上個月，許久未見的老同學找到我，說想投資小產權公寓房。家里有點兒閑錢，放在手里總感覺埋沒了價值，心里堵得慌，投資兩套是否可行。

我給他的答案很直接，“強烈不建議”，至于原因可以總結為三句話：

1、持有成本太高

2、增值潛力一般

3、流動性太差

然而最后他和家人一商量，決定把手上能用的錢全部搭上，在新開發的地段盤了3套公寓。我給他的建議，一條也沒聽進去。

他給我的解釋是，“不限購，價格低，裝修得好看。而且這個樓盤很多人都在搶，感覺有發展，未來房價一定會漲，最重要的是還認識售樓處的人，給便宜了好多。”

聽罷，我整個人陷入了黑暗。

關于是否投資公寓這個問題，每天都會有人問我。我的態度一直都很堅定，這不是單純的個人不喜歡，而是無論從任何角度出發，公寓都不是一個很好的投資品。這也是經過歲月無數數據論證過的。

至于為何，下面我為大家由表及里剖析，一文幫大家看透公寓背后的真相。

由來

其實在中國房地產法規里，并沒有公寓這種說法，只有住宅和辦公樓。所謂公寓就是用本該建寫字樓、商鋪的40、50年產權的土地，建了用來居住的房子。

但市場上為何還有這么多公寓，每天都有新開公寓盤上市？我稱它為市場的“自動矯正機制”。

在城市規劃學里，凡是新開發一個地段，一定要講究“配套齊全”。住宅得有，醫院學校得有，商鋪和寫字樓也要有。尤其是寫字樓和商鋪，很重要，可以讓這個地方有足夠大的空間吸納企業，讓當地的居住人群有地方工作，當地政府有稅收可取。這才能打通區域發展的整個閉環。

然而想象是豐滿的，現實卻很骨感。

當大批寫字樓拔地而起后，大多數城市的產業經濟卻遲遲跟不上。尤其這幾年實體經濟差，產業太過集中，淘寶網店還取代了線下商鋪，導致大量寫字樓空置，無人可去。這個現象在以創業聞名世界的深圳都屢見不見，何況其他二三四線城市。

但開發商得活著，而且從銀行借貸出的天量資金得償還，背后牽扯的經濟鏈條繁冗復雜，再加上外來人口居住困難無地安家，保障房又是中獎問題。

這么一來一去，開發商就想出了妙招，把商鋪和寫字樓裝上衛生間、洗浴等滿足日常居住的設施，當住宅賣得了，當然地方也是睜一只眼閉一只眼。任由這種類住宅產品，野蠻生長。

但要注意的是，公寓自始自終都是帶有居住屬性的商業房，自打出身就是不被認可的。

限制

如果去公寓的售樓處，十有八九的年輕人都會心動。

一來房價便宜，比周邊的住宅低一個段位；二來位置好，大部分公寓都位于商圈中心或者地鐵旁，生活非常方便；三來不限購，隨便買；四來租金高，回報高；五來精裝修，尤其是loft，“圓你都市貴族夢”……

一二三四五羅列下來，一般人都會乖乖把銀行卡掏出來，給置業經紀人沖了業績。

但有句話說得好：“話說一半盡扯淡。”

公寓的好處說了，但缺陷呢？恐怕只有被套牢入坑人最后才明白。

首先就是流動性的問題。

買新房公寓，需要繳納3%的契稅，100萬也就是3萬，比住宅的1%高2個點。但買二手公寓，過戶稅費就很過分了。

分別有個稅、增值稅、土地增值稅、城市維護建設及教育附加費、印花稅等等，幾乎把能叫上的名字的房產交易稅都囊括了，算法極其復雜，整體下來大概有全額的30%或者差額的55%。

例如100萬買的公寓，過了很多年后漲價漲到200萬，在這上漲的100萬中，需要繳納大概60多萬的稅，再加上雜七雜八，整體下來幾乎把漲起來的房價吃沒了。

那么這部分稅費該誰去承擔呢？還得協商，大概率是羊毛出在羊身上，買方承受，賣方適當讓些利益出來。這樣一來二去，買方承擔的稅費就高了，整體下來還不如買套新房，況且大多數城市的公寓庫存都是嚴重過剩的，隨便買。

房子能流通叫資產，無法流通只能是鋼筋水泥殼子，你在這里賺再多錢，無法兌現，一切就都是“紙面富貴”，這點大家要清楚。

缺陷

除了流動性問題，還有公寓的居住屬性“缺陷”和政策限制。

40、50年小產權的公寓房，本質是商業用房。那么水電費都是根據商業走的，一般會比住宅用水電貴2倍左右。這個是無法改變的。而且公寓無法通煤氣天燃氣，所有生活設備都是走電的。長此以往，成本很高。

其次在公寓住著，很不方便。公寓是商業用房，一般都以高密度寫字樓或商住兩用房著稱。在建筑設計時，基本都是小面積和一梯N戶。對于正常的高層來講，1梯4戶已經是極限，而公寓1梯10戶，甚至20戶，很難想象。

尤其是在上下班高峰期，幾乎一鍋粥都堵在了“家門口”。要是樓層低還好，樓層高了，等也等不到，爬也爬不上去。

而且一梯N戶高密度，走廊里隨便個動靜就會被封閉走廊回音場放大，如果房間隔音層做的不好，可想而知。再加上現在絕大多數美甲、美容、瑜伽房、小酒吧等商業開在公寓樓里，基本沒“安靜”什么事兒了。試想每天各種外來人在你家門口掠過，是不是感覺住在了菜市場？

當然居住屬性缺陷，咬咬牙是可以接受的，畢竟便宜嘛。但是政策限制，卻是實打實的危及了根本。

公寓因為商住屬性，是無法落戶的，那么孩子上學和買車等城市配套資源，均無法享受。其次，在貸款上，嚴格限制公寓購入門檻，一直以來多地都施行“50%首付+最高10年”的商貸政策，購房者撬動杠桿的的空間非常小，在某種意義上，也失去了投資價值。

之前有人跟子木抬杠，說公寓變得如此雞肋，都是受政策打壓所致，未來有一天，公寓一定會放開，成為很好的投資品。

我只能說，你想多了。

冷宮

翻看中國房地產市場格局，目前儼然形成了住宅公寓，“二足鼎立”的局勢。當然住宅的體量還是公寓不能相比的，但是公寓的確提供了巨量的住房需求。

上面我們提到，公寓稅費如此之高，而且不能落戶，顯然是市場在限制其流動性。為何限制？這涉及到”存量搏殺“。

因為對于一個城市來講，即使有人口迭代或者人口凈流入因素，但在短期內，居住需求是一定的，那么需求涌進公寓，住宅自然就難賣，反之，大家都買了住宅，公寓的去化就很難。

OK，當我們知道這個前提條件后，一切就迎刃而解了。在中國，大多數城市的新房（住宅）庫存是過剩的，這也是為什么一定要在2015啟動新一輪去庫存周期的原因。

但公寓必須得限制住，才能把源源不斷的需求引進住宅。于是在2017年，北京下發了“327嚴政”，徹底封殺了公寓，“名下無房，5年社保，全款購買”，對個人購買公寓的條件進行史無前例的限制，而后上海等多個城市跟進。

同時為了防止公寓對樓市房價產生負面影響，一直以高稅費變相“凍結”交易，只進不出，讓它嚴格跟著“房住不炒”的大基調走。

當然公寓市場也曾做過努力。因為像北上廣這樣房價居高的城市，公寓給年輕人提供了足夠的落腳空間，需要滿足大家的基礎住房需求。這就是我們在2018年耳熟能詳的“商改住”，“租售同權”等政策，頻繁吹風。

但后來為何又不了了之了呢？其實公寓就是房價的一顆定時。

如果放開公寓限制，公寓交易稅費低，且可以享受教育等城市資源配套。那么公寓以低總價的優勢，一定會成為超越住宅的投資品。直接分流住宅商品房的市場份額，由供需原理可知，城市主體房價就一定會下滑。

所以為了主體市場房價不受波動，公寓的身份就永遠不會轉正。

增值

這時候，一定會有人跟我開杠。“同樣的價格，我為什么不買一個精致的公寓房，而去買旁邊那個破破爛爛的老住宅呢？”

這就涉及到你自己對房子的理解了。由于政策的限制，這么多年來，同地段的公寓房價增值根本跑不過住宅。即使是老破小，需求量依然會比公寓強。

我們拿北京最出名的商住公寓，「北京像素」舉例子。

北京像素2010年開盤，復式開盤價1.8萬/平米左右。交通利好加持，到2012年12月底地鐵6號線東末端草房站開通，價格隨之大漲，直破4萬元大關。但是現在呢？根據官網數據，均價是4萬/平米左右。升值102%，也就是1倍多一點。

但是同地段的二手房呢？我們拿對面的老小區柏林愛樂來講，是2008年交付，開盤價是5800元/平米，2010年房價是1.5萬/平米，現在房價是多少？6萬/平米，升值3倍多。

1倍和3倍的差距，相信你能計算過來，而且這還是在沒有計算過戶稅費的基礎上。

這里還要敲一下黑板。

房地產投資的奧秘在于“撬動杠桿”，公寓相對于住宅無論是首付還是房貸年限都相差甚遠，如果不去用銀行里“別人的錢”買房，那便失去了投資的本意。

當然凡事肯定有兩面性，如果你不聽勸硬要買公寓，也可以。前提是你純自住，不為今后換房考慮，房子增不增值對你毫無關系。而且購房名額和處女貸對你來說，價值也不大。

說了這么多，是因為這些年，子木見過太多因為買了公寓被套牢，到換房時欲哭無淚的購房者了。錯過了房地產增值的機會，也錯過了改善居住條件的機會。隔壁因為買了住宅，幾年后輕易換到了大房子里，而你因為買了公寓，幾年后依然憋屈在小房子里，整體跟隔壁的美甲店干仗。

人生重要的選擇機會真的很少，一定要理清其中的利害關系。

最后希望看過這篇文章的你，對公寓商住房會有更清晰的認知，同時把這些知識講給周邊的人聽，能幫一個是一個。