8-10萬元/m2的莘莊、浦江和唐鎮(zhèn)相比，都拉出了更大的價(jià)差。

顧村的樓市表現(xiàn)，甚至比不上嘉定新城和松江新城。

單從地段上來看，顧村是在主城區(qū)，官方地段比五大新城高一級(jí)。

顧村主城區(qū)的地位

而且顧村的配套也很好，7號(hào)線+15號(hào)線雙軌交，坐擁顧村公園、龍湖天街，有三甲醫(yī)院華山醫(yī)院北院，該有的都有。

顧村房?jī)r(jià)跌得這么厲害，主要是板塊的底氣不太足。

顧村是動(dòng)遷基地，自身的產(chǎn)業(yè)比較薄弱，沒有高端的產(chǎn)業(yè)落位，自然缺少購買力帶飛房?jī)r(jià)。

雖然有新顧城的規(guī)劃，拆開規(guī)劃細(xì)則，除了依舊大比例的安置地塊，能做產(chǎn)業(yè)和商務(wù)的土地比例連2成都沒有，遠(yuǎn)期來看想象空間也有限。

內(nèi)生購買力不足，顧村主要靠市區(qū)的外溢客戶。

但是15號(hào)線不過市區(qū)核心，外溢客戶不是主力，主要靠7號(hào)線。

但是顧村不像九亭，離漕河涇徐家匯僅需5站和7站，

7號(hào)線要十幾站到靜安寺，從長(zhǎng)壽路開始，經(jīng)光新、萬里、大華、大場(chǎng)，再到上大，最后才是顧村。

七號(hào)線走向

這些板塊幾乎都是居民區(qū)，一層一層吸收了市區(qū)的外溢客戶；

最近一段時(shí)間市場(chǎng)下行，上游的板塊萬里、大華、大場(chǎng)價(jià)格都出現(xiàn)了一定程度的回落；

上游板塊房?jī)r(jià)下跌，價(jià)格擠壓的情況下顧村就更難了，房?jī)r(jià)自然跌的厲害。

江橋標(biāo)桿社區(qū)龍湖天璞，掛牌價(jià)曾經(jīng)超過9萬，成交價(jià)突破8萬。

經(jīng)過一年的回調(diào)，成交價(jià)已經(jīng)跌到了7萬左右，甚至不少低區(qū)房源的掛牌價(jià)格已經(jīng)到了6萬5以下。

考慮到持有成本和社區(qū)品質(zhì)，這和龍湖在江橋新拿的項(xiàng)目龍湖青云闕6.2萬的聯(lián)動(dòng)價(jià)之間，幾乎沒有倒掛了。

江橋這個(gè)地方，一直在嘉定的地位都不高。

江橋早期的定位是動(dòng)遷大居，建了大量的安置房，除此之外就是大量的低端廠房，過去是不少外來人口在上海落腳的第一站。

混雜的居民結(jié)構(gòu)和比較凌亂的城市界面，再加上垃圾焚燒廠帶來的心理影響。

江橋一直帶著社區(qū)環(huán)境差的標(biāo)簽，這么多年也一直被人詬病。

江橋的城市界面

嘉定的產(chǎn)業(yè)都在安亭，最宜居的片區(qū)是南翔，好的資源都去砸了嘉定新城，江橋幾乎沒撈到什么資源。

南江橋大量的動(dòng)遷房如今既不好拆，又影響了規(guī)劃建設(shè)和產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，江橋的財(cái)政收入只有鐵路北面南翔的一半。

錢包不寬裕，環(huán)境的改善自然緩慢，新規(guī)劃落地更是艱難。

2015年就做了北虹之星的規(guī)劃，但是至今還是規(guī)劃期。

北虹之星效果

好在江橋還是抱上了大虹橋的大腿，靠著大虹橋的概念招商也有收獲，蔚來成功落位江橋。

只是大虹橋眼下還在搞徐涇和前灣，輪到江橋還要挺長(zhǎng)時(shí)間。

江橋住宅分布

過去幾年，北江橋開發(fā)了龍湖天璞等商品房，導(dǎo)入了一批沖著大虹橋概念來的新上海人。

這對(duì)改善居民結(jié)構(gòu)起了一定幫助，但是要改變板塊認(rèn)知還是任重道遠(yuǎn)。

大家對(duì)江橋的印象還是一個(gè)剛需上車的板塊，二手房大量的成交還是來自于安置房社區(qū)以及中星海上名豪苑等老一批商品房。

這種認(rèn)知限制了板塊的上限，江橋很難受到中產(chǎn)客戶的認(rèn)同，價(jià)格天花板不高。

目前，虹橋商務(wù)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還在調(diào)整，大虹橋整體樓市走低。

產(chǎn)業(yè)和社區(qū)環(huán)境都不占優(yōu)勢(shì)的江橋，想要恢復(fù)過來，還需要一定的時(shí)間。

7月底，徐涇成交了一套六樓，7月底，招商虹橋公館成交一套6樓，單價(jià)降到了61869元。

拿這套舉例是因?yàn)椴⒎堑蜆菍佣侵虚g樓層，也沒要、有靠近高架的硬傷。

綜合來看小區(qū)最近的成交價(jià)也可見市場(chǎng)回撤力度之大。

隔壁距離地鐵更遠(yuǎn)的新房虹橋公館3期，開盤均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了6.4萬/㎡，這價(jià)格直接倒掛都沒了。

截圖來自微信

這么看，虹橋公館3期后面賣得不好了，其實(shí)完全可以理解。

回顧徐涇樓市崛起的歷史，無外乎抓住了兩撥機(jī)遇。

要知道早期大虹橋概念沒起飛的年代，新虹街道的萬科時(shí)一區(qū)、富力虹橋十號(hào)賣得都沒那么好。

大虹橋概念爆火之后，商務(wù)區(qū)核心區(qū)已經(jīng)沒住宅項(xiàng)目了，徐涇才能順勢(shì)接棒。

西虹橋片區(qū)快馬加鞭的不斷出讓地塊，快速吸收商務(wù)區(qū)帶來的增量人口，當(dāng)時(shí)價(jià)格也不算貴，不少本地改善居民也順勢(shì)上車。

17年到19年上海市場(chǎng)不冷不熱，大虹橋的新房其實(shí)賣得一般般，二手房?jī)r(jià)格也一潭死水。

直到2020年市區(qū)大漲，2號(hào)線沿線的置換居民，無奈放棄漲價(jià)的長(zhǎng)寧，外溢到了大虹橋改善。

再疊加大虹橋概念帶來的投資客，徐涇分?jǐn)?shù)不斷創(chuàng)出新高，成為了樓市炙手可熱的板塊。

二手房也在這個(gè)過程中水漲船高，蟠龍?zhí)斓亟桓逗髵炫苾r(jià)一度10w+，天空之城成交價(jià)一度沖上了9w+的高價(jià)。

但是徐涇的產(chǎn)業(yè)過去幾年沒有質(zhì)的突破，會(huì)展和物流產(chǎn)業(yè)受挫也比較嚴(yán)重；

又伴隨著開發(fā)商撤退，虹橋商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”，徐涇的房?jī)r(jià)基礎(chǔ)“虛”了不少。

市區(qū)的剛需客戶大多沖著大虹橋宇宙級(jí)規(guī)劃帶來的高倒掛來打新，接盤二手的并不多，大多都是本地居民去上車二手。

新房熱度褪去，本地二手客戶被新房分流，又少了一部分客戶來源。

而且現(xiàn)在市區(qū)房?jī)r(jià)下跌，外溢客戶減少，徐涇接盤客戶越來越少。

雙重打擊下，房?jī)r(jià)下跌再所難免。

未來，前灣的大把新房也馬上要進(jìn)入市場(chǎng)，徐涇二手房抗壓的日子，恐怕還有日子要熬了。

泗涇和九亭是松江外環(huán)邊上兩個(gè)相鄰的板塊。

兩個(gè)板塊很相似，都是9號(hào)線沿線的單站點(diǎn)板塊；

二者都沒有太多的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，憑借著地理位置和便宜的租金，早年吸納了不少外來務(wù)工人員；

近些年都開發(fā)了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，購房者主要是沿著9號(hào)線來的市區(qū)剛需客戶，本地人還是更認(rèn)可松江新城。

雖然是樓市普跌，但是在這兩個(gè)板塊有個(gè)鮮明的現(xiàn)象：

北九亭和南泗涇（地鐵周圍商品房）環(huán)境好，配套更成熟，相對(duì)來說更加保值。

南九亭城市界面比較差、北泗涇比較荒涼，相對(duì)跌幅就更大。

比如南九亭的象嶼名城，從高峰期的6萬跌到了如今的5萬出頭。

北泗涇的品質(zhì)標(biāo)桿融創(chuàng)壹號(hào)公館，高峰期成交價(jià)一度達(dá)到7.2萬，眼下掛牌價(jià)已經(jīng)有不少5.7萬-5.8萬的房源。

其實(shí)這兩個(gè)板塊是過去幾年漲幅很大的板塊，泗涇近些年新房供應(yīng)比較多更為明顯，不少項(xiàng)目的漲幅都跑贏了大虹橋。

當(dāng)然，這也是因?yàn)榇蠛鐦虻男路孔陨韼е?guī)劃溢價(jià)，起步就比較貴；

但是大虹橋的規(guī)劃離建成還很遙遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)量級(jí)和漕河涇以及徐家匯相比差得也很遠(yuǎn)。

吸收外溢客戶做睡成不丟人，但是上游得是真的足夠強(qiáng)。

市場(chǎng)好的時(shí)候，強(qiáng)產(chǎn)業(yè)區(qū)的外溢客戶購買力強(qiáng)，會(huì)讓沿線板塊漲幅亮眼。

但是市場(chǎng)變差后，上游板塊降價(jià)就會(huì)截留外溢客戶，再疊加新房分流，二手房?jī)r(jià)格肯定扛不住。

外溢鏈條就像一個(gè)鄙視鏈，越往外，價(jià)格越不堅(jiān)挺，客戶量越少。

市場(chǎng)上會(huì)有泗涇價(jià)格超過九亭的論斷，拿泗涇保利翡麗公館跟九亭的老房子相比，當(dāng)然是泗涇更貴。

同等品質(zhì)，同等房齡的情況下，肯定還是九亭房?jī)r(jià)比泗涇更貴。

眼下，洞涇也啟動(dòng)了開發(fā)，成了松江唯一一個(gè)雙地鐵的板塊，又要搞兩個(gè)TOD，幾個(gè)新房即將入市。

洞涇的規(guī)劃

即便是聯(lián)動(dòng)價(jià)到了5萬+，即便眼下還是空地，即便看似是大餅；

還是會(huì)不可避免的對(duì)二手客戶造成分流。

短期來看，泗涇九亭市場(chǎng)還是要抗壓一段時(shí)間，只是泗涇受到的影響會(huì)更大一些。

大家一定很疑惑，為什么沒有浦東的板塊？

主要原因是我們找了一圈，發(fā)現(xiàn)浦東的外環(huán)旁主流板塊中，跌的夸張的板塊的確不多。

即便是受到產(chǎn)業(yè)外流影響的外高橋，跌幅也并不大。

東部外環(huán)外的唐鎮(zhèn)，南部的外環(huán)外的周康，價(jià)格表現(xiàn)的堅(jiān)挺有目共睹。

川沙因?yàn)閮r(jià)格早些年透支了不少，如今反而也受影響不大。

其實(shí)各板塊的下跌原因都很復(fù)雜，跟購買力流動(dòng)，板塊競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)域分化等多重因素相關(guān)。

具體的板塊分析后續(xù)仍會(huì)繼續(xù)推出，歡迎關(guān)注我們。

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