文：宋 丁

這兩年來(lái)脆弱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的那個(gè)看似和恒大很不一樣的萬(wàn)億級(jí)“老好人”碧桂園，這兩天也攤上“債務(wù)違約”的大事了，終于也“尬”了！

8月8日下午，碧桂園仍未能支付應(yīng)于8月7日支付的兩筆美元債的票息。這兩筆債券在新加坡交易所上市，發(fā)行規(guī)模均為5億美元，到期日分別為2026年2月6日和2030年8月6日。當(dāng)日，碧桂園遭遇“股債雙殺”！

截至2022年，碧桂園總資產(chǎn)為1.74萬(wàn)億元，總負(fù)債1.43萬(wàn)億元，這是中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域堪比恒大的另外一個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”民營(yíng)房企。如果碧桂園也像恒大那樣出現(xiàn)連續(xù)性、巨量性債務(wù)違約，那對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)講，都是更加嚴(yán)重的事件，畢竟，恒大出事還是一個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”的事，碧桂園出事，那就是兩個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”聯(lián)手出事，影響會(huì)更大。

碧桂園的情況到底如何呢？公司方面目前否認(rèn)爆雷，認(rèn)為只是短期流動(dòng)性出了點(diǎn)小問(wèn)題，不存在逾期，不存在土地款不交，仍在積極優(yōu)化資金安排，堅(jiān)持實(shí)現(xiàn)保交樓任務(wù)。上半年，碧桂園累計(jì)交付房屋27.8萬(wàn)套，交付量繼續(xù)穩(wěn)居行業(yè)第一，且不存在逾期未交付的情況。預(yù)計(jì)今年還將交付70萬(wàn)套房屋。同時(shí)，公司一直在房地產(chǎn)領(lǐng)域耕耘，沒(méi)有像恒大那樣盲目多元化和資本操作，所以情況似乎是可控的。

然而，碧桂園的“隱患”（事實(shí)上已經(jīng)是“顯患”！）的確很大，它不像主戰(zhàn)場(chǎng)在一二線城市的恒大，它三分之二的項(xiàng)目在三四五線城市，這些城市商品房市場(chǎng)的問(wèn)題更大，市場(chǎng)更低迷，這直接導(dǎo)致碧桂園全國(guó)市場(chǎng)整體銷售大幅放緩，財(cái)務(wù)指標(biāo)逐漸惡化，企業(yè)資金鏈趨于緊張，由此出現(xiàn)凈虧損及債務(wù)違約事件就是順理成章的事了。

最可怕的預(yù)估是，如此債務(wù)困局事態(tài)可能會(huì)不斷擴(kuò)大！誰(shuí)都不希望出現(xiàn)這種局面，因?yàn)椋瑑赡陙?lái)，國(guó)家和各地政府以及房地產(chǎn)市場(chǎng)都在苦苦支撐，近期高層還推出若干重大扶持政策，下半年的房地產(chǎn)和樓市似乎有走出低谷、邁上復(fù)蘇之路的態(tài)勢(shì)。如果碧桂園這個(gè)“萬(wàn)億級(jí)”再捅出一個(gè)“債務(wù)違約”的大簍子，那房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)又會(huì)發(fā)生震蕩，整體復(fù)蘇態(tài)勢(shì)可能又會(huì)打一次折扣，大家的日子就更不好過(guò)了。

碧桂園事態(tài)是走向緩解，還是趨向嚴(yán)峻？假如問(wèn)題趨向嚴(yán)峻，它可能帶來(lái)如下四大影響：

其一，給中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)增加難度。

在國(guó)家近期不斷投放重量級(jí)扶持政策的背景下，下半年中國(guó)房地產(chǎn)正在走向復(fù)蘇。然而，這個(gè)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)可能遭遇碧桂園事態(tài)的重磅“攔截”。盡管一個(gè)大房企的困局并不會(huì)扭轉(zhuǎn)全國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇的大勢(shì)，但它會(huì)加重房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的陰影，也會(huì)給復(fù)蘇勢(shì)頭增加難度。

其二，全國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)困局更加復(fù)雜難解。

畢竟，原來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的“萬(wàn)億級(jí)”債務(wù)困局只有恒大在局中掙扎，如果碧桂園也爆雷，那就是兩大“萬(wàn)億級(jí)”房企聯(lián)手被困于市場(chǎng)的超級(jí)大事態(tài)。各級(jí)政府、多家銀行、眾多債權(quán)人和購(gòu)房者等各方面都將受到不同程度牽連，導(dǎo)致未來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)債務(wù)困局更加復(fù)雜，短期內(nèi)很難有效化解。

其三，加劇全國(guó)城市房地產(chǎn)格局的大分化趨勢(shì)。

本來(lái)國(guó)內(nèi)三四五線中小城市在這一輪房地產(chǎn)困局中已經(jīng)呈現(xiàn)比較嚴(yán)重的供過(guò)于求、去化困難、土地財(cái)政嚴(yán)重萎縮的局面，而碧桂園恰恰是多年來(lái)眾多三四五線城市拿地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭房企。如果碧桂園出事，這些中小城市的困局將更加嚴(yán)重，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步刺激這些城市從房地產(chǎn)出局。這種背景下，國(guó)內(nèi)已經(jīng)發(fā)生的房地產(chǎn)在一二線大城市和三四五線中小城市之間的分化格局必將進(jìn)一步擴(kuò)大。

其四，拖累各地以及全國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中具有就業(yè)人口多、資金占有量大、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多、戰(zhàn)線長(zhǎng)的顯著特征，像碧桂園這樣的“萬(wàn)億級(jí)”巨無(wú)霸房企一旦出事，必然嚴(yán)重波及其業(yè)務(wù)覆蓋的數(shù)百個(gè)城市，這些城市的土地財(cái)政、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、樓市銷售、銀行房貸等等業(yè)務(wù)都會(huì)受到牽連，其負(fù)面效應(yīng)也必然會(huì)向其上下游數(shù)十個(gè)產(chǎn)業(yè)滲透，導(dǎo)致各個(gè)關(guān)聯(lián)城市的整體經(jīng)濟(jì)受到拖累，最終也必將累及全國(guó)經(jīng)濟(jì)。

我們期待碧桂園能盡快與各地政府、銀行、債權(quán)人、購(gòu)房者進(jìn)行密切溝通，積極探求化解當(dāng)前爆雷的債務(wù)問(wèn)題和預(yù)先穩(wěn)住下一步可能顯現(xiàn)出來(lái)的其他問(wèn)題。我們不希望碧桂園成為另一個(gè)恒大，畢竟碧桂園的問(wèn)題還沒(méi)有膨脹到恒大那么嚴(yán)重，一些重要指標(biāo)，如土地款交付、樓盤開(kāi)工、竣工、樓盤交付等情況大體在正常范圍，其債務(wù)困局整體轉(zhuǎn)好的動(dòng)能明顯好于恒大。畢竟，碧桂園傷不起，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)更傷不起。