撰文｜賈晨雨 編輯｜LZ

保利地產擁有國家一級房地產開發資質的央企龍頭地產公司，以不動產投資開發為主，以綜合服務與不動產金融為翼的業務板塊布局，堅持以核心城市及重點城市群為主，重點深耕珠三角、長三角、京津冀、中部、成渝、海西。

2020年保利地產實現營業收入2430.94億元，同比增長3.04%；歸母凈利潤289.48億元，同比增長3.54%；經營活動產生的現金流量凈額151.50億元，同比下降61.31%。

業務構成中93.12%收入來自房地產銷售；6.88%來自其他，與2019年業務構成差異甚微。

? 總資產和總負債

2020年保利地產的總資產1.25萬億，總負債9847.37億元，憑借1.25萬億總資產排在A/H股房地產行業總資產第五位。企業從2016年開始總資產規模在逐漸擴大，負債率長期維持在75%以上，2020年負債率78.69%，較上年小幅上升0.9%，有息負債2968.03億元，占總資產的23.7%。

? 影響負債率高兩大主要原因：

一，房地產行業長期以來靠高杠桿、高負債、高庫存實現高增長的模式，整體負債率高于其他行業。2020年房地產行業存貨周轉率中位數為0.28，保利地產存貨周轉率0.25，可比企業“綠地控股”存貨周轉率為0.56；“融創中國”存貨周轉率0.35，不僅相較于2019年下降4%，而且還低于行業多數企業。

二，我國賣房采用的是樓盤預售方式，消費者買房需要先支付定金，定金雖是收入但在會計處理上預收賬款計入負債，導致企業賣房越多相應負債也越多。出售的樓盤沒交付，預收賬款用來建樓，只有交房后才能算做企業收入，才導致房地產行業負債率偏高。

2020年保利地產預收賬款/合同負債3664.99億元，可比企業“綠地控股”和“融創中國”分別為4215.31億元和2737.6億元。

? 應收賬款周轉率

2016年-2019年應收賬款周轉率逐年增長，2020年出現下降，通過財報披露，2020年應收賬款增長32.79%，原因是應收房款、工程款增加。

2020年房地產行業應收賬款周轉率中位數為21.87，保利地產優于行業多數企業，但與2019年相比出現下降，再結合存貨周轉率也出現小幅下降，說明企業整體運營能力出現小幅下降。

? 營收與盈利

2020年毛利率32.59%，同比下降2.38%，2020年銷售費用率2.83%，與2019年基本持平；管理費用2.29%，同比增長0.47%，企業期間費用率上升，成本管控能力下降。

2016年-2020年營業收入和凈利潤整體呈增長趨勢，但2017年營業收入減少，它解釋為受營改增及項目結轉區域結構影響，2020年出現增速放緩現象。

年報解釋是，首先大環境下，企業經歷了新冠肺炎疫情造成的一定沖擊，以及行業政策、流動性等經歷了從寬松扶持到定向收緊的轉換對企業的影響，其次，企業自身在2017-2018年獲取的高地價項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。

2016年-2020年的凈資產收益率(ROE)依次為15.45%、15.93%、16.52%、20.12%、17.22%，2020年房地產行業的平均值為6.9%，保利地產的獲利能力良好，股東回報可觀。

? 現金流

與2019年對比，經營活動產生的現金流量凈額為正，并減少240億元，企業項目投資規模增加，支付合作單位往來款增加；投資活動產生的現金流量凈額為負，并增加35.71億，企業對外投資支付的現金減少、處置資產收回的現金增加；籌資活動產生的現金流量凈額為負，并增加9.57億元，企業凈增貸款增加；現金及現金等價物凈額為正，說明企業賬上有錢。綜上所述，保利地產現金流情況良好。

? “三道紅線”

保利地產2019年-2020年的“三道紅線”（即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%，現金短債比不小于1）中三項指標全部達標，企業財務杠桿符合要求，財務風險處于合理水平

睿藍財訊出品

文章僅供參考 市場有風險 投資需謹慎

來源：睿藍財經（ID:ruilan808）