湛江，一座位于中國大陸最南端的海濱城市。

90年代末，湛江的房地產(chǎn)才正式開始起步。

1998-2003年

1998年7月， 隨著國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》的頒布，標(biāo)志著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展真正地走向市場，走向普通大眾。

那年，中國建設(shè)銀行發(fā)出了中國的第一份個人住房抵押貸款，貨幣政策進(jìn)入寬松的軌道。

1998年，湛江海濱大道旁的明哲路上，隨著晟安地產(chǎn)開發(fā)的紫薇花園竣工，湛江商品房銷售的時代已經(jīng)來臨。

借此東風(fēng)，湛江赤坎先后出現(xiàn)了灣、鑫紫荊、潮洲塘等商品房小區(qū)，當(dāng)時總價約20萬在灣能買到一套復(fù)式。多年之后，灣憑借優(yōu)越的環(huán)境及資源一躍成為富人聚集的區(qū)域。

1999年，是深圳萬科地產(chǎn)在A股成功上市的第8年，萬通六君子在海南正式散伙，金融危機(jī)席卷而來已經(jīng)一年。

這一年，恒大許老板位于海珠區(qū)的廣州金碧花園賣3325-4531元/㎡，位于中山八路的富力廣場賣4500元/㎡，江南樂居苑0首付3680元/㎡。

（金碧花園、江南樂居苑、富力廣場當(dāng)年廣告，來源網(wǎng)絡(luò)）

1999年，“粵西樁王”李老板的房地產(chǎn)公司剛剛成立不久，開發(fā)了榮基花園項目，嶄露鋒芒，之后開發(fā)的香檳花園、財富廣場等諸多項目也一直備受好評。

同年，在美麗的觀海長廊附近，洪星地產(chǎn)成功開發(fā)了25層高的“和平大廈”，創(chuàng)造了當(dāng)時湛江建筑的第一高度，是湛江最早的高層電梯住宅。

正是這一年前后，晟安、榮基、金豪、銀地、萬象、上景、碩基、建實、百姓、華信、安康、萬洲、兆興、華和等一批湛江本地房企如春筍般涌現(xiàn)，百花爭鳴。

而這一年，吳川陳老板的京基地產(chǎn)已經(jīng)在深圳成功開發(fā)了金梅花園、碧荔花園、碧華庭居等項目，成績斐然。

那時候，成立了15年之久的國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（湛江開發(fā)區(qū)）還是一片荒涼，人民大道上的三帆標(biāo)志，更是顯得特別沉寂冷清。

湛江國貿(mào)大廈2000年開業(yè)的時候萬人空巷，改變了湛江的商業(yè)格局。兩年后，世貿(mào)大廈乘風(fēng)而至。自此，霞山、赤坎兩大商圈互相呼應(yīng)，風(fēng)光無限。如今，國貿(mào)和世貿(mào)已成為了一代湛江人的回憶。

當(dāng)時國貿(mào)大廈以先進(jìn)的購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)，改變了湛江零售商業(yè)的格局，創(chuàng)造了令投資者難以忘懷的商業(yè)奇跡。

2000年，海景路的金地豪苑建成，據(jù)說住里面的業(yè)主很多都非富則貴。

2002年11月25日，湛江土地儲備中心注冊成立，正式拉開湛江土地招拍掛序幕。

2003年，由本土房企金豪地產(chǎn)與華信地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)的“城市假日花園”，一亮相便成為湛江標(biāo)志性高端居住區(qū)，為金豪往后的『城市系』產(chǎn)品的打造奠定了堅實的基礎(chǔ)。

這一年，房地產(chǎn)被正式確立為國民經(jīng)濟(jì)支柱之后，從此房企們一路開掛。

時間從來不語，卻回答了所有問題。

2004-2013年

轉(zhuǎn)眼2005年，廣東華德力集團(tuán)以1.336億元拍得海北路66.3畝地塊，開發(fā)華德力·雍景城，以樓面地價566元/㎡（202萬/畝）一躍成為當(dāng)年湛江地價歷史之最“地王”。

后來華德力沒有在房地產(chǎn)行業(yè)再接再厲，往電氣和混凝土行業(yè)越走越遠(yuǎn)了。

這年湛江市的平均房價約為1879元/㎡；廣州平均房價約5114元/㎡，而珠江新城的房價大約是6500元/㎡。

2006年，湛江海灣大橋建成通車，為海東新區(qū)后來的發(fā)展埋下了伏筆。國企華發(fā)股份于2019年進(jìn)駐湛江，開發(fā)建設(shè)華發(fā)新城項目，在海東新區(qū)風(fēng)頭一時無兩。

2007年，京基陳老板以11.03億元拍得人民大道約500畝地塊，以樓面地價848元/㎡（280萬/畝）刷新湛江“地王”，而當(dāng)時湛江市平均房價僅約為2381元/㎡。西粵·京基城于2010年開盤，均價已經(jīng)接近8000元/㎡。

2008年金融危機(jī)爆發(fā)，而“兩耳不聞窗外事”、偏居一隅的湛江房價始終保持著穩(wěn)步上漲走勢，足以見得湛江也是一個后勁十足的城市。

2009年，鼎盛集團(tuán)以775萬元/畝的地價拿下霞山原啤酒廠地塊，刷新“地王”，開發(fā)鼎盛廣場項目，并在幾年后形成了人氣爆棚的鼎盛商圈。

這個階段，湛江的房地產(chǎn)項目百花爭艷，分別有碩基新城、翠堤灣、御海園、翠綠花園、匯景名都、全豐·香江新城、華盛新城、華德力·雍景城、灣新城、金海灣、明景花園、城市假日花園、榮基國際廣場、錦繡華景、興順華庭、興華廣場、御景豪庭、駿景花園、金港華庭、濱海園、君臨海岸等諸多樓盤推售，其中優(yōu)質(zhì)樓盤不在少數(shù)。

同時也看得出，湛江的地產(chǎn)開發(fā)商越來越注重品質(zhì)要求。

這時候，全國破百億的房企達(dá)到了空前的20家。

2010年，不得不說是湛江房地產(chǎn)市場的一個轉(zhuǎn)折點。

從2010年初的“國十一條”，到4月中旬“史上最嚴(yán)”調(diào)控政策的“新國十條”重拳出擊，再到9月29日“第三輪調(diào)控”再度加碼，2010年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度空前。

然而，湛江樓市卻在2010年中下旬短暫的量價齊跌后，直接從均價5000元/㎡左右，突破6000元/㎡大關(guān)，甚至還出現(xiàn)了“日光盤”。

也就是在這一年開始，湛江房地產(chǎn)迎來了“入侵者”，深圳京基、榮盛、恒大、萬達(dá)、保利、碧桂園、華潤、金地、華發(fā)、奧園、華僑城、龍湖、海倫堡、佳兆業(yè)等大型開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入湛江。

隨著大型房企的進(jìn)駐，無論開發(fā)理念、項目品質(zhì)還是營銷手法都對湛江的房地產(chǎn)行業(yè)起到了一定的促進(jìn)作用，也進(jìn)一步拉升了房價。

2012年的時候，湛江均價正式突破7000元/㎡大關(guān)。

（來源：網(wǎng)絡(luò)）

2014-2023

2014-2015年，或許是湛江房地產(chǎn)的一個低谷期，市場上到處充斥著打價格戰(zhàn)的硝煙味道。

自2013年以來，湛江房價連續(xù)兩年下跌，均價維持在了7000元/㎡左右。很多人以為，湛江的房價應(yīng)該是漲到頭了。

2015年，位于開發(fā)區(qū)萬達(dá)商圈的某樓盤，打出了5320元/㎡的促銷價格，足足低于當(dāng)時市場價2000+元/㎡。

（2015年湛江某項目宣傳圖）

那年，1949年以來最強(qiáng)臺風(fēng)“彩虹”肆意橫行，國慶黃金周熱銷的幻想被徹底粉碎。

硝煙過后，又是一個休整期。

冬天來了，春天還會遠(yuǎn)嗎？

2015年，湛江樓市還籠罩在一片“寒冬”中，不少樓盤降價千元以上來打破僵局，甚至4字頭房價重回湛江主城區(qū)，以價換量成為主流。

這個時候，渠道分銷模式開始陸續(xù)被各開發(fā)商所接受，并在市場遇冷時成為各樓盤的必備良藥。

但是到了2016年，開發(fā)商的日子明顯好過多了。部分房企甚至提前一兩個月就完成了全年的銷售目標(biāo)。

據(jù)湛江市房產(chǎn)管理局官網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月到12月，每月網(wǎng)簽量均超過1000套，全年網(wǎng)簽量超過23000套。與2015年開發(fā)商以價換量不同，2016年湛江主城區(qū)普遍呈現(xiàn)量價齊升態(tài)勢。在2016年，新增房源已難覓4字頭房價蹤影。湛江樓市整體房價逐漸恢復(fù)到2014年時候的水平。

2017年，是湛江樓市進(jìn)入瘋狂的一年。

這一年，南國熱帶公園旁的華和南國豪苑推出，受到市場熱捧，一度欲成為豪宅標(biāo)桿；人民大道的600畝大盤盛和園更是以絕佳地段和優(yōu)質(zhì)教育配套掀起瘋狂搶房熱潮。

正所謂一山還有一山高，同區(qū)域的君臨世紀(jì)，從不到1萬的單價，一路攀升至17500元/㎡，樓王更去到2萬+/㎡，締造了湛江豪宅標(biāo)桿?，F(xiàn)在每說起君臨世紀(jì)，人們第一感覺便是富人扎堆的小區(qū)。

據(jù)湛江購房網(wǎng)云數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2017年9月份湛江中心城區(qū)的網(wǎng)簽均價首次沖破萬元大關(guān)，達(dá)到10585元/㎡，刷新了紀(jì)錄。

而湛江上一年均價僅為7134元/㎡，過去幾年湛江能賣到均價萬元以上的樓盤鳳毛麟角。2017年湛江萬元樓盤是遍地開花，某些豪宅價格更是直逼2萬元大關(guān)。

時間來到2019年，湛江的房地產(chǎn)市場在平穩(wěn)中度過，一切顯得那么風(fēng)平浪靜。

沒有最高，只有更高。2020年，擁有一線海景資源的龍騰廣場昂首進(jìn)場，18000+元/㎡的均價一下捅破了湛江豪宅的天花板。

2021年前后，一家名叫達(dá)智投資的房企攜八個新項目橫空出世，背后隱約出現(xiàn)高地實業(yè)、金豪地產(chǎn)、博達(dá)地產(chǎn)三家本地實力房企的身影。

近些年，湛江優(yōu)質(zhì)的項目百花齊放，地產(chǎn)營銷手段層出不窮，傳統(tǒng)媒體在時代的步伐中愈發(fā)舉步維艱，“短視頻看房”“線上獲客平臺”等新興網(wǎng)絡(luò)新媒體逐漸盛行，并與各渠道線下分銷平臺一起呈欣欣向榮之勢。

有人說：雪崩的時候，沒有一瓣雪花是無辜的。

2021年，“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式生效，全國限購、限售、限貸等政策持續(xù)升級，一二線城市首、二套房平均貸款利率連續(xù)上漲，部分地區(qū)銀行房貸放款周期延長，各地嚴(yán)查經(jīng)營貸、消費貸、信用貸等資金違規(guī)流向樓市。

隨著房企陸續(xù)違約暴雷、市場預(yù)期轉(zhuǎn)悲，下半年房企降價售房加速回款成為常態(tài)。

這年，湛江的房貸利率從5.0一下子狂飆至6.3，嚴(yán)查客戶首付資金來源成為了常態(tài)，買房越來越難，成交越來越少。

這一年，湛江的城鎮(zhèn)非私營單位在崗職工月平均工資為5175元，最低工資標(biāo)準(zhǔn)為1410元。

當(dāng)演員的標(biāo)準(zhǔn)，變成了“守時”和“記臺詞”都會被表揚(yáng)；當(dāng)開發(fā)商的宣傳賣點，改成了“如期交樓”和“能還債務(wù)”都會被追捧；當(dāng)企業(yè)的招聘要求，換成了“不裁員降薪”和“按時發(fā)工資”都會被當(dāng)成救世主……

又有誰，能獨善其身？

2022年，全國吹響“保交樓”的號角，“現(xiàn)樓”、“準(zhǔn)時交樓”等名詞成為開發(fā)商實力保證的表現(xiàn)，樓市進(jìn)入了“黑鐵時代”。

也是這一年，從需求端到供給端，從中央到地方，樓市利好政策同樣層層加碼，期待能激發(fā)市場活力，救樓市于水火。貸款利率也從最高位6.3，一度降至4.0上下。

政策松綁，卻不如房價跳水來得實在。

這一年，湛江的房地產(chǎn)又一次打起了價格戰(zhàn)，單價直降1000+，但與2015年相比，價格已經(jīng)翻了一番。

在市場交易乏力、眾多樓盤加大優(yōu)惠力度的促進(jìn)下，2022年1-12月湛江商品房成交均價呈現(xiàn)明顯的降幅，全市均價：8410 元/㎡，同比下降8.9%，這是湛江住宅均價連續(xù)第三年下滑。中心城區(qū)均價：10500元/㎡，同比下降8%。

（來源：湛江購房網(wǎng)）

近些年，極致戶型在湛江備受歡迎，建筑設(shè)計院腦洞大開，贈送面積有的能去到幾十平方米。75㎡做三房，88㎡做四房，120㎡做五房。低總價、低首付、功能齊的產(chǎn)品成為購房者首選。

是的，幾年前100萬內(nèi)能妥妥駕馭100+平方米，現(xiàn)在100萬卻只能買到75㎡左右，擁有贈送面積的小戶型一下子成為搶手貨。

2023年，應(yīng)該是充滿希望和機(jī)會的一年。一切都在往美好的方向發(fā)展。

3月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2023年2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，有55城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，其中湛江以漲幅1.4%領(lǐng)跑全國。

據(jù)湛江購房網(wǎng)云數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計，2月份湛江全市網(wǎng)簽商品房4311套，網(wǎng)簽面積46.67萬平方米，網(wǎng)簽面積環(huán)比上漲50.3%，同比上漲102.47%，成交量創(chuàng)下有紀(jì)錄以來同月第二高的好成績。

湛江，地產(chǎn)風(fēng)云25年，有人歡喜有人愁。

湛江，從來不會讓人失望。

湛江，從來只會讓人仰望。

來源：湛江購房網(wǎng)