文|金穗源商學(xué)院 許明信

營(yíng)改增過(guò)渡期，很多學(xué)員對(duì)于一些日常業(yè)務(wù)的開(kāi)票，仍是不知所措，下面通過(guò)案例，我們來(lái)分析：

【案例1】金穗源公司銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，營(yíng)改增前收到首付款50萬(wàn)，營(yíng)改增之后收到按揭款100萬(wàn)。交房時(shí)收面積差價(jià)2萬(wàn)塊錢(qián)，應(yīng)如何開(kāi)具發(fā)票？

【解析】房子的銷(xiāo)售跨營(yíng)改增前后，一部分交的營(yíng)業(yè)稅，一部分交的增值稅。在達(dá)到納稅義務(wù)的時(shí)候開(kāi)具發(fā)票，第一張是付款50萬(wàn)交過(guò)營(yíng)業(yè)稅的發(fā)票，用編碼603，開(kāi)具不征稅的普通發(fā)票。第二張發(fā)票就是102萬(wàn)，營(yíng)改增收款的100萬(wàn)加面積差異2萬(wàn)，開(kāi)具5%的增值稅普票或者是專票。

【案例2】金穗源公司銷(xiāo)售某套房產(chǎn)，營(yíng)改增前收取全款166萬(wàn)，營(yíng)改增后完工交付，退還面積差異2萬(wàn)，發(fā)票應(yīng)如何開(kāi)具？

【解析】這個(gè)案例涉及到退款，營(yíng)改增前收到房款166萬(wàn)，但因?yàn)槊娣e差異退還兩萬(wàn)，需要退營(yíng)業(yè)稅。那么沒(méi)開(kāi)發(fā)票，要補(bǔ)開(kāi)發(fā)票，應(yīng)該是有166萬(wàn)扣除2萬(wàn)，按164萬(wàn)開(kāi)具增值稅編碼是603不征稅的發(fā)票，退還面積差異2萬(wàn)對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)稅需要到地稅局退還申請(qǐng)退稅。

【案例3】金穗源公司銷(xiāo)售某套房產(chǎn)，營(yíng)改增前收取全款80萬(wàn)，營(yíng)改增后業(yè)主提出更名，發(fā)票應(yīng)如何開(kāi)具？

【解析】對(duì)于發(fā)生退房、退款更名和換房之類(lèi)的業(yè)務(wù)，應(yīng)首先該按銷(xiāo)售退回處理，然后，更名、還房時(shí)再重新簽銷(xiāo)售合同；“銷(xiāo)售退回”應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還營(yíng)業(yè)稅，再銷(xiāo)售就應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。

發(fā)票如何開(kāi)具，其實(shí)關(guān)鍵是對(duì)納稅義務(wù)時(shí)間的確定。比如，眾所周知，總局2016年53號(hào)公告增加了“未發(fā)生銷(xiāo)售行為的不征稅項(xiàng)目”，如602 “銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”、603 “已申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅未開(kāi)票補(bǔ)開(kāi)票”等，因?yàn)闆](méi)發(fā)生納稅義務(wù)，所以不需要進(jìn)行增值稅申報(bào)，不需要開(kāi)票，僅僅是為了配合業(yè)主辦理按揭等程序，開(kāi)具的“收據(jù)”形式的“發(fā)票”。