文/本刊記者甄愛軍

在新一輪調(diào)控中，除了我們所關(guān)注的“限購”、“限貸”政策外，對(duì)土地市場的調(diào)控也成為重中之重。預(yù)計(jì)未來住宅土地市場“地王”頻出現(xiàn)象將會(huì)得到緩解，這有利于穩(wěn)定市場預(yù)期。

調(diào)控劍指土地市場

在這一輪調(diào)控中，對(duì)于土地市場調(diào)控的調(diào)控也是其中一個(gè)重要組成部分。

近日，北京市規(guī)劃國土委發(fā)布關(guān)于4宗地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補(bǔ)充公告，明確了海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地和大興黃村共4宗地塊未來銷售商品房(資料、團(tuán)購、論壇)的價(jià)格。根據(jù)補(bǔ)充公告，海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地3宗地塊平均銷售限價(jià)為53400元/平方米，最高銷售限價(jià)為56100/平方米；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的地塊，平均銷售限價(jià)為55800/平方米，最高銷售限價(jià)為58500/平方米。據(jù)了解，這4幅地塊采用“競地價(jià)、限房價(jià)”方式出讓，此舉在鎖定地價(jià)、房價(jià)的同時(shí)，也對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期起到了重要作用。

其實(shí)，北京并不是唯一一個(gè)對(duì)土地市場進(jìn)行調(diào)控的城市。梳理國慶節(jié)前后各地出臺(tái)的政策發(fā)現(xiàn)，雖然大多數(shù)城市都是采取“限購”和“限貸”政策，但不可否認(rèn)的是，對(duì)于土地市場的調(diào)控是此次調(diào)控的重中之重。

土地市場為何會(huì)被戴上“緊箍咒”？專家認(rèn)為地價(jià)的快速上漲，對(duì)樓市預(yù)期產(chǎn)生了極大負(fù)面影響。易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱分析指出，今年以來，全國部分城市房價(jià)非理性上漲，其中很大一部分因素是土地價(jià)格攀升所致，每一塊地王誕生都帶動(dòng)了周邊房價(jià)快速上漲，其中部分城市樓面價(jià)上漲幅度甚至已經(jīng)超過房價(jià)上升速度。因此，在地價(jià)、房價(jià)的輪動(dòng)上漲之下，控制地價(jià)也成為了這一次調(diào)控的重要目標(biāo)。

據(jù)了解，其實(shí)早在二季度，就已經(jīng)有城市開始對(duì)土地市場實(shí)施干預(yù)。如蘇州最早開始實(shí)行土地拍賣“熔斷”機(jī)制，要求對(duì)掛牌地塊設(shè)置最高報(bào)價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競價(jià)結(jié)果無效。此后，蘇州、南京對(duì)“熔斷”機(jī)制實(shí)行升級(jí)。而在國慶節(jié)前后接連出臺(tái)的調(diào)控政策中，幾乎所有城市都提出要嚴(yán)控土地市場，只是相關(guān)細(xì)則不盡相同而已(具體見附表)。

表部分地區(qū)關(guān)于土地市場調(diào)控內(nèi)容

省份或城市日期主要內(nèi)容

福建10月21日溢價(jià)率超過一定比例，采取“限地價(jià)、競房價(jià)”或“限地價(jià)、競配建”等方式出讓土地

上海10月8日進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地交易資金來源監(jiān)管

珠海10月6日提高競買土地保證金的比例，土地溢價(jià)率超過一定比例競配人才住房或公共租賃住房面積

廈門10月5日競價(jià)達(dá)到一定限度時(shí)，該地塊所建商品住房必須以現(xiàn)房形式銷售

深圳10月4日提高保證金比例

合肥10月2日暫停已取得自今年1月1日以來超過居住用地供應(yīng)總量20%房企在市區(qū)等區(qū)域的競拍資格

無錫10月2日制定最高限價(jià)，超過后現(xiàn)場搖號(hào)，同時(shí)須現(xiàn)房銷售

北京9月30日試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲

鄭州9月26日溢價(jià)率超過50%后采取“限地價(jià)、競房價(jià)”措施，房價(jià)低者得

杭州9月14日溢價(jià)率超過100%，一個(gè)月內(nèi)付清土地出讓金；超過120%，現(xiàn)房銷售；超過150%，配建養(yǎng)老設(shè)施面積

蘇州8月11日競拍價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為“一次報(bào)價(jià)出讓方式”競拍

南京8月11日競拍價(jià)超過最高限價(jià)時(shí)，轉(zhuǎn)為搖號(hào)方式

根據(jù)公開資料整理

調(diào)控效應(yīng)逐漸釋放

雖然土地市場并未因?yàn)檎{(diào)控措施的實(shí)施而立馬降溫，但有跡象表明，針對(duì)土地市場的調(diào)控措施在開始發(fā)揮作用。

從目前來看，樓板價(jià)上升趨勢(shì)仍未改變。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，最近一周(2016年10月24日至30日，)監(jiān)測的40個(gè)主要城市中，部分熱點(diǎn)城市由于樓板價(jià)持續(xù)走高，導(dǎo)致溢價(jià)率仍處于高位。如近期土地供應(yīng)量較大的天津，住宅用地樓板均價(jià)達(dá)到31929元/平方米，同比大漲493%，合肥住宅用地樓板均價(jià)達(dá)到了9023元/平方米，同比上漲170%。

在10月中旬，部分城市土地市場仍存高溢價(jià)成交現(xiàn)象。如在10月中旬，天津靜海區(qū)團(tuán)泊新城西區(qū)地塊溢價(jià)率高達(dá)297%，此外，天津西青區(qū)賽達(dá)大道北側(cè)兩幅地塊溢價(jià)率也分別達(dá)到99%和107%，此外，長沙和成都也分別出現(xiàn)了溢價(jià)率達(dá)到200%左右成交地塊。

當(dāng)然，也有部分熱點(diǎn)城市出現(xiàn)了低溢價(jià)水平成交的現(xiàn)象。如此前“地王”頻現(xiàn)的北京和蘇州，在10月中旬成交的兩幅地塊，溢價(jià)率分別為40%和34%，相較之前已經(jīng)理性了不少。此外，作為一線城市的廣州，在10月份便鮮見高溢價(jià)成交的現(xiàn)象。

專家預(yù)計(jì)，未來“地王”現(xiàn)象有望得到遏制。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從短期來看，要為土地市場降溫，四季度重點(diǎn)是防“地王”。從諸多城市政策面可以看出，四季度將通過增加有效土地供應(yīng)，改變土地出讓方式、加強(qiáng)土地市場監(jiān)管等諸多方面，防止“地王”現(xiàn)象的再現(xiàn)。

有專家表示，對(duì)于核心二線城市來講，比如蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等，想方設(shè)法增加土地供應(yīng)將成為今后一段時(shí)間內(nèi)“穩(wěn)定樓市”的主要措施。從這些核心城市的動(dòng)作來看，采取“撤縣并區(qū)”等措施拉大城市框架成為增加土地供應(yīng)的前提。此外，盤活存量用地，推進(jìn)商轉(zhuǎn)住等措施增加市場供應(yīng)也將逐步實(shí)施。

現(xiàn)有“地王”怎么辦

那么之前已經(jīng)面世的“地王”項(xiàng)目將何去何從？

專家坦言，寄希望房價(jià)繼續(xù)大幅上漲而實(shí)現(xiàn)收益的“地王”項(xiàng)目，在未來有可能會(huì)遭遇滑鐵盧。張宏偉表示，由于經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)周期在2017年下半年后同時(shí)處于低谷期，去年下半年至今已經(jīng)出讓的“地王”項(xiàng)目如果打算2017年入市，那么也就意味著這些項(xiàng)目很難通過房價(jià)上漲獲得收益。

同時(shí)，如果考慮到“限房價(jià)”措施造成的影響，部分“地王”項(xiàng)目更是雪上加霜。記者注意到，部分城市如廈門的土地新政帶有“限房價(jià)”條款，同時(shí)還要求現(xiàn)房銷售，延長了開發(fā)節(jié)奏，這對(duì)房企的資金實(shí)力以及項(xiàng)目開發(fā)能力提出了更高的要求，稍一不慎，便不得不為先前的沖動(dòng)買單。張宏偉說：“前期房企制造的‘地王’或許被套牢，這時(shí)也只能用一句話形容那些激進(jìn)的房企，自己拿的‘地王’，含淚也要開發(fā)完！”

為何如此？業(yè)內(nèi)人士分析指出，以土地成本占房價(jià)比例為50%的一般水平估算，當(dāng)前近半“地王”項(xiàng)目樓板價(jià)與在售項(xiàng)目銷售價(jià)大致持平，未來售價(jià)至少需要翻番才能實(shí)現(xiàn)盈利。但考慮到當(dāng)前房價(jià)水平高企，且新一輪調(diào)控的到來相當(dāng)于踩下了房價(jià)大漲的“急剎車”，因此對(duì)于部分“地王”項(xiàng)目來說，以“時(shí)間換空間”的操作模式壓力可想而知。