8 房產(chǎn)面積測(cè)算

8.1一般規(guī)定

8.1.1房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類,其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

8.1.2房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20 m 以上(含2.20 m)的永久性建筑。

8.1.3房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積,按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

8.1.4房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

8.1.5房屋的共有建筑面積

房屋共有建設(shè)面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

8.1.6面積測(cè)算的要求

各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次,其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi),取中數(shù)作為最后結(jié)果。

量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位,取至0.01 m2。

8.2 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

8.2.1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

• a)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。
• b)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20 m 以上部位計(jì)算建筑面積。
• c)穿過(guò)房屋的通道,房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分,層高在2.20 m以上的,按其水平投影面積計(jì)算。
• d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。
• e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20 m 以上的樓梯間,水箱間,電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20 m以上的部位,按其外圍水平投影面積計(jì)算。
• f)挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算。
• g)屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計(jì)算。
• h)與房屋相連的有柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
• i)房屋間永久性的封閉的架空通廊,按外圍水平投影面積計(jì)算。
• j)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口,層高在2.20m以上的,按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影面積計(jì)算。
• k)有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊,門斗,按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。
• i)玻璃幕墻等作為房屋外墻的,按其外圍水平投影面積計(jì)算。
• m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。
• n)依坡地建筑的房屋,利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20 m 以上部位的外圍水平面積計(jì)算。
• o)有伸縮縫的房屋,若其與室內(nèi)相通的,伸縮縫計(jì)算建筑面積。

8.2.2計(jì)算一半建筑面積的范圍

• a)與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
• b)獨(dú)立柱,單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。c)未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊,按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。
• d)無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。
• e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

8.2.3 不計(jì)算建筑面積的范圍

• a)層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20 m的地下室和半地下室。
• b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻﹑垛﹑勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨篷等。
• c)房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。
• d)房屋的天面、挑臺(tái),天面上的花園、泳池。
• e)建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。
• f)騎樓﹑過(guò)街樓的底層用作道路街巷通行的部分。
• g）利用引橋、高架路﹑高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。
• h)活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋,簡(jiǎn)易房屋。
• i)獨(dú)立煙囪、亭、塔﹑罐、池、地下人防干、支線。
• j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

附錄B(提示的附錄)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分?jǐn)?/strong>

B1成套房屋建筑面積的測(cè)算

B1.1 成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積,套內(nèi)墻體面積,套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。

B1.2 套內(nèi)房屋使用面積

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積,以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算:

• a)套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室﹑起居室、過(guò)廳、過(guò)道,廚房、衛(wèi)生間,廁所,貯藏室,壁柜等空間面積的總和。
• b)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
• c)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道﹑管道井均計(jì)入使用面積。
• d)內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

B1.3 套內(nèi)墻體面積

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

B1.4 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積按8.2的規(guī)定計(jì)算。

套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分?jǐn)偣?/strong>

B2.1 共有共用面積的內(nèi)容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2.2 共有共用面積的處理原則

a)產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。

b)無(wú)產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

B2.3 共有共用面積按比例分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按相關(guān)建筑面積進(jìn)行共有或共用面積分?jǐn)?按下式計(jì)算：

B3 共有建筑面積的分?jǐn)?/strong>

B3.1 共有建筑面積的內(nèi)容

共有建筑面積的內(nèi)容包括:電梯井、管道井、樓梯間,垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳,過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室等,以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積,以水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻,以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室,管理用房,作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

B3.2 共有建筑面積的計(jì)算方法

整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫(kù)、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、以及人防工程等建筑面積,即為整幢建筑物的共有建筑面積。

B3.3 共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/strong>

a)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

住宅樓以幢為單元,依照B2的方法和計(jì)算公式,根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積,求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。

b)商住樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分,即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿薪ㄖ娣e。然后住宅和商業(yè)部分將所得的分?jǐn)偯娣e再各自進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上住宅部分本身的共有建筑面積,依照B2的方法和公式,按各套的建筑面積分?jǐn)傆?jì)算各套房屋的分?jǐn)偯娣e。

商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿薪ㄖ娣e,加上本身的共有建筑面積,按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分?jǐn)傊粮鲗?作為各層共有建筑面積的一部分,加至各層的共有建筑面積中,得到各層總的共有建筑面積,然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分?jǐn)傊粮魈?求出各套房屋分?jǐn)偟玫降墓灿薪ㄖ娣e。

c)多功能綜合樓共有建筑面積的分?jǐn)偡椒?/p>

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能,參照商住樓的分?jǐn)傆?jì)算方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

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